Mehr Wohnungen, die schneller fertig werden – das ist das Versprechen des sogenannten Bau-Turbo. Es ist auf jeden Fall ein griffiger Name, den die Bundesregierung im Frühjahr für ihre Novelle der Baugesetzgebung in die Welt gesetzt hat. Inzwischen hat der Bundestag die Gesetzesänderungen beschlossen, seit dem 30. Oktober sind sie in Kraft. Doch was bringt der „Bau-Turbo“?
Wahrscheinlich stellt sich diese Frage in keiner deutschen Kommune so dringlich wie in München, wo die Mieten schon lang so hoch sind wie in keiner anderen deutschen Stadt (25 Euro pro Quadratmeter im Neubau, 21,60 Euro im Bestand). Außerdem soll die Stadt in den nächsten 20 Jahren um 230 000 Einwohnerinnen und Einwohner wachsen, auf dann 1,83 Millionen Menschen. In dieser Woche nun hat der Stadtrat sich damit befasst, inwiefern die neue Gesetzeslage den Wohnungsmarkt in München entlasten könnte.
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„Ich hoffe, dass wir mit dem ‚Bau-Turbo‘ einfacher und schneller werden können.“ Auf diese Formel brachte Stadtbaurätin Elisabeth Merk die Sache im Planungsausschuss. Grundlage der Diskussion war eine Beschlussvorlage, in der Merks Planungsreferat die einzelnen Gesetzesänderungen eingeordnet und Auswirkungen auf den Wohnungsbau in München analysiert hatte.
Drei Projekte, die vom „Bau-Turbo“ profitieren können, sind darin beispielhaft aufgeführt: zwei Vorhaben der Stadtwerke München (SWM), bei denen Werkswohnungen entstehen sollen. Eines, nahe dem Michaelibad, könnte erheblich wachsen von 215 auf etwa 345 Wohneinheiten. Das andere, in Sendling an der Hans-Preißinger-Straße hinter dem Kulturzentrum HP8 könnte schneller abgeschlossen werden als geplant.
Beim dritten Projekt agiert der Bund als Bauherr, nämlich bei der geplanten Nachverdichtung in der „Ami-Siedlung“ am Perlacher Forst um 1000 Wohnungen für Bundesbedienstete. Auch hier könnte der „Bau-Turbo“ den Prozess beschleunigen. Allerdings steht dieses Projekt noch unter dem Vorbehalt, dass das Landesamt für Denkmalpflege die Siedlung unter Schutz stellen könnte, womit die bisherigen Planungen passé wären.
Aber wie will München den „Bau-Turbo“ stadtweit und über die drei Beispiele hinaus in der Praxis anwenden? Stadtbaurätin Merk schildert in ihrer Vorlage drei „Fallgruppen“. Bei der ersten geht es um Projekte „mit einem überschaubaren Rahmen“, sowohl was ihre Größe als auch das Konfliktpotenzial etwa mit der Nachbarschaft angeht. Merk schlägt dem Stadtrat vor, die Verwaltung zu ermächtigen, dass sie solche Projekte in eigener Verantwortung prüft und, wenn nichts Gravierendes dagegenspricht, „eigenständig“ genehmigt. Solche Prozesse von Antrag bis Genehmigung sollen nur noch drei bis vier Monate dauern.
Das SWM-Projekt in Sendling fällt aus Sicht der Stadtbaurätin in diese Kategorie. Hier, so schreibt sie, habe man schon vor einem Jahr überlegt, einfach mit Baugenehmigungen durch die Verwaltung zu arbeiten, statt – wie ursprünglich geplant – einen neuen Bebauungsplan zu erarbeiten, mehrmals dem Stadtrat vorzulegen und dann verabschieden zu lassen, was stets mehrere Jahre dauert.
Die zweite Fallgruppe sind größere Projekte „mit einer potenziell städtebaulichen Wirkung“. Hier musste die Stadt bisher in der Regel einen solchen neuen Bebauungsplan erarbeiten. Künftig, so plädiert die Stadtbaurätin, soll der Stadtrat „das Verfahren flexibel gestalten“. Er solle weiterhin einen neuen Bebauungsplan in die Wege leiten, aber zugleich die Option zulassen, dass man „zum ‚Bau-Turbo‘ abbiegt“ und das Projekt doch schneller durchwinkt, und zwar ohne den Stadtrat noch mal zu befassen.
Die dritte Fallgruppe sieht Merk in Projekten, für die man zunächst fest von der Notwendigkeit eines Bebauungsplans ausgeht, die sich dann aber überschaubar erweisen. Hier soll die Verwaltung auch im Nachhinein den „Bau-Turbo“ nutzen können. In diesen Fällen bräuchte es aber die Zustimmung des Stadtrats.
Es geht in die richtige Richtung, aber noch nicht weit genug.Christian Köning, SPD
In diese Schublade passt Merk zufolge das SWM-Vorhaben am Michaelibad. Nach bisheriger Gesetzeslage waren wegen der Lärmbelastung an der Heinrich-Wieland-Straße in manchen Bereichen des Komplexes keine Wohnungen zulässig. Mit dem „Bau-Turbo“ haben sich aber die Vorschriften gelockert, sodass nun ein Teil der Gewerbeflächen zu Wohnungen werden könnte. Sollte sich das bei einer näheren Prüfung bestätigen, könne die Stadt am Michaelibad zum „‚Bau-Turbo‘ abbiegen“. Ein ähnliches Szenario hält das Planungsreferat in der „Ami-Siedlung“ für möglich – wenn nicht der Denkmalschutz dazwischenkommt.
In der politischen Debatte gab es viel Zustimmung zu den Vorschlägen aus dem Planungsreferat, was sich auch in der Abstimmung darüber zeigte. Die einzige Gegenstimme kam von der München-Liste. Paul Bickelbacher (Grüne) mahnte aber an, „dass die Qualität nicht leidet, das ist unser wichtigstes Anliegen“. So dürften etwa Klimaschutz und Baumschutz bei schnellen Genehmigungen nicht unter die Räder kommen. Heike Kainz (CSU) wiederum betonte, dass man dabei weiterhin beachten müsse, ob ein Neubauvorhaben sich in die Umgebung einfüge.
Weil Zuschüsse des Freistaats fehlen, steht der Bau Tausender Sozialwohnungen auf der Kippe. Nun sucht die Stadt selbst nach neuen Wegen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Christian Köning (SPD) forderte, dass der Bund bei der Lockerung des Lärmschutzes noch weitergehen müsse: „Es geht in die richtige Richtung, aber noch nicht weit genug.“ Tatsächlich gelten die Vorschriften aus der sogenannten TA Lärm in der Politik und unter Bauherren als überzogen und als unnötiger Kostentreiber für den Wohnungsbau.
Jörg Hoffmann (FDP) zeigte sich positiv überrascht von den Vorschlägen aus der Verwaltung, „ich hatte die Befürchtung, dass das Referat viel restriktiver reagieren würde“. Aber, ergänzte er, nun sei es „auch Zeit, entsprechend zu liefern, nämlich den ‚Bau-Turbo‘ mutig anzuwenden und nicht zu viele Auflagen zu machen“. Brigitte Wolf (Linke) bezeichnete das neue Instrument als „Genehmigungs-Turbo“. Das allein helfe aber nicht, schließlich gebe es jetzt schon einen gewaltigen „Bauüberhang“, also Wohnungen, die genehmigt seien, aber nicht gebaut würden. Diesen Überhang abzubauen, „das wäre der wahre ‚Bau-Turbo‘, den wir brauchen“.
