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Immobilienpreise:"Der große Hype ist vielleicht zu Ende"

Die Immobilienpreise im Münchner Umland sind von Frühjahr bis Herbst 2018 weniger stark gestiegen wie bisher.

Experten sagen: Ins Umland zu ziehen, lohne sich eher, wenn man kaufen wolle anstatt zu mieten.

(Foto: Florian Peljak)
  • Die Immobilienpreise im Münchner Umland sind im vergangenen Herbst deutlich weniger gestiegen als zuvor. Das geht aus einer Untersuchung eines Immobilienverbands hervor.
  • Ob sich der Markt nun normalisiert, können die Experten aber nicht sagen.
  • Die Mieten dagegen steigen prozentual stärker. Nur in Ebersberg und Erding sind die Mieten im untersuchten Zeitraum nicht gestiegen.

Solche Töne hört man zurzeit immer wieder: "Der Markt bremst etwas ab", sagte Stephan Kippes vom Immobilienverband IVD Süd bei der Vorstellung des jüngsten Marktforschungsberichts für das Münchner Umland. "Der große Hype ist vielleicht zu Ende." Irgendwann sei es eben ausgereizt, "was die Leute fürs Wohnen ausgeben können und wollen". Mit Prognosen ist der Marktforscher allerdings vorsichtig: "Gibt es eine Normalisierung? Ich weiß es nicht." Dass das Wohnen in und um München plötzlich wieder bezahlbar ist, bedeuten die Zahlen freilich nicht.

Die Preise sind im vergangenen Herbst fast durchweg deutlich weniger gestiegen als zuvor. Vor knapp einem Jahr lagen die Zuwächse teilweise noch im zweistelligen Bereich. Den höchsten Kaufpreisanstieg bei bestehenden Eigentumswohnungen gab es nun in der Stadt München (plus 7,8 Prozent), gefolgt von Ebersberg (plus 7,4 Prozent). Deutlich verhaltener fiel der Zuwachs in Erding (plus 1,1 Prozent), Freising (plus 1,2 Prozent) und Starnberg (plus 1,8 Prozent) aus.

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Auch bei Häusern dreht sich die Spirale weiter nach oben, aber ebenfalls langsamer. Die stärksten Preisanstiege bei freistehenden Einfamilienhäusern verzeichneten Ebersberg (plus 3,8 Prozent) und Fürstenfeldbruck (plus 2,1 Prozent). Ähnlich sieht es bei Doppelhaushälften aus. Deren Kaufpreise stiegen am kräftigsten in Ebersberg (plus 4,8 Prozent), es folgen Fürstenfeldbruck und Starnberg (jeweils plus 3,8 Prozent).

Generell sind die Kaufpreise in den vergangenen Jahren deutlich stärker nach oben geklettert als die Mieten. Die Schere ging immer weiter auseinander, jetzt holen die Mieten auf, "hier ist die Dämpfung deutlich schwächer als beim Kauf", erläutert Kippes. Ins Umland zu ziehen, lohne sich also eher, wenn man kaufen wolle, als wenn man mieten wolle. In den Kreisstädten im Münchner Umland sind die Kaufpreise im Schnitt in den vergangenen fünf Jahren doppelt so stark gestiegen wie die Mieten; in München selbst sogar fast dreimal so stark.

Bei den aktuellen Preisentwicklungen im Umland stechen zwei Städte heraus: Sowohl in Erding als auch in Ebersberg sind die Mieten zwischen Frühjahr und Herbst 2018 nicht gestiegen, sondern gleich geblieben. Ebersberg, das bei den Kaufpreisen gerade kräftig aufholt, ist für Mieter immer noch die günstigste Kreisstadt. 86 Prozent aller Neuvertragsmieten lagen - laut den in Angeboten genannten Zahlen - im Jahr 2018 bei unter 13 Euro pro Quadratmeter; knapp 60 Prozent bei unter elf Euro.

An zweiter Stelle folgt Erding: Drei Viertel der Wohnungen, die dort im vergangenen Jahr neu vermietet wurden, kosteten weniger als 13 Euro pro Quadratmeter. In München macht diese Preisklasse in den Annoncen nur sieben Prozent aus. Wobei bekanntlich eine erhebliche Zahl von Wohnungen gar nie auf den Markt kommt, wie Kippes sagt - sei es, weil sie "unter der Hand" weitergegeben würden oder weil es sich um Genossenschaftswohnungen handele. Wer eine von Letzteren ergattere, sei ohnehin "ein glücklicher Mensch".

Die Maklerin Dagmar Hauser aus Puchheim bekräftigt für das westliche Umland die Einschätzung, dass "der große Hype" vorbei sei. Bei Kaufangeboten sei spürbar, dass die Leute "nicht mehr alles um jeden Preis nehmen", sagt Hauser. Mieter seien ohnehin viel anspruchsvoller als Käufer, "für das Geld, das sie ausgeben. Ähnlich äußert sich der Makler Christoph Hepting aus Neufahrn für das nördliche Umland. Einig sind sich die beiden, dass die Mietpreisbremse "voll nach hinten losgegangen" sei. Viele Vermieter seien mit den Preisen hochgegangen, "aus Angst, sie dürften das nie wieder".

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