Die Mieten steigen weiter, die Zahl der Neubauten sinkt – und auf dem Immobilienmarkt hat sich das Preisniveau im Landkreis München nicht nur stabilisiert, sondern zeigt mancherorts wie etwa im Würmtal wieder nach oben: Das ist die Quintessenz aus dem jüngsten Marktbericht des Maklerverbandes IVD Süd. Wer im Raum München eine bezahlbare Wohnung sucht, der wird kaum fündig, weil in den Städten und Gemeinden im Umland zu wenig gebaut wird. Für vorhandene Objekte, ob zur Miete oder zum Kauf, muss man im Landkreis München nach wie vor viel Geld hinlegen.
Während im vergangenen Jahr die Summen für neue Immobilien auch in Hochpreisregionen wie dem Würmtal nachgegeben hatten, hat sich die Nachfrage nach energetisch sanierten Bestandsobjekten zur Eigennutzung laut dem IVD-Institut im Herbst 2024 deutlich belebt. „Die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern haben sich hier über die Zeit angeglichen und das Preisniveau hat sich inzwischen teils stabilisiert“, sagt IVD-Leiter Stephan Kippes. Was neue Immobilien angeht, verknappt sich das Angebot angesichts einer abnehmenden Bautätigkeit zunehmend – und diese Objekte sind außerordentlich teuer im Vergleich zu energetisch sanierten Gebäuden.
Die Autoren der Studie haben sich für die aktuelle Erhebung zwölf Gemeinden im Landkreis München herausgepickt: Aschheim, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Kirchheim, Oberhaching, Planegg, Sauerlach, Schäftlarn, Taufkirchen und Unterhaching. In Aschheim kostet ein frei stehendes Einfamilienhaus mit einfachem Wohnwert zum Beispiel im Schnitt mit 870 000 Euro nur geringfügig mehr als zu Beginn des Jahres; in Grasbrunn zahlen Interessenten für ein ähnlich bewertetes Objekt etwa 65 000 Euro weniger als im Frühjahr 2024, müssen aber immer noch 885 000 Euro hinlegen. Häuser in besseren Wohnlagen kosten allerdings in beiden Orten mehr als eine Million Euro; dies gilt übrigens auch für neu errichtete Doppelhaushälften.
Wer in Grasbrunn eine solche mieten möchte, muss dafür 2600 Euro im Monat überweisen. Knapp unter einer Million Euro liegen die Kaufpreise für ein Einfamilienhaus in mittlerer Lage in der Gemeinde Kirchheim (960 000 Euro), in Höhenkirchen-Siegertsbrunn (980 000 Euro), Taufkirchen (970 000 Euro) oder in Unterhaching (856 000 Euro).
Die miese Stimmung in der Wirtschaft verdirbt auch den Reichen die Lust am Kaufen. Zudem herrscht im Raum München aktuell ein Überangebot an exklusiven Häusern – das drückt die Preise. Doch Experten rechnen damit, dass sich der Markt bald wieder dreht.
In einer ganz anderen Liga spielen dagegen die Kommunen im Süden von München und im Würmtal: In Grünwald etwa kostet ein Einfamilienhaus in einfacher Lage knapp 1,15 Millionen Euro, für ein Objekt mit sehr gutem Wohnwert ist mit 2,45 Millionen Euro mehr als das Doppelte hinzublättern. Allerdings sind in die Kaufpreise im Münchner Nobel-Vorort gegenüber dem Herbst 2023 etwas gesunken, wie der IVD-Bericht ausweist. Während die Mieten auch in Grünwald wieder angezogen haben. Für bestehende mittelmäßige Wohnungen werden 18,50 pro Quadratmeter verlangt, bessere Lagen kosten 23,50 Euro, sehr gute gar 26,50 Euro. Und wer in einen Neubau zieht, der bezahlt zwischen 21 und 28 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Ähnliche Werte sind in der Studie für Oberhaching und Schäftlarn, ebenfalls sehr gefragte Wohnorte im Münchner Umland, erhoben worden.
Es fehlt vor allem an preisgünstigem Wohnraum
Was für den Süden der Landeshauptstadt gilt, ist auch im Westen zu beobachten: So zählt zum Beispiel Gräfelfing nach wie vor zu den begehrtesten Wohngegenden im Münchner Umland – vorausgesetzt, man kann es sich leisten. Die Gemeinde ist hauptsächlich von Einfamilienhäusern und Doppelhäusern geprägt, große Gärten sind charakteristisch für die Region. Westlich der Bahnlinie gibt es ein besonders gefragtes Wohnviertel mit repräsentativen Einfamilienhäusern und historischen Villen.
Während die Nachfrage von Kaufinteressenten in den vergangenen Monaten abgenommen hat, ist diese laut IVD im Herbst 2024 angesichts eines verbesserten Zinsumfelds wieder etwas gewachsen. Begehrt seien vor allem bestehende Einfamilienhäuser zur Eigennutzung sowie familiengerechte Wohnungen, die kurz vor der Fertigstellung stünden, heißt es im Immo-Bericht. Allerdings gebe es eine weiterhin sehr geringe Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage.
Am Mietmarkt sei das Angebot an Wohnungen und Häusern nicht nur im Würmtal sehr gering, sondern in nahezu allen Kommunen im Münchner Umland. Dem gegenüber stehe ein ungebremst hoher Bedarf. Während die Nachfrage nach Mietobjekten stetig steige, drehe sich die Abwärtsspirale bei der Zahl der Baugenehmigungen weiter. „Angesichts der in den letzten Jahren spürbar gestiegenen Mieten fehlt es in vielen Gemeinden in der Region München immer mehr an preisgünstigem Wohnraum“, so Stefan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.
