Gentrifizierung, steigende Mietpreise, Immobilienspekulation: Die Politik schafft es in München kaum, dem Einhalt zu gebieten.
(Foto: Alessandra Schellnegger)"Milieuschutz wird zum Streitfall" vom 20. August:
Das Spekulationskarussell auf dem Münchner Immobilienmarkt dreht sich derzeit so: Ein Privatinvestor hat vor 15 Jahren ein Mehrfamilienhaus mit 2000 Quadratmetern Wohnfläche gekauft. Er hatte den damals marktüblichen Preis von 1500 Euro pro Quadratmeter gezahlt, macht 3 Millionen Euro. Jetzt hat er das Haus in gleichem Zustand zum fünffachen Preis an den nächsten Privatinvestor verkauft, erzielt also einen Erlös von 15 Millionen mit einem Gewinn von 12 Millionen Euro. Dieser Gewinn beruht allein auf einer Bodenwertsteigerung, die ohne besondere Leistung des Eigentümers zustande kam.
Da der Verkäufer die zehnjährige Spekulationsfrist abgewartet hat, zahlt er keinen Cent Steuern auf seinen leistungslosen Gewinn.
Nun steigt der Erwerber als neuer Akteur in das Karussell ein. Neben der Spekulation auf weitere Bodenwertsteigerungen erwartet er eine zeitnahe Rendite auf seine Investition. Diese ist aber mit den Bestandsmieten nicht zu erzielen. Denn betrug der Kaufpreis vor 15 Jahren noch etwa das Fünfzehn- bis Zwanzigfache der jährlichen Mieterträge, ist dieser Faktor mittlerweile auf das Sechzigfache gestiegen.
Also setzt er auf Mittel, über die ständig in der Lokalpresse berichtet wird: Mieter werden herausgekauft, Mieten drastisch erhöht, alle Register der umlagefähigen Modernisierungsmaßnahmen gezogen. Nicht wenige Mieter geben auf und stellen sich in der langen Schlange beim Wohnungsamt an, um eine mit sehr vielen Steuergeldern geförderte öffentliche Wohnung zu ergattern.
Die Stadt versucht verzweifelt, dieser Sorte Spekulation mit Wohnraum durch Ausgestaltung des Milieuschutzes Einhalt zu gebieten. Unterschreibt der Erwerber aber die darauf basierende Abwendungserklärung nicht, muss die Stadt zum Schutz der Wohnenden das Vorkaufsrecht zum vollen Kaufpreis ausüben. Und zahlt dabei Tausende Euro pro Quadratmeter Wohnraum drauf, weil der spekulationsgetriebene Kaufpreis mit verträglichen Mieten nicht zu refinanzieren ist. Gegen ihren Willen füttert die Stadt so die Karussellfahrer mit öffentlichen Mitteln.
Abhilfe könnte durch Änderungen des Einkommenssteuergesetzes und des Baugesetzbuchs geschaffen werden. Das Steuerprivileg Spekulationsfrist könnte gestrichen werden, den Kommunen die großräumige und rechtssichere Ausweisung von Erhaltungssatzungsgebieten erleichtert werden. Dabei bräuchte es vor allem ein preislimitiertes Vorkaufsrecht der Stadt, wonach der Kaufpreis anhand langfristig sozialverträglicher Mieten zu ermitteln wäre.
Wären dies unzulässige Eingriffe in die Eigentumsrechte? Unsere Verfassung sieht kein Recht auf Höchstprofit vor, sondern betont die Gemeinwohlbindung des Eigentums, gerade wenn es um die Nutzung des unvermehrbaren und für die Befriedigung von Grundbedürfnissen unentbehrlichen Bodens geht. Die Immobilienkäufer, die jetzt zu Lasten ihrer derzeitigen und zukünftigen Mieter gegen die Abwendungserklärung klagen, nervt diese Gemeinwohlbindung. Die anstehenden Gerichtsverfahren versprechen Spannung. Christian Stupka, München