Vermutlich gibt es nur wenige deutsche Städte, in denen die aktuelle Debatte über das Mietrecht ähnlich aufmerksam verfolgt wird wie in München. Schon der frühere Oberbürgermeister Christian Ude (SPD) hat jahrelang wirksame Gesetze gegen explodierende Mieten gefordert, sein Nachfolger Dieter Reiter legte vor einem Jahr in einem Brief an Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) noch einmal nach. Die Bundesregierung will nun tatsächlich ernst machen - und die Berechnung des Mietspiegels verändern.
Was bedeuten die Berliner Pläne für die Münchner Mieten?
Der größte Traum vieler Münchner wird auch nach der Novelle nicht in Erfüllung gehen: Die Mieten werden wohl nicht sinken, allenfalls könnten sie langsamer steigen. Selbst wenn die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete, die im Mietspiegel festgelegt ist, plötzlich unter der Summe im eigenen Vertrag liegen sollte, darf niemand eigenmächtig die Zahlungen an den Vermieter kürzen. Ohnehin gibt es bislang nur einen Entwurf aus dem SPD-geführten Justizministerium, die Begeisterung des Koalitionspartners CDU hält sich in Grenzen.
Was ist geplant?
Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen, sollen künftig alle neuen Verträge sowie Mieterhöhungen der vergangenen acht Jahre einfließen, also auch die oftmals günstigeren Altverträge. Bisher wurden nur vier Jahre berücksichtigt. Experten erwarten nun, dass die Durchschnittsmiete sinkt - in München von 11,93 Euro pro Quadratmeter auf 11,18 Euro. Das hat eine Studie der Berliner Steinbeis-Hochschule ergeben. Zudem dürfen jährlich nicht mehr elf, sondern nur noch acht Prozent der Kosten einer Modernisierung aufgeschlagen werden.
Was sagt das Rathaus dazu?
Reiter hatte in seinem Brief an Maas mehr verlangt. Beim Mietspiegel forderte er die "Streichung des Vier-Jahres-Zeitraums" oder zumindest eine "erhebliche Erweiterung des zeitlichen Rahmens". Reiter sieht daher einen "wichtigen Schritt in die richtige Richtung, auch wenn er aus Münchner Sicht durchaus noch mutiger hätte ausfallen können".
Beatrix Zurek, die stellvertretende Fraktionsvorsitzende der SPD und Chefin des Münchner Mietervereins, ist enttäuscht von den Berliner Plänen: "Das ist kein großer Wurf, sondern nur ein kleiner Schritt." Den allerdings solle man zumindest gehen. CSU-Stadtrat Marian Offman verweist darauf, dass seine Partei seit Längerem eine andere Berechnungsgrundlage für den Mietspiegel fordert. Sie stehe deshalb den Plänen wohlwollend gegenüber. Anders als die Schwesterpartei CDU.
Warum fließen derzeit nur die Mietänderungen der vergangenen vier Jahre in den Mietspiegel ein?
Laut Rudolf Stürzer vom Verband "Haus und Grund" ist dies der Zeitraum, nach dem Vermieter üblicherweise eine Mieterhöhung vornehmen. Wer die Miete über einen noch längeren Zeitraum unverändert lasse, habe dafür meistens sehr spezielle Gründe - etwa einen Mieter, der eigenständig modernisiert und daher bewusst von Preissprüngen verschont bleibt. Dies aber seien Sonderfälle.
Eine längere Berechnungszeit von acht Jahren ist laut Stürzer eine "legalisierte Mietspiegelmanipulation", um die Mieten künstlich nach unten zu bringen. Zurek hingegen sieht keinen Grund, überhaupt einen bestimmten Zeitraum festzulegen. Ein realistisches Bild einer Durchschnittsmiete ergebe sich nur, wenn alle Mietverträge miteinfließen. Auch Reiter betont, dass nur die "Einführung einer echten Vergleichsmiete, die diesen Namen auch verdient", verhindern könne, dass sich die Spirale der Mieten immer weiter nach oben schraubt.
Wozu dient der Mietspiegel überhaupt?
Bei Mieterhöhungen darf die im Mietspiegel festgeschriebene ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden, bei Neuvermietungen sind maximal zehn Prozent Aufschlag erlaubt. Der Mietspiegel verhindert somit, dass sich der Preis allein nach Marktkriterien bildet.
Elf Prozent Modernisierungsumlage - ist diese Größenordnung noch zeitgemäß?
Nein, finden Mieterschützer wie auch Justizministerium. Diese Regelung stamme aus einer Phase höherer Zinsen; derzeit sei es billiger zu renovieren. Mieterschützer kritisieren auch, dass der höhere Beitrag unbefristet verlangt werden kann, auch wenn die Modernisierung längst abbezahlt ist. Daran allerdings will Maas nicht rütteln.
Zurek würde am liebsten den kompletten Posten abschaffen: Der Zustand einer Wohnung würde bereits durch die Miete abgebildet. Stürzer hingegen rechnet damit, dass nach einer Novelle kaum noch modernisiert wird. Bei den elf Prozent handle es sich nicht nur um Finanzierungskosten, sondern auch um Abschreibung und Instandhaltung.
