Leer stehende Büros: Nachmieter gesucht

Die ehemalige Microsoft-Zentrale in Unterschleißheim ist zum Teil wieder vermietet, andere Gewerbebauten stehen seit Jahren leer.

(Foto: Florian Peljak, Bearbeitung: SZ)

Weil große Firmen in die Stadt ziehen, stehen trotz des allgemeinen Booms im Landkreis immer noch viele Gewerbeimmobilien leer. Die betroffenen Bürgermeister arbeiten daran, das zu ändern.

München geht es gut. Nirgends ist die Arbeitslosenquote so niedrig, die Kaufkraft so hoch und der Leerstand an Gewerbeimmobilien so gering. Aber wie sieht es ein paar Kilometer weiter im Landkreis aus? Die Zahlen verraten: Es stehen mehr Gewerbeimmobilien leer als in der Stadt - Grund zu Besorgnis gibt es aber wohl trotzdem nicht. Denn im Vergleich zu 2010 ist der Leerstand auch im Landkreis gesunken. Trotzdem werden sich die Eigentümer und Gemeinden neue Konzepte überlegen müssen, um die Unternehmen zu halten.

Im Münchner Umland stehen bis zu sieben Prozent leer

Je nach dem, wie man die Zahlen betrachtet, wirken sie groß oder klein. Etwa 700 000 Quadratmeter Büroflächen stehen im gesamten Raum München zurzeit leer. Das sind immerhin fast 100 Fußballfelder. Andererseits liegt die Leerstandsquote nur bei drei Prozent. Und das heißt: Es ist fast alles voll. Vor sechs Jahren sah das noch anders aus. Da waren fast acht Prozent der Büroflächen nicht belegt. Was die Zahlen auch verraten: Besonders positiv hat sich in diesem Zeitraum das Zentrum der Stadt München entwickelt - ins Umland drängen die Firmen offenbar nicht so sehr. Da liegt der Leerstand in vielen Bereichen bei bis zu sieben Prozent.

Diese Zahlen hat die Firma Colliers, eine Agentur für Gewerbeimmobilien, erhoben. In ihre Statistik fließen die Stadt und der Landkreis München ein, aber zum Beispiel auch Dachau, Fürstenfeldbruck, Olching, Germering, Gilching, Gauting, Vaterstetten, Markt Schwaben, Eching und Neufahrn. Daten über einzelne Gemeinden im Landkreis München will die Firma nicht herausgeben. Und auch bei den Kommunen selbst ist es schwer, diese zu bekommen. Die wenigsten Bürgermeister wissen, wo und wie viel in ihrer Gemeinde genau leer steht.

Im Nordosten von München ist der Leerstand am größten

Im Nordosten von München ist der Leerstand am größten. Die Quote liegt hier bei sieben Prozent beziehungsweise 211 000 Quadratmetern. Dass hier momentan so viele Flächen nicht genutzt werden, liegt auch daran, erklärt Tobias Seiler von der Firma Colliers, dass der Markt im Nordosten sehr groß und sehr dynamisch sei. Bei mehr als drei Millionen Quadratmeter Büroflächen insgesamt komme es auch häufiger zu einem Wechsel bei den Mietern.

Eine Landkreisgemeinde, die in die Statistik für den Nordosten einfließt, ist Aschheim. Hier steht ein großer Teil des Büroparks an der S-Bahn leer. Doch dagegen wollen Eigentümer und die Gemeinde etwas tun: Mittlerweile gibt es eine neue Homepage, Hochglanzprospekte und einen neuen Namen: "Expo Gate Munich-Dornach". Alles für ein neues Image - und das ist auch nötig: Ein Drittel der insgesamt 340 000 Quadratmeter großen Flächte wird zurzeit nicht genutzt. "Es muss unser Ziel sein, den Bestand zu füllen", sagt Bürgermeister Thomas Glashauser von der CSU. Solange das nicht passiert ist, will er von neuen Gewerbegebietsausweisungen nichts hören.

