Für eine Familie mit zwei Kindern sind 80 Quadratmeter zum Leben nicht viel. Wohnzimmer, Schlafzimmer und kleine Zimmer für jedes Kind sind dann vielleicht noch drin. Mehr können sich im Münchner Umland viele Menschen auch nicht mehr leisten. Das Marktforschungsinstitut Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH (IVD) hat im Januar 2026 Zahlen vorgelegt, dass mehr als ein Drittel der Mietwohnungen in München in der teuersten Preiskategorie von 16 Euro und mehr rangieren. Der Einbruch bei den Wohnungsbauten belaste den Mietmarkt massiv. So schätze man, dass im zurückliegenden Jahr in München 40 Prozent weniger Baugenehmigungen erteilt worden seien.
Ein Fall aus Haar zeigt, wie selbst Kommunen im Münchner Umland mit ihren Möglichkeiten kämpfen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Stadt hat ein Projekt an der Johann-Strauss-Straße durchrechnen lassen. Doch wie immer sie es auch dreht: Das Ganze lässt sich fast nicht mehr finanzieren. Mit Mieten von 14 oder 16 Euro pro Quadratmeter bekommt man das nicht mehr hin. Mit 19 Euro vielleicht noch gerade so. Aber was ist daran dann noch günstig?
Dabei liegt die Hoffnung vieler Wohnungssuchenden in der Region München mit ihrem angespannten Mietmarkt auf den Kommunen. Schließlich ist der öffentlichen Hand keine Absicht auf Profit zu unterstellen. Und sind die Politiker in den Rathäusern nicht dem Allgemeinwohl verpflichtet? Sollen sie sich nicht nach Kräften dafür einsetzen, dass keiner in ihrer Stadt oder Gemeinde abgehängt wird oder gar auf der Straße landet? Die Versorgung von Obdachlosen ist kommunale Aufgabe.
Haar hat wie viele Städte und Gemeinden vor Jahren eine Kommunale Wohnungsbaugesellschaft gegründet und mit Unterstützung aus einem attraktiven Förderprogramm des Freistaats Mietshäuser gebaut. Doch im April 2025 hieß es, der Fördertopf sei leer, zudem sanken die Einnahmen der Rathäuser aus Steuern infolge der Wirtschaftsflaute – steigende Baupreise und Bauzinsen kamen obendrauf.
Wie viele andere Kommunen hat Haar zuletzt nichts mehr gebaut. Zudem erwies es sich als schwierig, eine für einen Abriss und einen Neubau schon von Mietern freigeräumte Häuserzeile an der Johann-Strauss-Straße 1-5 anderweitig nutzbar zu machen. Die Gründung einer Genossenschaft scheiterte ebenso an den Kosten wie die Übernahme und Sanierung der Altbauten durch eine Münchner Genossenschaft.
Sechs Jahre lang ging an dem maroden Wohnblock nichts weiter. Mittlerweile hat die Stadt wieder das Heft in die Hand genommen. Ein Bau aus eigener Kraft über die Kommunale Wohnungsbaugesellschaft oder durch die Baugesellschaft München Land (BML) als Generalübernehmer stehen im Raum. Eine weitere Option ist, dass die BML als Gesellschaft, an der 27 Kommunen aus dem Landkreis beteiligt sind, selbst als Bauherr tätig wird. All diese Möglichkeiten werden derzeit durchgerechnet und sind überhaupt nur ein Thema, weil mit der Modulbauweise und mit dem seriellen Bauen neue, günstigere und schnellere Praktiken im Bausektor angekommen sind und langsam greifen.
In Haar ist der deutschlandweit größte Konzern im seriellen Bauen, die Goldbeck GmbH mit Hauptsitz in Bielefeld, als Partner im Gespräch. Das Unternehmen hat bereits in Röhrmoos im Landkreis Dachau ein Gymnasium errichtet und in Unterschleißheim die Montessorischule. In Haar könnte es günstigen Wohnraum schaffen.
BML-Geschäftsführer Karl Scheinhardt ist ein erfahrener Manager, der das Auf und Ab in der Immobilienbranche kennt und die vielen Fallstricke, wenn es darum geht, ein Gebäude im Zeitplan und im Kostenrahmen zu errichten. Überschwang ist ihm fremd. Doch er äußert sich nahezu begeistert. „Wir müssen uns fragen“, sagt er, „wieso wir nicht früher auf den Modulbau oder das serielle Bauen gekommen sind.“ Er setze Hoffnungen darauf, so auch im Raum München wieder zu vertretbaren Kosten und in bisher nicht gekanntem Tempo Kindertagesstätten oder Wohnraum schaffen zu können.
Scheinhardt erzählt, in den vergangenen Jahren seien die Kosten für konventionelle Bauweisen durch die Decke gegangen. Man sei bei 6500 bis 7000 Euro pro gebautem Quadratmeter gelandet, was heißen würde, dass nach dem Wegfall von Fördermitteln des Bundes und vor allem des Freistaats aus dem Kommunalen Wohnbauförderprogramm Mieten jenseits der 20 Euro für den Quadratmeter verlangt werden müssten. Scheinhardt bezweifelt, dass das jemand bezahlen kann. Die Ziele, günstigen Wohnraum zu schaffen, seien so nicht erreichbar.
