Gewerbeimmobilien: Bloß nicht so wie bei Wirecard

Das einst für Wirecard errichtete Gebäude entfaltet innen ein komplett anderes Flair als ursprünglich geplant. (Foto: Claus Schunk)

In dem einst ausschließlich für das Skandal-Unternehmen geplanten Gebäude in Aschheim-Dornach ziehen nach und nach verschiedene Firmen ein. Damit sich die Mieter dort wohlfühlen, hat der Investor das Konzept komplett verändert – dafür kostet die Bürofläche aber auch mehr als anderswo.

Bei der Skandalfirma Wirecard dachte man gerne in großen Dimensionen. Das galt auch für die neue Firmenzentrale des 2020 kollabierten Finanzdienstleisters im Aschheimer Gewerbegebiet Dornach. 40 000 Quadratmeter Rohbau ließ Wirecard zurück, als die Blase platzte. Der Projektentwickler des Baus, das Grünwalder Immobilienunternehmen Rock Capital, musste umplanen, denn das Gebäude war einst für einen einzigen Mieter konzipiert. Inzwischen ist der Bau mit dem nicht gerade bescheidenen Namen „Heads“ fertig, neue Mieter haben bereits die Hälfte des Gebäudes mit Leben gefüllt. Einfach war das nicht.

Die größte Bürofläche mit 8500 Quadratmetern bezieht Essity, börsennotierter Hersteller von Hygienepapieren mit Marken wie Zewa, Leukoplast und Tempo. Eingezogen ist auf 2100 Quadratmetern zudem die Crédit Agricole Leasing & Factoring S.A., deren Niederlassung in Deutschland von Oberhaching nach Dornach verlegt wurde. Auch Unternehmen wie Bourns Electronics, den Chiphersteller ARM und die Meierhofer AG trifft man an dieser Adresse am Einsteinring an. Zudem gibt es eine hauseigene Kita mit der Hippo Campus GmbH als Träger sowie ein Restaurant, das von der R+L Gastro GmbH betrieben wird.

Zusätzliche Probleme bei der Umplanung bereitete der Rock Capital Group die Corona-Pandemie. Die Assetmanagerin Claudia Zoric beschreibt die damalige Situation mit dem Rohbau als „Horror-Szenario“. Nachdem Wirecard weg war, musste die Rock Capital Group umdenken: Wie bekommt man Menschen nach der Home-Office-Revolution wieder ins Büro? Was macht den Arbeitsplatz besonders? Orientiert hat sich Zoric dabei nach eigener Aussage hier an den eigenen Bedürfnissen.

Im neuen „Heads“ wachsen die Bäume zwar nicht mehr in dem Himmel. Viel Grün soll allerdings für eine angenehme Arbeitsatmosphäre sorgen. (Foto: Claus Schunk)

So wie Wirecard sich das Innenleben seines Headquarters vorgestellt hatte, konnte man nicht weiterbauen. Als „steril“ und „kalt“ beschreibt Zoric die Pläne, weshalb sie die Innenarchitektengruppe Ippolito Fleitz sowie für die Gestaltung des Gastronomiebetriebs die Innenarchitektin Svenja Hansen engagierte. Jetzt will Rock Capital mit Colour Blocking, bunten Tapeten und modernen Designs punkten. Auch das „Immune Office“-Lüftungskonzept, das es laut Zoric bisher nur in Krankenhäusern gegeben hat, soll ein Vorteil sein. Potenzielle Mieter könnten auch die vier „Atrien“ überzeugen. Diese Räume für Begegnungen im Herzen des Gebäudes sind jeweils mit 1000 Pflanzen begrünt worden.

Für 18,90 Euro pro Quadratmeter liegt die Miete der Heads-Büros deutlich über dem Durchschnitt in Aschheim. Laut Andreas Fritzsche, Standortberater der IHK, kosten ähnliche Gebäude in Aschheim, die jünger als zehn Jahre alt sind, um die 16 Euro pro Quadratmeter. Für ältere Mietflächen zahlt man im Landkreis München zwischen sieben und 14,75 Euro. Trotzdem scheint Zoric zuversichtlich, bis Ende des Jahres das Haus voll zu bekommen.

Claudia Zoric von der Rock Capital Group ist zuversichtlich, das Haus voll zu bekommen. (Foto: Claus Schunk)

„Insgesamt ist das Thema Büroimmobilien schwierig“, sagt Fritzsche. Faktoren wie Home-Office, Energiekosten, Inflation und Anforderungen an ein Gebäude haben sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Da viel mehr von zu Hause aus gearbeitet wird als vor Corona, gibt es natürlich weniger Platzbedarf. Daran müssen auch die Bürogebäude angepasst werden. Bei Neubauten sind etwa energetisch multifunktionale Konzepte wie die von „Heads“ in Aschheim von Vorteil, auch wenn der Quadratmeterpreis dabei im Vergleich zu älteren Büros deutlich höher ist. „So was hat einen Wert“, sagt Fritzsche. Aber auch die Anforderungen der Mitarbeiter spielten eine deutlich wichtigere Rolle, erklärt er. Ein attraktiver Arbeitsplatz sorgt für eine bessere Arbeitskultur.

Das findet auch Nina Landwehr von der Crédit Agricole Leasing & Factoring. Stilvolle Raumteiler, die gleichzeitig als Schalldämmung dienen, ermöglichen in ihren neuen Büros, dass die Menschen miteinander in einem Raum arbeiten. Als Rückzugsort dienen separate Besprechungsräume und Teeküchen. Überzeugt hätten sie die offenen Flächen, die den Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen den Raum für Kommunikation und Transparenz bieten.

Laut Zoric war die aufwendige Bauweise notwendig, um sich gegen Konkurrenten durchzusetzen: „Wir müssen uns von unseren Mitbewerbern abheben, damit die Leute mieten“, sagt sie. Noch ist das Gebäude nicht komplett fertiggestellt. Die offizielle Eröffnung soll allerdings noch in diesem Sommer erfolgen.