In Garching ist seit dem 27. November eine Erhaltungssatzung in Kraft. Mit diesem Instrument will die Stadt die 912 Bewohner am Römerhofweg vor Luxussanierung und steigenden Mieten schützen. In den Wohnblöcken am Römerhofweg war 2016 die Sozialbindung ausgelaufen, weshalb die Gefahr bestand, dass der Besitzer - ein Immobilienfonds - bauliche Veränderungen plant. "Es ist unumgänglich, hier aktiv zu werden, aber es ist traurig, dass man es muss", sagte Albert Biersack (CSU) bei der Diskussion im Stadtrat.
Ausgearbeitet hat die Satzung die stellvertretende Bauamtsleiterin Annette Knott. Sie sprach von einer Premiere. "Einen Versuch ist es auf jeden Fall wert", antwortete sie auf Bedenken etwa des Dritten Bürgermeisters Walter Kratzl (Grüne), ob das rechtlich auch alles so umsetzbar ist. Knott verweist auf "die guten Erfahrungen der Stadt München", wo solche Satzungen seit 1987 angewendet werden und dadurch bezahlbarer Wohnraum erhalten wurde.
Das ist auch in Garching das Ziel. Die Erhaltungssatzung soll die Mieter vor Luxussanierungen schützen, weil diese genehmigungspflichtig sind. Auch die Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen ist dem Besitzer nicht erlaubt. Damit soll verhindert werden, dass die Wohnungen an Kapitalanleger gehen, die maximalen Gewinn daraus ziehen wollen.
Der Besitzer hat schon nachgefragt
Laut Knott war für die Anfang der Siebziger errichteten Wohnblöcke am Römerhofweg Eile geboten, da sich der Besitzer schon erkundigt hatte, ob es eine Erhaltungssatzung gebe oder nicht. Die Erhaltungssatzung ist in Gebieten möglich, in denen eine schutzbedürftige Wohnbevölkerung lebt. Städtebaulich kann die Stadt damit argumentieren, dass beim Wegfall günstiger Mietwohnungen kein vergleichbarer Ersatzwohnraum zur Verfügung stehen würde.
Knott hat dafür viele Zahlen vorgelegt, um die Bevölkerungsstruktur und die Marktlage in Garching nachzuweisen. Betroffen sind am Römerhofweg 186 Wohnungen. Von den 912 dort lebenden Personen sind 178 minderjährig. 45 Haushalte bekommen Sozialleistungen, das entspricht 12,10 Prozent der Haushalte in Garching, die Sozialleistungen beziehen. "Damit zeigt sich, dass die Bevölkerung hinsichtlich einer möglichen Verdrängung relativ sensibel ist", heißt es in der Verwaltungsvorlage.
Zumal es in Garching so ist wie anderswo im Speckgürtel auch: Bezahlbarer Wohnraum ist rar. Für die 16 Wohnungen in der Anlage Mühlbach-Trio meldeten sich laut Knott 129 Bewerber. Für die Wohnanlage Mühlfeld-Trio, in der die Stadt 32 Wohnungen zu moderaten Mieten ohne Einkommensabfrage vergeben hat, hätten sich sogar 250 Haushalte beworben.
Knott wies in den Sitzungsunterlagen auch darauf hin, dass am Römerhofweg einige Wohnungen nach dem Auszug von Altmietern bereits saniert wurden: "Die Wohnungen sind für die doppelte Miete im Nachgang neu vermietet worden." Von der Erhaltungssatzung erhofft sich die stellvertretende Bauamtsleiterin jedoch, dass die Wohnungsmieten am Römerhofweg sich künftig am Garchinger Mietspiegel orientieren.
Die einzige Kommune im Landkreis mit einem Mietspiegel
Garching ist die einzige Kommune im Landkreis mit einem qualifizierten Mietspiegel. Danach könnte für eine überdurchschnittlich sanierte Wohnung mit 90 Quadratmetern 926 Euro verlangt werden, bei einer durchschnittlichen Ausstattung wären es 846 Euro im Monat.
Die Vertreterin des Mieterschutzvereins Garching-Hochbrück und Umgebung, die Rechtsanwältin Christine Panda, findet die Erhaltungssatzung sehr wichtig. "Ohne Erhaltungssatzung wären Luxusmodernisierungen Tür und Tor geöffnet mit der Folge, dass die bisherigen Mieter die Mieten nicht mehr zahlen könnten und vermehrt kinderlose Haushalte in das Gebiet ziehen würden."
Diese Erhaltungssatzung diene dem Milieuschutz, es gehe darum, eine Verdrängung der bisherigen Mieter zu verhindern, sagt Panda. Modernisierungen, wie etwa Fensteraustausch, Zentralheizung oder Wärmedämmung, seien nach wie vor möglich. Zum Garchinger Mietspiegel von 2018 bemerkt die Rechtsanwältin, die Mieten seien im Vergleich zu 2016 um 22 Prozentpunkte gestiegen. Zwar sei maximal eine Mieterhöhung von 15 Prozent in drei Jahren möglich, aber die meisten Vermieter würden diesen Spielraum auch ausnutzen. Kommt dann noch eine Modernisierung obendrauf, sei das für viele Mieter kaum noch zu bezahlen.
Genau das wollen die Stadträte mit der Satzung verhindern. Der Beschluss erging einstimmig, aber es gab auch kritische Anmerkungen. Er hoffe nur, "dass eine energetische Sanierung nicht ausgebremst wird und dass nicht am Ende des Tages die negativen Auswirkungen überwiegen", sagte Albert Biersack.
