Wer in München Wohnungen baut, muss mit Kosten von mehr als 5000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Reine Baukosten, versteht sich, das Grundstück ist da nicht eingerechnet. Seit Anfang des Jahres 2021 sind diese Kosten in der Landeshauptstadt um mehr als 34 Prozent gestiegen. Zu den Ursachen gehören Materialengpässe, gestiegene Energiepreise, aber auch hohe Finanzierungskosten.
Zugleich brechen Fördermittel weg. Die Politik ist deshalb immer auf der Suche nach guten Ideen, wie man günstiger bauen kann. Zuletzt hat Hamburg als Bundesland und Großstadt einiges auf den Weg gebracht. Elemente der dortigen „Initiative kostenreduziertes Bauen“ will die SPD-Fraktion im Rathaus nun nach München holen.
Vor einem guten Jahr hat der Stadtrat bereits eine „Wohnungsbauoffensive“ beschlossen: 30 Maßnahmen, die helfen sollen, die Baukrise zu überwinden. Weniger Stellplätze, weniger Auflagen für Investoren und mehr Kompetenzen für die Stadtbaurätin, all das soll wieder mehr Schwung ins Baugeschäft bringen. Doch das reicht der SPD noch nicht. „Es ist wichtig, dass wir auch über den Tellerrand blicken“, sagt Fraktionschef Christian Köning. Die Stadt solle die Fortschritte, die in Hamburg erreicht worden seien, „so gut es geht auch in München erproben“.
Auch in Hamburg war der Bau neuer Wohnungen zuletzt ins Stocken geraten. Sozial orientierte Akteure wie Wohnungsbaugenossenschaften standen vor dem Problem, dass sie ihren Auftrag nicht mehr so ausführen konnten, wie sie es für richtig hielten. Für zwölf bis 14 Euro kalt pro Quadratmeter hatten sie noch vor vier bis fünf Jahren ihre Wohnungen vermietet; durch die Teuerungen am Bau mussten sie bis zu 20 Euro verlangen. „Das geht an ihrer Klientel vorbei“, sagt Martina Koeppen, stadtentwicklungspolitische Sprecherin der SPD-Fraktion in der Hamburger Bürgerschaft.
4600 Euro pro Quadratmeter kostet das Bauen in Hamburg aktuell im Durchschnitt. Die „Initiative kostenreduziertes Bauen“ will das um bis zu 2000 Euro reduzieren. In Hamburg haben sie drei Handlungsfelder definiert, in denen Einsparungen möglich sind. Mehrere Arbeitsgruppen erarbeiteten zunächst 6000 Vorschläge. In 39 davon sah man schließlich tatsächlich Einsparpotenziale.
Da gehe es zum Beispiel darum, wie dick Wände sein müssen, sagt Koeppen. Brauchen Balkone einen Schallschutz? Wie schnell muss das Wasser warm werden, wenn man den Hahn aufdreht? Oder: Muss ein innenliegender Flur wirklich auf 20 Grad geheizt werden können?
Auf welche Standards kann man verzichten?
Im Bereich Baukonstruktion und Gebäudetechnik können die Kosten demnach um bis zu 600 Euro pro Quadratmeter sinken. Der Verzicht auf ausgewählte technische und bauliche Elemente bringt weitere 1000 Euro an Einsparungen. Dank optimierter Planungs- und Genehmigungsprozesse kann es noch einmal um bis zu 400 Euro günstiger werden. Man müsse sich das Ganze wie einen Baukasten vorstellen, sagt Koeppen. Es sei auch ein Ausprobieren. Auf welche Standards kann man verzichten? Welche sind unverzichtbar?
Mit diesen Fragen beschäftigt sich auch der sogenannte Gebäudetyp E, eine Initiative der Bundesarchitektenkammer und der Landesarchitektenkammern. Das „E“ steht dabei für „einfach“, es kann aber auch „experimentell“ heißen oder „effektiv“. Ein Pilotprojekt der Bauträgerfirma BHB entsteht in Gauting: 99 Apartments für Auszubildende, Studierende und medizinisches Personal, „Mooritz“ heißt das Projekt. Vereinfachte Haustechnik, alternative Baustoffe und geringere Stellplatzschlüssel sollen zum Ziel führen, schneller und kostengünstiger zu bauen.
Mit der Sobon-Regelung schuf die Stadt jahrzehntelang günstigen Wohnraum. Doch nun ist sie in Gefahr. Wie geht es jetzt weiter? Antworten auf die wichtigsten Fragen.
In Hamburg sehen sie ihre Initiative sozusagen als Umsetzung der Ideen zum Gebäudetyp E. Erprobt wird das kostengünstige Bauen dort etwa im Wilhelmsburger Rathausviertel. Es wird Modellquartier für den neuen Hamburger Standard. Der Bau eines Quadratmeters Wohnfläche soll dort nun 3000 Euro kostet statt wie bisher 4600 Euro. Ob Einsparungen in der Größenordnung in München ohne Weiteres auch möglich wären, ist allerdings fraglich. Denn als Kommune hat München nicht dieselben Möglichkeiten wie das Bundesland Hamburg.
Mit drei Anträgen will die SPD-Fraktion erreichen, dass die Stadtverwaltung die Erkenntnisse aus Hamburg evaluiert, um auch in München die Baukosten deutlich zu reduzieren. Zweitens soll sie für die private Wohnungswirtschaft klären, an welchen Stellen Standards und folglich Baukosten gesenkt werden können. Drittens sollen auch Stadtwerke, München Klinik und Münchenstift bei ihrem Werkswohnungsbau von diesen Verbesserungen profitieren. Man gebe bei diesem Herzensthema nicht auf, sagt Stadträtin Simone Burger, sondern wolle diejenigen unterstützen, die Werkswohnungen bauen.
Die CSU warnt vor „Überregulierung“
Bei den anderen großen Fraktionen im Stadtrat rufen die SPD-Vorschläge skeptische Reaktionen hervor. „Grundsätzlich sind wir immer offen dafür, über weitere Kosteneinsparungen bei Bauvorhaben zu diskutieren“, sagt Grünen-Fraktionschef Sebastian Weisenburger. Jetzt müssten sich die Verwaltung und die städtische Wohnungsbaugesellschaft Münchner Wohnen aber erst einmal darauf konzentrieren, den bereits vorliegenden Stadtratsbeschluss zur Kostensenkung im Wohnungsbau umzusetzen. „Das Anstoßen eines neuen Prozesses könnte zusätzliche Verzögerungen nach sich ziehen.“
Dass Bauen einfacher, schneller und günstiger werden muss, darin seien sich alle einig, räumt Heike Kainz, planungspolitische Sprecherin der CSU-Fraktion, ein. Sie warnt jedoch vor einer „Überregulierung“ und plädiert dafür, den Akteuren – ob öffentlich, sozial orientiert oder privat – mehr selbst zu überlassen, wie sie das Ziel erreichen.
