Wohnungen:Es wird immer noch viel zu wenig gebaut
Zwar dürfte die Zahl der Baugenehmigungen heuer etwas höher ausfallen als 2018, insgesamt kann der Immobilienmarkt aber seit Jahren nicht die Nachfrage befriedigen.
Von Martin Mühlfenzl, Unterschleißheim/Putzbrunn
Der Landkreis München baut. Obwohl dies nicht zu seinen Aufgaben gehört. In Kooperation mit der Gemeinde errichtet der Kreis auf einem Grundstück an der Parkstraße 76 in Putzbrunn Wohnungen für etwas mehr als 26 Millionen Euro - 54 davon finanziert der Landkreis, 22 die Kommune. Und es gibt im Landratsamt am Mariahilfplatz Überlegungen, auf einem kreiseigenen Grundstück in München-Perlach Wohnraum zu schaffen. Wie in Putzbrunn ebenfalls für Angestellte der Behörde, die sich wie so viele Menschen schwer tun, auf dem vollkommen überhitzten Wohnungsmarkt noch eine Wohnung finden.
Die 76 Wohnungen in Putzbrunn gehören zu den bisher 921 durch die Bauaufsichtsbehörde im Landratsamt von Januar bis Juni dieses Jahres genehmigten Wohnungen im Landkreis München. Damit zeichnet sich im Vergleich zum Vorjahr ein leichter Zuwachs ab: Es werden kurzfristig offenbar wieder mehr Baugenehmigungen für dringend benötigten Wohnraum erteilt. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum waren es im Landkreis 851 Baugenehmigungen. Insgesamt wurden im Jahr 2018 exakt 1750 Genehmigungen erteilt.
Der Immobilienverband kritisiert die Mietpreisbremse
Damit trotzt der Landkreis München einer im Freistaat negativen Entwicklung. Dem Immobilienverband Deutschland Süd (IVD) zufolge setzte im ersten Halbjahr vor allem in der Oberpfalz und Oberbayern ein Abwärtstrend bei der Genehmigung neuer Wohnbauprojekte ein - auch und vor allem in der Landeshauptstadt. Während in der Oberpfalz die Zahl der genehmigten Wohnungen um 16,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurückging, waren es in Oberbayern zwar mit minus 10,5 Prozent etwas weniger; allerdings wird vor allem in der Metropolregion neuer Wohnraum dringend benötigt. Besonders prekär ist laut IVD die Entwicklung in München.
Grundsätzlich wird in Bayern für jede Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Gebäudes eine Baugenehmigung benötigt. Erteilt wird diese von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, die in der Regel im Landratsamt angesiedelt ist. Die Bauvorlagenverordnung regelt, welche Unterlagen bei der Kommune einzureichen sind: Dazu gehören ein Lageplan, Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung und Angaben zur Wasserversorgung, Grundstücksentwässerung und einer verkehrlichen Erschließung. Im Baugenehmigungsverfahren prüft die Bauaufsichtsbehörde das Vorhaben. Bei einem genehmigungspflichtigen Bauvorhaben müssen den benachbarten Grundstückseigentümern der Lageplan und die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorgelegt werden; allerdings hat das keine Auswirkungen auf die Erteilung der Baugenehmigung. müh
Das erste Halbjahr 2018 sei mit nahezu 6000 genehmigten Wohnungen noch "sehr stark" gewesen, in der ersten Jahreshälfte 2019 aber seien nur noch 4660 Wohnungen für den Bau freigegeben worden. Ein Rückgang um 21,9 Prozent. In diesem Zusammenhang ist es aus Sicht des IDV verständlich, vor "der Verschärfung der Mietpreisbremse" zu warnen und diese besonders kritisch zu begleiten. Als Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen vertritt der IVD allerdings auch nicht die Meinung von Mietern.
Aus einem anderen Blickwinkel betrachten die Kommunen und der Landkreis die anhaltende Problematik auf dem Wohnungsmarkt angesichts des anhaltenden Zuzugs und der gleichzeitigen Explosion der Mietpreise. Aus diesem Grund wird der Landkreis auch selbst als Bauherr tätig, obwohl dies nicht zu seinen Aufgaben gehört. Wohl aber zu jenen der 29 Städte und Gemeinden im bevölkerungsreichsten Landkreis des Freistaats.
Den Kommunen sei bewusst, dass sie ausreichend bezahlbaren Wohnraum schaffen müssten, sagt Landrat Christoph Göbel (CSU). Denn, so der Landrat: "Nur mit Wohnungen in kommunaler Hand kann und wird es gelingen, weiter bezahlbaren und gleichzeitig auch barrierefreien Wohnraum für Geringverdiener, Senioren und Einheimische in der Region München zu schaffen."
Und die Kommunen bauen. Neu und innovativ. In Unterschleißheim etwa hat die Baugenossenschaft 14 zusätzliche Wohnungen auf einem bereits bestehenden Gebäude in der Alleestraße geschaffen. Im kommenden Jahr soll auf einem Grundstück an der Katharina-Eberhard-Straße das erste Projekt des im Jahr 2016 gegründeten Kommunalunternehmens Wohnungsbau Haar (KWH) fertiggestellt werden: ein Wohnhaus mit 36 Einheiten zu vergünstigten Mietpreisen. Schon bei der Grundsteinlegung hatte Bürgermeisterin Gabriele Müller (SPD) gesagt, die öffentliche Hand müsse sichtbar in Erscheinung treten, um der "Preistreiberei im Mietbereich" etwas entgegen zu setzen.
Selbst kleinere Kommunen wie Brunnthal bauen
Die Gemeinde Pullach, in deren kommunaler Wohnungsbaugesellschaft sich nahezu 600 Wohnungen befinden, schafft derzeit an der Heilmannstraße 22 neue Einheiten: für Angestellte der Gemeinde, Erzieher und Menschen, die sich die teuren Mieten auf dem freien Markt nicht mehr leisten können. Und selbst in kleineren Gemeinden wie Höhenkirchen-Siegertsbrunn oder Brunnthal entsteht neuer, verbilligter Wohnraum durch die Kommunen selbst.
Ob all das reicht, um die weiter steigende Nachfrage decken zu können, ist allerdings mehr als fraglich. Nach Einschätzung der Bundesregierung und auch der Bauwirtschaft müssten in Deutschland jährlich bis zu 400 000 neue Wohnungen gebaut werden, im Jahr 2018 waren es aber in der gesamten Bundesrepublik lediglich etwas mehr als 300 000, die genehmigt wurden.
Ein konstanter Trend bei der Zahl der erteilten Baugenehmigungen lässt sich für den Landkreis München nicht erkennen. In den Jahren 2015 (2061 genehmigte Wohnungen), 2016 (2474) sowie 2017 (2194) lag die Zahl positiver Entscheide zwar über dem Wert des Jahres 2018; 2014 wurden dafür viel weniger Neubauwohnungen genehmigt: nur 1572.
Der Trend müsse aber dauerhaft deutlich nach oben zeigen, sagt Landrat Göbel, allerdings nicht um jeden Preis. Die soziale Infrastruktur wie die umliegende Landschaft und der Freiraum müssten bei jedem Projekt betrachtet werden. Dennoch fördert der Landkreis den Bau und den Erhalt von Mietwohnraum für Haushalte mit sozialer Dringlichkeit. Hierfür können Bauträger - neben Baugesellschaften auch Kommunen und Genossenschaften - bis zu 1350 Euro je Quadratmeter beantragen, bis maximal 500 000 Euro.