Landgericht München Haftet der Freistaat, weil die Mietpreisbremse nicht gilt?

Eine Wohnungsmiete in Harlaching lag weit über dem örtlichen Vergleich. Können Mieter die Differenz vom Freistaat zurückfordern?

(Foto: dpa)
  • Im Jahr 2017 erklärte ein Münchner Gericht die Mietpreisbremse für "nichtig". Das bedeutet, es sah sie als fehlerhaft an. Die Verordnung habe deshalb noch nie offiziell gegolten.
  • Anlass, über die Bremse nachzudenken, bietet zurzeit ein Fall vor dem Landgericht: Die Miete zweier Münchner hatte viel höher gelegen als die örtliche Vergleichsmiete.
  • Die Preisbremse war nichtig, wirkte also nicht. Ist dafür nun der Freistaat haftbar zu machen?
Aus dem Gericht von Stephan Handel

Es geht nur um ein bisschen mehr als 700 Euro - aber eigentlich geht es um viel mehr: Können Bürger die Staatsgewalt, in diesem Fall den Freistaat Bayern, haftbar machen, wenn der seine Arbeit nicht vernünftig tut? Wieder einmal geht es am Landgericht München I um die Mietpreisbremse und den Versuch der bayerischen Staatsregierung, diese bundesweite Regelung per Verordnung im Freistaat handhabbar zu machen. Das ist gründlich schiefgegangen, aber welche rechtlichen Konsequenzen daraus zu ziehen sind, das beschäftigt jetzt die Juristen.

Im Jahr 2017 erklärte ein Münchner Gericht die Verordnung für nichtig - für Juristen liegt in diesem Wort ein großer Unterschied zum Wort "unwirksam", ein Unterschied, der den meisten Laien nicht geläufig sein dürfte: Unwirksam bedeutet, dass - in diesem Fall - die Verordnung grundsätzlich gilt, jedoch von einem bestimmten Zeitpunkt an oder für einen bestimmten Einzelfall nicht. "Nichtig" hingegen bedeutet: Die Verordnung war von Beginn an fehlerhaft und hat deshalb noch nie gegolten. Das ist von Bedeutung, wenn man Forderungen rückwirkend geltend machen will.

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In dem Verfahren, das am Mittwoch vor dem Landgericht begonnen hat, klagt ein Berliner Rechtsdienstleistungsunternehmen, weil die eigentlichen Betroffenen, zwei Münchner Mieter, ihre Forderungen an das Unternehmen abgetreten haben. Es geht um eine Wohnung in Harlaching, knapp 70 Quadratmeter, Nettomiete 1085 Euro. Daraus ergibt sich eine Quadratmeter-Miete von gut 15,50 Euro. Laut Mietspiegel, so die Kläger, habe die ortsübliche Vergleichsmiete aber nur 10,98 Euro betragen.

Eigentliche der typische Fall für die Mietpreisbremse, die ja genau das verhindern soll: Mieterhöhungen bei Neuverträgen über das ortsübliche Maß hinaus. Weil aber die bayerische Verordnung nichtig ist, so die Kläger weiter, konnte der Vermieter nicht gehindert werden, die zu hohe Miete zu verlangen. Das sei eine Pflichtverletzung des Staates, und daraus ergibt sich unter dem Begriff "Amtshaftung" ein Schadenersatz-Anspruch, nämlich in Höhe der zu viel gezahlten Miete.

Dieser Fall unterscheidet sich von einem ähnlichen, der vor vier Wochen verhandelt wurde: Damals hatte ein Mieter zunächst gegen seinen Vermieter geklagt, wegen der nichtigen Verordnung dort verloren, woraufhin er den Freistaat in Anspruch nehmen wollte. Diesen ersten Schritt haben die Kläger sich nun gespart - daraus ergeben sich nun neue juristische Probleme.

Die "Allerbesten" entscheiden jetzt über die Mietpreisbremse

Zunächst die Frage, ob der Mieter nicht zuerst den Vermieter hätte verklagen müssen, bevor er seinen Schaden anders geltend macht. Sodann: Die Mietpreisbremse wurde unter anderem für nichtig erklärt, weil sie den Immobilienbesitzer auf unzulässige Weise in der Nutzung seines Eigentums behindere. Kann sich darauf nun jemand anderer, also der Mieter, berufen ("Drittschutz" heißt das auf Juristisch)?

Und schließlich: Lässt sich den Beamten in den Ministerien, die die Verordnung ausgearbeitet haben, überhaupt eine Pflichtverletzung vorwerfen? Wo doch dort, so der Vorsitzende Richter Frank Tholl in der Verhandlung, "die Besten der Besten" arbeiteten - die dann aber auch die Pflicht hätten, alles vernünftig zu prüfen? Der Anwalt des Freistaats meinte, das würden ja nun "die Allerbesten" entscheiden, bayerische Richter. Die werden das bis zum 21. November tun.

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