Es ist einer der spektakulärsten Immobiliendeals in der Münchner Innenstadt: Das Karstadt-Gebäude zwischen Hauptbahnhof und Stachus wechselt nach nur 18 Monaten erneut den Besitzer - für einen Kaufpreis von etwa 250 Millionen Euro. Erst Anfang 2015 hatte die deutsch-irische Investmentgesellschaft Signature Capital den Komplex übernommen, damals für geschätzte 180 Millionen Euro. Ein Wertzuwachs von 70 Millionen Euro entspräche einer Rendite von etwa 40 Prozent in nicht einmal zwei Jahren.
Doch nicht nur die Preissteigerung ist bemerkenswert, auch der neue Besitzer: Das Gebäude nebst Anbauten gehört künftig der RFR Holding, hinter der die Deutsch-Amerikaner Aby Rosen und Michael Fuchs stehen. Sie gehören zu den schillerndsten Akteuren des internationalen Immobilienmarkts. Ihre Spezialität: Alte Immobilien in bester Lage umbauen und umwidmen.
SZ-Grafik: Mainka; Fotos: Nieto Sobejano Arquitectos, Schellnegger, Rumpf
Seit Langem schon ist der 220 Meter lange Komplex entlang der Schützenstraße Gegenstand vieler Spekulationen der Münchner Immobilien- und Einzelhändler. Das Gebäude, 1905 nach Entwürfen von Max Littmann gebaut, ist eines der traditionsreichsten und dem Vernehmen nach auch rentabelsten Kaufhäuser Münchens. Es hat eine Nutzfläche von 56 000 Quadratmetern und eine Tiefgarage für 500 Autos. Gemietet ist es von Karstadt, der Vertrag läuft noch bis zum Jahr 2026.
Doch die Gegend rund um das Gebäude wird sich in den kommenden Jahren stark verändern: Am östlichen Ende der Schützenstraße entsteht der umstrittene neue Königshof, am westlichen der neue Hauptbahnhof, davor könnte es eine neue Fußgängerzone geben, die Schützenstraße würde deutlich aufgewertet. Und aus dem heutigen, verwinkelten Karstadt-Gebäude könnte eine attraktive innerstädtische Shopping-Mall werden.
Die Verkaufssumme ist selbst für Münchner Verhältnisse ungewöhnlich
Dieser Plan galt immer als genauso verlockend wie schwierig umzusetzen. Es gibt entlang der Schützenstraße unterschiedliche Eigentümer der Laden- und Büroflächen sowie der Arztpraxen. Außerdem lag bislang das Erbbaurecht für einige der Flächen bei verschiedenen Akteuren, zudem sind Erschließung und Zufahrten nicht einfach zu lösen.
Umso mehr lässt der Deal zwischen Signature Capital und RFR Holding und insbesondere die Preissteigerung aufhorchen - es ist die Rede von einer selbst für München ungewöhnlichen Summe. Bestätigt wird der konkrete Preis von den Vertragspartnern nicht, doch beide Seiten lassen durchblicken, für wie wertvoll sie das Gebäude halten. "Eine erstklassige Adresse in einem der attraktivsten Immobilienmärkte weltweit", sagt Gabriele Reick, die für die RFR Holding spricht.
Werden Teile abgerissen? Der Verkäufer sieht dazu keinen Anlass
"Eine Immobilie mit enormen Potenzial in einer herausragenden Lage, die in den nächsten Jahren stark aufgewertet werden wird", sagt Timo Herzberg, Deutschland-Chef von Signature Capital. Für die Wertsteigerung des Hauses hat sein Unternehmen offenbar in den vergangenen Monaten einiges getan. Man habe mehrere denkbare Konzepte für eine künftige Nutzung "mit höherer Flächeneffizienz" erarbeitet. In vielen Gesprächen mit Nachbarn, weiteren Eigentümern und selbst den Stadtwerken habe man viele der alten Probleme gelöst.
Offenbar so viele, dass in Immobilienkreisen sogar vom baldigen Abriss der neueren Teile des Gebäudes die Rede ist. Doch Herzberg sieht gar keinen Grund für radikale Veränderung: Der neue Besitzer könne auf die Vorarbeiten seines Unternehmens aufbauen, "ohne einen Zwang zu haben, da rasch etwas machen zu müssen", sagt Herzberg.
Von Eile ist bei der RFR Holding auch gar keine Rede. "Wir versuchen, uns kleine Kronjuwelen zu sichern, werden dann unsere Hausaufgaben machen und in Ruhe überlegen, was damit zu tun ist", sagt Eick. Konkret heißt dies: mit den Nachbarn reden, den Mietvertrag mit Karstadt weiterlaufen lassen.
Mit diffizilen Objekten hat die Holding Erfahrung, besonders an ihrem deutschen Firmensitz in Frankfurt am Main. Dort war sie an der Entwicklung des früheren Gebäudes der Europäischen Zentralbank beteiligt, auf dem einstigen Gelände der Frankfurter Rundschau baut sie ein Wohn- und Geschäftshaus, die Zeilgalerie nahe der Hauptwache lässt sie abreißen, um gemeinsam mit Galeria Kaufhof einen neuen Einkaufstempel zu bauen. In Hamburg gehören der RFR Holding unter anderem die Alster-Arkaden. Spektakulärere Gebäude besitzt das Unternehmen in den USA, in New York etwa das Seagram Building oder das Lever House.
RFR-Mitbegründer Aby Rosen, 56, wurde wie sein Partner Michael Fuchs als Sohn von Holocaust-Überlebenden in Deutschland geboren, ging in die USA und machte dort schon bald nicht nur als Immobilien-Tycoon von sich reden. Er gilt auch als einer der großen Mäzene und Sammler moderner Kunst von Andy Warhol bis Damien Hirst. "So jemand weiß genau, wann es sich lohnt zu investieren und wann nicht", sagt Gabriele Eick. In München lohne es sich definitiv. Bislang besitzt Rosens Firma hier nur den Siemens-Bürokomplex in Neuperlach. Ein Kronjuwel fehlte noch.
