Für die Immobilienpreise im Landkreis München gab es in den vergangenen Jahren immer nur eine Richtung: nach oben. Erhebliche Steigerungen ließen Hausbesitzer frohlocken und Mieter verzweifeln. Und obwohl Jahr für Jahr die Frage aufgeworfen wurde, wer sich das überhaupt noch leisten kann, riefen die Verkäufer und Vermieter in sämtlichen Gemeinden und Städten immer höhere Summen auf. Das könnte sich bald ändern. Die Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg hat bereits zu Beginn des Jahres einen Wendepunkt in der Entwicklung festgestellt. Schon 2022 sind die Preise nicht mehr so stark gestiegen wie zuvor, jetzt prognostizieren die Immobilienexperten des Geldinstituts für die kommenden beiden Jahren teils erhebliche Preissenkungen.
Allein das niedrige Zinsniveau hat bis vor Kurzem dafür gesorgt, dass Finanzierungen trotz hoher Preise realisierbar waren. Bekanntlich hat sich die Lage durch Lieferengpässe, hohe Inflation, das aktuelle Kriegsgeschehen und die Energiekrise geändert. Durch die Leitzinsanpassungen der Notenbanken ist das Zinsniveau im vergangenen Jahr stark gestiegen. Was das konkret für einen Immobilienkauf bedeutet, hat die Kreissparkasse in ihrem aktuellen Wohnmarktbericht, den sie gemeinsam mit dem Analysehaus IIB erstellt hat, beispielhaft ausgerechnet: Eine Finanzierung von 300 000 Euro mit einem Zins von einem Prozent und drei Prozent Tilgung ergab noch zu Beginn 2022 eine monatliche Rate von 1000 Euro. Beim aktuellen Zins von 3,5 Prozent beträgt die monatliche Belastung bei gleicher Tilgung bereits 1625 Euro.
Es ist also kein Wunder, dass Bauinteressenten zurückhaltender geworden sind. Dafür stünden wieder mehr Bestandsobjekte zum Verkauf, stellt die Kreissparkasse fest. Zwar sei wohl nicht mit einem massiven Preisrückgang zu rechnen, aber die aktuelle Entwicklung eröffne neue Verhandlungsspielräume nach unten - vor allem bei hochpreisigeren Objekten. Bei Neubauvorhaben hingegen seien trotz des Einbruchs in der Nachfrage kaum Preissenkungen zu erwarten. Denn die gestiegenen Kosten für Energie, Material und Personal werden Hausbaufirmen entsprechend einpreisen müssen. "Eine geringere Nachfrage führt dazu, dass Kaufobjekte sorgfältig ausgesucht und Investitionen intensiv geprüft werden. In Anbetracht hoher Energiekosten wird die Energieeffizienz von Immobilien zudem kritischer begutachtet, um hohe Betriebskosten zu vermeiden", schreibt Katarina Ivankovic, die Geschäftsführerin des IIB-Instituts in dem Wohnmarktbericht.
Von Schnäppchen kann keine Rede sein
Wer sich im Landkreis München ein Haus kaufen will, wird derzeit weiterhin mindestens eine Million Euro dafür zahlen müssen, wenn nicht zwei und mehr wie in den besonders teuren Gemeinden Gräfelfing, Oberhaching, Grünwald und Pullach. Auch hier wurde der Preisanstieg zumindest gebremst. Während etwa in Oberhaching von 2021 bis 2022 ein Plus von 10,5 Prozent verzeichnet wurde, betrug die Steigerung in den vergangenen zwölf Monaten nur noch 2,1 Prozent. In Gräfelfing fiel die Preissteigerung von 7,7 auf dann 0,9 Prozent. In Grünwald ist der Unterschied nicht ganz so groß. Hier betrug die Steigerung vor zwei Jahren 6,1 Prozent, ein Jahr später noch 3,6. Und das kleine Straßlach-Dingharting, wo die Steigerung 2021 5,1 Prozent und im vergangenen Jahr weitere 3,1 Prozent betrug, reiht sich unter den teuersten Gemeinden ein.
Von Schnäppchen kann daher keinesfalls gesprochen werden. Laut IIB-Markteinschätzung werden in Gräfelfing immer noch Quadratmeterpreise von 9500 Euro aufgerufen, was durchschnittlich für ein Haus 1,6 Millionen Euro bedeutet. Oberhaching liegt mit 1,5 Millionen Euro kaum darunter, Straßlach-Dingharting mit 1,7 Million sogar darüber und für Grünwald notiert das Analysehaus knapp 2,2 Millionen, für Pullach 1,9 Million Euro. Auch in den anderen Landkreis-Gemeinden bleibt der Wunsch nach einem eigenen Haus für viele ein Traum. Einzig Kirchheim und Unterschleißheim verortet der Bericht aktuell mit 901 000 beziehungsweise 990 000 Euro unter der Millionen-Grenze, alle anderen sortieren sich darüber ein.
Damit soll aber nach Einschätzung des IIB-Instituts der Peak erst einmal erreicht sein. Die Immobilien-Experten sehen in allen Orten für 2023 und 2024 einen Fall der Preise auf das Niveau von 2020 für stark nachgefragte und teilweise auf das Jahr 2017 bei weniger nachgefragten Objekten voraus. Laut der Prognose werden je nach Lage, Ausstattung und Finanzierungsvoraussetzungen mittlere Preise von etwa 9800 Euro pro Quadratmeter für Häuser etwa in Pullach und Grünwald erzielt werden; Kommunen wie Kirchheim (4700 Euro) oder das ländliche Aying mit 4300 Euro je Quadratmeter werden deutlich darunter liegen.
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt die Tendenz etwas nach unten. Die rasante Preisentwicklung nach oben wurde zumindest gebremst. Während zum Beispiel in Feldkirchen vor zwei Jahren noch mit einem Plus von 11,9 Prozent gerechnet werden musste, lag die Steigerung 2022 bei 4,6 Prozent. In Schäftlarn schlugen die Verkäufer von Wohnungen sogar 14,4 Prozent drauf, in Hohenbrunn immerhin 12,0 Prozent. Jetzt ist man in beiden Orten wieder bei einer Steigerung von 4,4 Prozent angelangt. Die höchsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen ruft weiterhin Grünwald auf (8390 Euro), gefolgt von Unterföhring (7480 Euro) und Pullach (7600 Euro). Unterföhring sticht auch bei den Mieten hervor, hier werden Quadratmeterpreise von durchschnittlich 17,35 Euro verlangt, in Grünwald (17,30 Euro) ist es kaum günstiger. Am wenigsten zahlt man in Sauerlach (12,90 Euro) und Straßlach-Dingharting (13,45 Euro).