Ähnlich sieht das Maximilian Böltl (CSU), Bürgermeister der Nachbargemeinde Kirchheim. Auch hier sei die Nachfrage nach Grundstücken, die Unternehmen selbst bebauen können, wesentlich höher als die nach Mietflächen. "Trotzdem gilt für uns: Leerstand nutzen statt Fläche verbrauchen." Dafür hat die Gemeinde das Referat für Wirtschaftsförderung gegründet. Tobias Schock, der es seit ein paar Monaten leitet, hat auch den Leerstand im Blick: Insgesamt 17 800 Quadratmeter, hauptsächlich in den sogenannten Ammerthalhöfen im südwestlichen Gewerbegebiet und an dem S-Bahnhof Heimstetten.

Für beide Areale gibt es einen Plan: Am S-Bahnhof soll eine Privatklinik entstehen. Weitere Unternehmen aus der Gesundheitsbranche - zum Beispiel Medizintechniker - sollen sich dort dann auch ansiedeln. Ob das Klinikum aber überhaupt kommt, steht noch nicht fest. Und in den Ammerthalhöfen soll ein Start-up-Campus entstehen. Doch leicht, das wissen beide, wird das nicht. In der Vergangenheit habe sich gezeigt, sagt Böltl, dass Firmen ihre Bürostandorte eher in die Stadt verlegen und im Landkreis lieber das ansiedeln wollen, was viel Fläche braucht, also Lagerhallen und Logistik. Die Start-ups wollen sie trotzdem ansprechen - mit der Familienfreundlichkeit der Gemeinde und Mieten, die günstiger sind als in der Stadt.

Braucht ein Unternehmen mehr Platz, ist ein Umzug oft attraktiver

Im Südosten von München steht zwar, wenn man nur die Fläche von 86 000 Quadratmetern betrachtet, viel weniger leer als etwas weiter nördlich. Prozentual wird allerdings ebenso viel nicht genutzt - nämlich auch fast sieben Prozent. Ein Teil davon liegt in Grasbrunn. Vier Pavillons des sogenannten Technoparks, der Ende der Achtzigerjahre entwickelt wurde, stehen hier schon seit Jahren leer. Insgesamt eine Fläche von etwa 12 000 Quadratmetern. "In den vergangenen zwei Jahren hat der Eigentümer in den Technopark investiert und den Außenbereich aufgehübscht. Ein kleiner Teil der Fläche konnte auch wieder vermietet werden, das meiste steht aber immer noch leer", sagt Bürgermeister Klaus Korneder (SPD). Die Unternehmen seien abgewandert, weil sie mehr Platz gebraucht hätten.

Ein Problem, das auch die Gemeinde Feldkirchen kennt. Hier ist vor kurzem die Firma Brainlab nach Riem abgewandert. Der Grund: Der Technologiekonzern wollte sich erweitern. "Aber das war bei uns nicht mehr möglich", sagt Bürgermeister Werner van der Weck (SPD). "Wir hätten sie gerne da behalten."

Weiter als zehen Minuten von der S-Bahn entfernt ist schwer zu vermitteln

Dass sich die Unternehmen nicht so erweitern können, wie sie es gerne hätten, ist nicht der einzige Grund, warum sie aus dem Landkreis abwandern. Auch der öffentliche Nahverkehr sei ein Faktor. "Was weiter als zehn Minuten von der S-Bahn entfernt ist, ist schwer zu vermitteln", sagt Immobilienexperte Seiler. Außerdem sei heutzutage geeignetes Personal knapp. Guten Leuten müssen die Firmen Anreize bieten, die über die Bezahlung hinausgehen. Fitnessstudio, Kneipen, Supermarkt - ohne solche Dienstleister sei es schwer geworden, Arbeitskräfte zu finden.

In Unterschleißheim wurde das berücksichtigt. Microsoft ist Ende September von dort nach München gezogen. Doch schon jetzt ist laut dem Eigentümer, der Versicherungskammer Bayern, die Hälfte der insgesamt fast 40 000 Quadratmeter großen Fläche wieder vermietet. Nokia zieht zum Beispiel ein und eine Tochterfirma von BMW. Gelungen ist das auch durch ein neues Konzept: Auf dem Areal sollen Geschäfte, ein Bistro, ein Fitnessstudio, ein Nahversorger und eine Kindertagesstätte entstehen. Das, schreibt die Versicherungskammer, verwandele den Standort in eine kleine Stadt. Oder, wie der Bürocampus in Zukunft heißen wird: in eine "Microcity".