Die Münchner Innenstadt wird als Bürostandort immer teurer, als Einkaufsadresse dagegen ist sie längst nicht mehr so gefragt wie noch vor Corona. Das zeigt der aktuelle Gewerbemarktbericht des Maklerverbands IVD, der die Entwicklung von Büro- und Ladenmieten in München und Bayern vergleicht. Besonders deutlich wird die Verschiebung in den besten Lagen innerhalb des Altstadtrings: Während die Büromieten dort in den vergangenen sechs Jahren kräftig gestiegen sind, sind die Ladenmieten im 1a-Geschäftskern, also in den besten Einkaufslagen der Innenstadt, spürbar gefallen.
In der „City A“, den besten Bürolagen innerhalb des Altstadtrings, legten die Büromieten binnen sechs Jahren um 50,7 Prozent zu. Bei den Ladenmieten im 1a-Geschäftskern ging es im selben Zeitraum dagegen um 26,8 Prozent nach unten. Außerhalb des Zentrums stiegen die Büromieten weit weniger stark. Zugleich fielen die Preise für Bürogrundstücke und Grundstücke mit gewerblicher Nutzung in München binnen sechs Jahren um 45,8 Prozent.
Wie viel sich verändert hat, zeigt auch der Blick auf die aktuellen Spitzenmieten. Für Büros in der Innenstadt werden in München derzeit 52 Euro pro Quadratmeter verlangt. Bei Ladenflächen im 1a-Geschäftskern liegen die Mieten für kleine Einheiten mit 60 Quadratmetern bei 300 Euro pro Quadratmeter – aus Sicht des IVD-Geschäftsführers Stephan Kippes „noch immer sportlich“. Im 1b-Geschäftskern, also in den weniger gefragten Lagen rund um die großen Einkaufsstraßen, sind es dagegen nur noch 115 Euro, für Kippes bereits „ein ganz anderer Planet“. Gerade an dieser Spanne zeige sich, wie stark der Markt inzwischen zwischen absoluter Toplage und dem Rest unterscheide.
Im Vergleich mit Bayern bleibt München ein Sonderfall. Landesweit stiegen die Büromieten in den vergangenen sechs Jahren nur leicht um 4,3 Prozent, während die Ladenmieten im 1a-Geschäftskern um 24,3 Prozent zurückgingen. Der Trend ist also derselbe wie in München, nur weit weniger ausgeprägt: Büros behaupten sich besser als der Handel – in der Landeshauptstadt zeigt sich diese Entwicklung allerdings besonders deutlich.
Die Immobilienmakler sprechen zudem von einer spürbaren Nervosität am Markt. Die Hoffnung auf eine rasche Entlastung bei den Zinsen hat sich mit dem Iran-Krieg und den steigenden Ölpreisen verflüchtigt. Dazu kommt eine schwache Konjunktur, die viele Entscheidungen bremst. Entsprechend wächst die Sorge, dass Finanzierungen teuer bleiben und die Kaufpreise für Gewerbeimmobilien erneut unter Druck geraten könnten. München wirkt in seinen besten Lagen zwar robuster als viele andere Standorte. Gegen das insgesamt schwierigere Umfeld ist aber auch dieser Markt nicht immun.
Besonders deutlich sehe man das beim Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien. Der starke Mietanstieg bei Büros in den Münchner Zentrumslagen sei vor allem wenigen, dafür aber sehr zahlungskräftigen Nachfragern geschuldet, sagt IVD-Experte Sven Keussen. Investoren seien derzeit vorwiegend an Bestandsimmobilien interessiert, die sich modernisieren und aufwerten lassen. Zugleich versuchten manche Käufer, Vorhaben noch rasch abzuschließen – aus Sorge, dass Kredite bald noch teurer werden könnten.
Die Debatte über die Umwandlung von Büros in Wohnungen kommt deshalb nicht von ungefähr. Gerade außerhalb der Münchner Toplagen lassen sich viele Flächen inzwischen deutlich schwerer vermieten; bei nicht mehr zeitgemäßen oder dezentralen Büros ist die Vermarktung laut Marktbericht „mitunter äußerst schwierig“. Ende 2025 lag die Leerstandsquote in München bei 9,7 Prozent. Die Hoffnung auf eine schnelle Entlastung des Wohnungsmarkts dämpft Kippes jedoch. In einzelnen Bürohäusern könne zwar durchaus Wohnraum entstehen, in größerem Umfang sei das aber nur schwer umzusetzen. Oft scheitere eine Umwandlung an Grundrissen, Versorgungsschächten, Belichtung, Brandschutz oder am Planungsrecht.
