Immobilien: Unter zehn Euro pro Quadratmeter geht nichts mehr

• 2017 wurden 15 000 Neubauwohnungen in der Region München fertiggestellt.
• Anfang 2018 betrug der Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung in München im Schnitt 6803 Euro.
• Bei den Preisen für Ein- und Zweifamilienhäusern hat der Landkreis München die Stadt inzwischen übertrumpft.

15 000 Neubauwohnungen wurden im vergangenen Jahr in der Region München fertiggestellt, 3000 mehr als in den beiden Vorjahren, davon allein 8300 in der Stadt: Diese Nachricht überbrachte Christian Breu, Geschäftsführer des Planungsverbands Äußerer Wirtschaftsraum München, bei der Vorstellung der neuen Zahlen aus dem Bereich Immobilien.

Auch wenn er das als "Lichtblick" bezeichnete, zur Entlastung oder gar zur Preissenkung auf dem Markt hat das nicht beigetragen. Anfang 2018 betrug der Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung in München im Schnitt 6803 Euro, und selbst im Landkreis Landsberg am Lech mussten Käufer noch 3583 Euro für den Quadratmeter hinlegen. Bei den Preisen für Ein- und Zweifamilienhäusern hat der Landkreis München die Stadt inzwischen übertrumpft: Im Schnitt kostete der Quadratmeter eines Neubaus draußen zuletzt 8078 Euro, in der Stadt hingegen "nur" 7364 Euro.

Im Vergleich zu 2006 sind das gewaltige Steigerungen: Im Landkreis München gab es damals den Quadratmeter noch für 4134 Euro, im Landkreis Erding sogar schon für 2311 Euro, zuletzt kostete er dort 4199 Euro. Bei den Bodenpreisen musste der Planungsverband auf Zahlen von 2016 zurückgreifen, neuere sind noch nicht ermittelt. Dabei ergibt sich laut Breu "ein Muster" ausgehend von der Landeshauptstadt fast ringförmig nach draußen. In München kostete der Quadratmeter Baugrund im Schnitt 2000 Euro, fast eineinhalbmal so viel wie 2006, als der Preis noch 810 Euro betrug. Es folgen die direkt an die Stadt angrenzenden Kommunen mit Preisen zwischen 1000 und 1999 Euro.

Dass auch die Stadt Landsberg zu dieser Preiskategorie zählt, liegt für Breu an deren "hoher Zentralität" und dass sie verkehrlich gut angeschlossen ist. Mit der Entfernung zu München werden nämlich die Bodenpreise niedriger. In einer Gemeinde war der Quadratmeter sogar noch für unter 100 Euro zu haben: in Rudelzhausen im Landkreis Freising mitten in der Hallertau. Das galt zumindest vor zwei Jahren, inzwischen müsse man überall mindestens zehn Prozent draufrechnen, schätzt Breu. Denn die Nachfrage ist ungebrochen, der Wirtschaftsraum München wirkt wie ein Magnet.

Und, das betont der Geschäftsführer immer wieder, in den vergangenen Jahren sei einfach nicht genug Wohnraum gebaut worden. Von 2006 bis 2016 sei die Bevölkerungszahl in der Region jährlich um jeweils 26 000 Einwohner gestiegen. Der Wohnungsmarkt habe da bei Weitem nicht mithalten können, jährlich kamen nur 11 500 Wohnungen dazu. Breu macht dafür auch "Vorbehalte" in der Bevölkerung verantwortlich. Der sparsame Umgang mit Bauland sei kurzsichtig, man müsse auch an zukünftige Generationen denken.

Bei den Mieten sieht der Planungsverband einen nicht ganz so eklatanten Preisanstieg. Auf dem frei finanzierten Wohnungsmarkt betrug die Miete für Neubauten in München Anfang 2018 durchschnittlich 17,75 Euro pro Quadratmeter, 2006 waren es noch sieben Euro weniger. Unter zehn Euro ist in der gesamten Region nichts mehr zu haben.

Die im Vergleich zu den Mieten stärker angestiegenen Kaufpreise wertet der Planungsverband als Hinweis auf sinkende Renditen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss hat für 2017 Bruttoanfangsrenditen von 2,8 Prozent ermittelt, 2016 waren es drei Prozent. In seiner Forderung, dass weiter bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden muss, sieht sich Breu durch das Institut der Deutschen Wirtschaft bestätigt.

Das hat für die Region einen jährlichen Bedarf von mehr als 28 000 zusätzlichen Wohnungen errechnet, also zweieinhalb mal so viele, wie im Jahresdurchschnitt von 2006 bis 2016 gebaut worden sind. Dass eine Preisblase entstehen könnte mit der Gefahr von starken Bereinigungen nach unten, das sieht Geschäftsführer Breu nicht. Noch wachse die Zahl der Arbeitsplätze schneller als die der Einwohner.