Mietpreise in München: Alle wollen Altbauten

Die Mietpreisspirale dreht sich weiter. Bogenhausen, Schwabing und Lehel sind die teuersten Pflaster - günstigen Wohnraum gibt's nur noch in Randbezirken.

München ist die Großstadt mit den teuersten Mieten Deutschlands: Die Zahlen zu diesem von vielen in der Stadt seit Jahren beklagten Superlativ liefert regelmäßig das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbands IVD. Zweimal im Jahr veröffentlicht das Institut Statistiken zu Preisen neu vermieteter Wohnungen.

Den Werten liegen jeweils Umfragen unter Maklern und Hausverwaltern über ihre Vermietungen im vergangenen Halbjahr zugrunde. Das Ergebnis ist damit das verlässlichste kontinuierlich fortgeschriebene Mietpreis-Barometer der Stadt, derer sich auch städtische Behörden für ihre eigenen Statistiken bedient.

Die Zahlen sind dabei natürlich jeweils Durchschnittswerte. Als typischen Fall nehmen die Marktforscher dabei Wohnungen um die 70 Quadratmeter als Grundlage. Kleinere sind im Verhältnis meist teurer. Zudem wird nach dem Alter der Gebäude unterschieden: Bestandsbauten aus der Zeit nach 1949 sind in der Regel günstiger als komplett neue Gebäude.

Je älter, desto günstiger gilt dabei freilich nicht generell: Besonders sanierte Altbauten sind begehrt und damit am teuersten. Ende 2009 gab es einen neuen Rekordwert: 13,10 Euro kostete es durchschnittlich, einen Quadratmeter Altbau mit gutem Wohnwert zu mieten.

"Guter Wohnwert" ist auch die Kategorie, die den Zahlen über die Bestandsbauten in der Grafik zugrunde liegt. Der IVD meint damit Wohnungen des gehobenen Durchschnitts, Kennzeichen: Sie liegen in einem ruhigen Wohngebiet, befinden sich in gutem Zustand und sind modern ausgestattet. Stadtweit lag der Durchschnittswert im Dezember 2009 hier bei 12,10 Euro für Bestandsgebäude.

Für exakt 10 Euro gab es hingegen im Durchschnitt ein Objekt mit "mittlerem Wohnwert" - hier gehört eine Zentralheizung noch zum Standard sowie zeitgemäße Bad- und WC-Räume, die Umgebung ist etwas weniger ruhig. Der "einfache Wohnwert" wird immer seltener - fehlende Zentralheizungen als Unterscheidungsmerkmal werden vielerorts bei fälligen Sanierungen nachgerüstet.

Auch wenn es die wenigsten Münchner wohl mitbekommen haben dürften: Es gab auch schon Jahre, in denen die Preise für Neuvermietungen wieder sanken - als direkte Folge von Rezessionen. Zuletzt passierte das in den Jahren 2003 bis 2005.

Dass sich die aktuelle Wirtschaftskrise kaum dämpfend auf die Mieten auswirkt, liegt daran, dass Immobilien als recht sicheres Anlageobjekt gehandelt werden. Die Nachfrage ist dementsprechend hoch.