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Immobilien:Immobilienmakler klagt gegen die Stadt München

München: Ligsalzstraße 9 âē die Stadt München  hat ein Gebäude gekauft und jetzt will der Makler Provision.Sie stehen nun vor Gericht.

Der Vertrag mit dem Käufer des Hauses in der Ligsalzstraße war schon unterschriftsreif, als die Stadt davon erfuhr und die Immobilie selbst erwarb.

(Foto: Stefanie Preuin)
  • Eine GmbH will einer anderen GmbH ein Haus verkaufen - am Ende erwirbt aber die Stadt die Immobilie.
  • Der Fall ist nun vor Gericht. Es geht darum, ob die Stadt nun die Maklerprovision zahlen muss.
  • Der Kläger wird damit vermutlich scheitern.

Wenn Jura-Professoren ihren sadistischen Nachmittag haben, dann denken sie sich für ihre Studenten Fälle mit drei Beteiligten aus: Der A verkauft dem B etwas, aber dann kommt der C und behauptet. . ., solche Sachen. Bei dem Verfahren vor dem Landgericht am Dienstag konnten die anwesenden Juristen beweisen, dass sie damals an der Uni gut aufgepasst haben - sogar vier Beteiligte bot die Angelegenheit auf, die zur Verhandlung stand, dazu ein Haus und eine nicht geringe Geldsumme, knapp 1,8 Millionen Euro.

Das Haus steht an der Schwanthalerhöhe, es gehörte einer Familie, die es verkaufen wollte im Jahr 2014. Die Familie beauftragte eine Makler-Firma, die Planethome GmbH. Diese schaute sich auftragsgemäß nach einem Käufer um und fand auch einen, eine andere GmbH, mit der die Eigentümer handelseinig wurden. Als der Vertrag aber unterschriftsreif war, wurde die Stadt auf den Handel aufmerksam - die Schwanthalerhöhe unterliegt einer Erhaltungssatzung, und das bedeutet: Der Käufer wird aufgefordert, sich zu einem bestimmten Umgang mit seiner neuen Immobilie zu verpflichten - zum Beispiel, sie nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln -, andernfalls kann die Stadt ein Vorkaufsrecht ausüben und so den Wohnungsmarkt in der Stadt zumindest ein bisschen und manchmal steuern.

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In den allermeisten Fällen unterwerfen sich die Neu-Besitzer den Auflagen - nicht bei dem Haus in der Ligsalzstraße. Das kaufte die Stadt schließlich anstelle der zunächst interessierten GmbH. Und damit war das Tableau aufgezogen für ein klausurreifes Szenario mit folgenden Beteiligten: der Verkäuferfamilie, der Maklerfirma, der GmbH, die in einem solchen Fall "Erstkäufer" genannt wird, und der Stadt. Die Frage, um die sich die Angelegenheit dreht, ist die: Muss die Stadt dem Makler die Provision bezahlen, die er bekommen hätte, wenn das Geschäft mit dem Erstkäufer zustande gekommen wäre? Immerhin geht es in dem vorliegenden Fall um gut 62 000 Euro.

Die Frage nach der Zahlungspflicht der Stadt wäre schnell und einfach mit "Ja" zu beantworten, denn so lief es in der Vergangenheit allermeistens. Nun hat aber die Bayerische Notarskammer ihren Mitgliedern einen Hinweis gegeben, dass es nicht so einfach ist mit der so genannten "Makler-Klausel" in Kaufverträgen - die seit vielen Jahren verwendeten Formulierungen sollten nun plötzlich nicht mehr reichen. Deshalb heckten Verkäufer, Käufer, Makler und der beauftragte Notar eine neue Formel aus - aber die Stadt, als sie zur Zahlung aufgefordert wurde, schaute sich die Formulierung an und fand: Wenn das so ist, dann zahlen wir nicht.

Es geht, sehr vereinfacht gesagt, um einen "Vertrag zu Lasten Dritter", obwohl der Dritte, nämlich die Stadt, in diesem Fall der Vierte ist: Käufer, Verkäufer und Makler vereinbaren in ihrem Vertrag, dass die Maklergebühr von der Stadt bezahlt werden muss, wenn diese ihr Vorkaufsrecht ausübt. Einen Vertrag und also eine Verpflichtung hat die Stadt aber nur gegenüber dem Verkäufer, nicht gegenüber dem Erstkäufer und schon gleich gar nicht gegenüber dem Makler.

Seit dreieinhalb Jahren gehen Briefe hin und her, nun gelangt die Angelegenheit doch vor Gericht, auch, weil langsam die Verjährung um die Ecke lugt. Der Richter macht ziemlich schnell deutlich, dass nach seiner Auffassung "das Prozessrisiko auf Seiten des Klägers liegt", das heißt: dass er verlieren wird. Auch deshalb zeigt sich dessen Rechtsanwalt einem Vergleich gegenüber aufgeschlossen, aber verständlicherweise hat dazu nun die Stadt keine Lust und keinen Anlass: "Wir hätten gerne eine endgültige Entscheidung", sagt der Vertreter der Kommunalreferats. "Damit wir wissen, wie wir in Zukunft mit ähnlichen Fällen umgehen." Zu vermuten ist allerdings, dass es zu ähnlichen Fällen eher nicht kommen wird - die Makler wissen ja nun, welche Formulierung nicht geht, und werden sich gewiss darauf einstellen. Ein Urteil will das Gericht am 13. Februar verkünden. (AZ: 12 O 13402/17)

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