Die Corona-Krise hinterlässt erstmals deutliche Spuren auf dem Münchner Immobilienmarkt: Während Nachfrage und Preise für Wohnungen sich nahezu unverändert nach oben entwickeln, ist die Vermietung von Büroflächen 2020 im Vergleich zum Vorjahr um ein Viertel eingebrochen, besonders drastisch war der Rückgang am Jahresende. Das geht aus den Jahresberichten hervor, die verschiedene Maklerunternehmen am Montag veröffentlicht haben. "Im vierten Quartal wurden nur 99 500 Quadratmeter Büroflächen neu vermietet", sagt Gunnar Gombert, Niederlassungsleiter von JLL in München, "so wenig, also einen fünfstelligen Wert, hatten wir zuletzt im ersten Quartal 1997."
Bemerkenswert ist das auch deshalb, weil eigentlich die letzten Monate eines Jahres eher umsatzstark sind. Zudem galt der Münchner Büromarkt, der der größte in Deutschland und nach Paris und London der drittgrößte in Europa ist, seit Jahren als überhitzt. Die Nachfrage war enorm, der Leerstand extrem niedrig, so dass die Preise rasant stiegen, schneller noch als die Mieten für Wohnraum.
Zweckentfremdung und ungenutzter Wohnraum sind ein großes Problem in dem Stadtteil. Den Politikern sind die Informationen der Stadtverwaltung nicht aussagekräftig genug.
"Nach Jahren auf der Erfolgspur" sei das Pandemiejahr für den Münchner Immobilienmarkt, zu dem in der Branche auch die umliegenden Gemeinden bis hin zum Flughafen zählen, "eine ungewohnte Bremsung, ein Zykluswendepunkt", sagt Gombert. Auffällig ist bei der Betrachtung des Jahres 2020 auch, dass die großen Anmietungen auf die ersten drei Quartale entfielen, also die Zeit vor dem zweiten "Lockdown": Amazon mietete 36 000 Quadratmeter in einem noch zu bauenden Gebäude in der Parkstadt Schwabing an, um dort seine 2500 Beschäftigten zusammenzuziehen. Das Wirtschaftsprüfungsunternehmen KPMG verlegt seinen Münchner Standort auf 31 000 Quadratmeter ins Werksviertel, Krauss Maffei sicherte sich 32 000 Quadratmeter in Parsdorf.
Die große Frage ist nun, ob es sich beim aktuellen Rückgang um einen Corona-Sondereffekt handelt, oder ob sich der Büromarkt und womöglich auch das Arbeiten im Büro grundlegend wandeln - etwa mit einem dauerhaften Trend zum Home-Office. Gesicherte Antworten darauf haben auch die Makler, die Zukunftsaussichten von Berufs wegen eher positiv darstellen, noch nicht. Gunnar Gombert sieht in den sinkenden Flächenumsätzen und einer steigenden Leerstandsquote "nur ein kurz- bis mittelfristiges Phänomen".
Langfristig werde München davon profitieren, dass "Zukunftsbranchen", zu denen etwa internationale IT-Konzerne wie Amazon, Apple und Google gehörten, Grundsatzentscheidungen für München getroffen hätten. Der Wirtschaftsstandort stehe "auf soliden Füßen". Auch die Höhe der Büromieten spricht dafür: So blieb der Wert für die Spitzenmiete bei etwa 40 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete für den Münchner Markt stieg nach Angaben des Maklerhauses Cushman & Wakefield im vergangenen Jahr sogar um 7,5 Prozent auf 21,45 Euro, wobei Vermieter zunehmend "Mietanreize" gewährten, wie der Münchner Niederlassungsleiter Hubert Keyl berichtet. Man sehe immer öfter mietfreie Zeiten von drei oder sechs Monaten bei Vertragslaufzeiten von fünf oder zehn Jahren.
Für die Entwicklung der Mieten in den nächsten Quartalen erwarten die Makler von Colliers eine "Seitwärtsbewegung". München-Chef Peter Bigelmaier spricht davon, dass "sich die Auswirkungen der Rezession auf den Büroflächenbedarf immer deutlicher spüren lassen. Expansionspläne sind häufig in Schubladen verschwunden, und auch bei Umzügen wird teilweise weniger Fläche gesucht als ursprünglich geplant." Zudem hätten Unternehmen "in Einzelfällen" ihre Gesuche reduziert oder zurückgezogen, weil sie "zukünftig auf einen höheren Home-Office-Anteil setzen", so Bigelmaier. "Das geschieht allerdings noch nicht in der Breite", man könne noch keinen "generellen Trend" ableiten.
Und selbst wenn Firmen künftig weniger Flächen für Arbeitsplätze anmieten, weil ihre Beschäftigten verstärkt von zu Hause aus arbeiten und nicht mehr unbedingt einen eigenen festen Schreibtisch im Büro beanspruchen, heißt das nicht automatisch, dass der Flächenbedarf der Unternehmen sinkt. Denn im Gegenzug, davon gehen die Branchenexperten aus, wird es künftig mehr Begegnungszonen, also Konferenzbereiche, Sitzecken oder auch Tischtennisplatten geben, wo Kolleginnen und Kollegen sich ein- oder zweimal die Woche treffen, um gemeinsam und in physischer Präsenz zu arbeiten. Es wird aber weiter Branchen geben, für die solche Modelle kaum infrage kommen, etwa Anwaltskanzleien, in denen das Einzelbüro Standard ist und bleiben wird.
Das Unternehmen JLL hat zwei Szenarien für den Büromarkt errechnet, wie Gunnar Gombert berichtet: Eines geht von einem um zehn Prozent sinkenden Flächenbedarf aus, eines von einem Plus von 14 Prozent. Man habe zeitweise ein drittes Szenario mit einem noch stärkeren Rückgang als zehn Prozent gehabt, aber das sei "inzwischen raus", sagt Gombert. Es gilt nicht mehr als realistisch.