Doch jetzt hat die BML drei Projekte in Modulbauweise im Plan und in Haar eins in serieller Bauweise. Das Beispiel einer neuen viergruppigen Kindertagesstätte am Waldweg in Aschheim lobt Scheinhardt besonders. Im März 2025 habe der Bürgermeister von Aschheim erstmals der BML skizziert, was gebraucht werde. Und jetzt im April 2026 könnte der Bau schon beginnen. „In der Zeit kriegt man nicht einmal die Entwurfsplanung.“ Dann könne der Innenausbau erfolgen und im September 2026 die Einrichtung bezogen werden. Sollte das alles so in eineinhalb Jahren gelingen, wäre das „phänomenal“, sagt Scheinhardt.
Außer der Geschwindigkeit könnte auch bei den Kosten eine neue Dimension erreicht werden. Das zeigt gerade das Beispiel des lange in einer Sackgasse steckenden Projekts an der Johann-Strauss-Straße in Haar. Ein Wohnblock mit 29 Wohnungen mit einem bis zu vier Zimmern soll entstehen. Für die finanziell angeschlagene Stadt erweist sich laut Sitzungsunterlagen aus dem jüngsten Bauausschuss die Finanzierung selbst in serieller Bauweise als schwierig. Der Stadt fehlten wie ihrer Kommunalen Wohnungsbaugesellschaft ausreichend Rücklagen, um das notwendige Eigenkapital für einen Bau bereitzustellen, heißt es aus der Verwaltung. „Aber selbst bei einer 100-prozentigen Finanzierung über Darlehen wären weder KWH noch die Stadt finanziell gut genug aufgestellt, den Schuldendienst zu leisten.“
Man hat das trotzdem durchgerechnet und kommt bei 20-jähriger Kreditlaufzeit und Mieten von 14 Euro pro Quadratmeter oder 16 Euro nicht hin. Erst bei 19 Euro würden Haushalt und Rücklagen der Stadt nicht belastet und nach 30 Jahren würde ein positiver Geldrückfluss erreicht. Was bedeutet das? Die Stadträte haben noch nicht entschieden. Aber aus dem Rathaus kommt die Empfehlung, dass die BML das Wohnbauvorhaben selbst umsetzt, was im übrigen dann nur realistisch sei, wenn die Baukosten für serielles Bauen, der Bauzins und auch der Erbbauzins für das 1200 Quadratmeter große städtische Grundstück nicht stiegen oder zu hoch ausfielen.
BML-Geschäftsführer Karl Scheinhardt hat sich in serieller Weise errichtete Bauten in München angesehen. Dank industrieller Fertigung von Bauteilen in einer Fabrik, die dann mit dem Lastwagen antransportiert und eingehoben werden, sänken die Kosten, sagt er. Ganze Bäder mit vorinstallierten Armaturen würden so an die Baustellen gebracht und eingebaut. Mittlerweile würden solche Gebäude auch architektonisch anspruchsvoll umgesetzt. Ein Wohnblock „Am Harthof“ der GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH wurde nach einer Planung eines Architekten 2023 mit einem Architekturpreis im Bereich Geschosswohnungsbau ausgezeichnet. In Pasing gebe es ein Genossenschaftsprojekt, sagt Scheinhardt, bei dem versucht werde, im Münchner Stadtgebiet auf Mieten von 16 Euro pro Quadratmeter beim Neubau zu kommen.
In Haar schöpft die Stadt neu geschaffene Möglichkeiten aus, bei der Schaffung von Stellplätzen abzuspecken und Kosten einzusparen. Mit zehn Stellplätzen bei 29 Wohnungen könnte man landen und zudem sollen möglichst auch unter dem Dach Wohnungen entstehen, ohne es zum Vollgeschoss zu machen, um den Bauraum effektiv auszunutzen. Nicht zuletzt setzt man im Rathaus auf den von der Bundesregierung geschaffenen „Bau-Turbo“, was die Zeit für Planung und Genehmigung für das Wohnbauprojekt vereinfachen und verkürzen würde.
Aus Sicht der Verwaltung handelt es sich geradezu um ein „Paradebeispiel für den Einsatz des neuen ‚Bau-Turbos‘“. Und Karl Scheinhardt rechnet das Projekt gerade durch. „Wir gucken, ob wir das auch ohne Fördermittel machen.“ Man hoffe, das mit 14 Euro Miete pro Quadratmeter am Ende zu finanzieren. Leider habe es zuletzt noch mal Steigerungen bei den Bauzinsen gegeben. Aber zumindest, sagt Scheinhardt, lohne es sich wieder, sich mit dem Bau günstigen Wohnraums zu beschäftigen.
