Was passiert mit einem Viertel, wenn es spürbar leiser und die Luft besser wird? Es wird so attraktiv, dass diejenigen, die schon seit Jahren dort wohnen, von Besserverdienenden verdrängt werden, die sich auch steigende Mieten und hohe Kaufsummen leisten können. Das genau dies im Umfeld des neuen Südwest-Tunnels passieren könnte, der im Sommer eröffnet wurde, war der Stadt klar. Deshalb starteten bereits vor einem Jahr die Arbeiten dafür, das Gebiet rund um den Luise-Kiesselbach-Platz durch eine Erhaltungssatzung vor dem Zugriff der Investoren und preissteigernden Luxussanierungen zu bewahren. Insgesamt knapp 22 000 Einwohner, mehr als ein Drittel der Bevölkerung des Viertels, sollen so vor der Verdrängung geschützt werden.
Der Bezirksausschuss (BA) Sendling-Westpark hat den Vorstoß des Planungsreferates begrüßt - allerdings nicht einstimmig. In der BA-Sitzung in dieser Woche bemängelte die CSU den Zuschnitt des geplanten Gebietes. Davon abgesehen, erklärte Alfred Nagel, der CSU-Fraktionssprecher, sei man dafür, dieses Instrument anzuwenden. Die CSU versuchte, das Thema in die nächste Sitzung zu vertagen, um nochmals mit Experten über den Zuschnitt zu reden. SPD und Grüne lehnten dies mit dem Argument ab, jede Verzögerung erhöhe die Gefahr, dass Investoren Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln oder durch Luxus-Modernisierungen vollendete Tatsachen schaffen.
Mieter sollen sich ihre Wohnungen leisten können
Mit dem Instrument der Erhaltungssatzung will die Stadt die Sanierung von Altbauten so steuern, dass die Mieter sich ihre Wohnungen auch danach noch leisten können. Um den sogenannten Milieuschutz zu gewährleisten, muss jede Modernisierung im Umgriff der Satzung extra genehmigt werden. Auch beim Verkauf von Häusern redet die Stadt dort mit. Wer zum Beispiel ein Mietshaus kauft, muss verbindlich erklären, dass er auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen und auf Luxussanierungen verzichtet. Andernfalls kauft die Stadt das Haus selbst.
Innerhalb von 20 Jahren hat die Stadt dies bei etwa 430 Immobilien praktiziert und so etwa 6000 Mietwohnungen vor Umwandlung und Luxussanierung geschützt. Derzeit versucht die Stadt in 18 Gebieten, in denen etwa 214 000 Münchnerinnen und Münchner leben, preiswerten Wohnraum zu sichern. Damit die Erhaltungssatzungen auch vor Gericht Bestand haben, müssen sie sich auf viele Fakten stützen, aus denen sich ergibt, wie hoch das "Aufwertungspotenzial" im jeweiligen Gebiet ist. Ein Indiz ist zum Beispiel die Zahl der Abgeschlossenheitsbescheinigungen, die für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nötig sind. Außerdem zählt die Höhe des Haushaltseinkommens.
Schnellere Umwandlung in Eigentumswohnungen
Anhand dieser Kriterien wurde ermittelt, dass in Sendling-Westpark ein Gebiet östlich des Mittleren Rings zwischen Garmischer Straße und Passauerstraße, im Süden von der Heckenstallerstraße begrenzt, geschützt werden muss. Etwa die Hälfte der Wohnungen hier sind zwischen 1949 und 1968 errichtet worden; gesamtstädtisch beträgt deren Anteil etwa ein Drittel. Dementsprechend wurde hier mehr umgebaut, und auch die Umwandlung in Eigentumswohnungen ging hier zwischen 2009 und 2013 mehr als doppelt so flott voran wie im städtischen Durchschnitt.
Nachdem das BA-Votum positiv ausgefallen ist, könnte der Stadtrat die Satzung noch in diesem Jahr beschließen. Davon abgesehen wird das Thema auf ausdrücklichen Wunsch der CSU noch auf einer außerordentlichen BA-Sitzung diskutiert werden.