Millionär sollte schon sein, wer in München noch sein privates Häuschen kaufen will. Oder zumindest fast. Rund 850 000 bis 2,2 Millionen Euro kostet inzwischen ein neu gebautes freistehendes Einfamilienhaus in passabler bis guter Lage - und kauft man eine schon bestehende Immobilie, wird es nur wenig günstiger. Rekordhalter im vergangenen Jahr ist eine 700-Quadratmeter-Villa in Bogenhausen, die für rund 18 Millionen Euro den Besitzer wechselte. Da wirken die Doppelhaushälften mit Preisen zwischen 990 000 bis 1,1 Millionen Euro schon fast wie Schnäppchen, Reihenhäuser sind für "nur" 740 000 bis eine Million zu haben. Wobei es auch da Ausreißer nach oben gibt, wie jenes Reihenhaus in Schwabing, das seinem Käufer vier Millionen wert war.
"Der Wahnsinn ist noch nicht gestoppt", sagte Kommunalreferent Axel Markwardt bei der Vorstellung des Immobilienmarktberichts 2017, den der unabhängige Gutachterausschuss nach Auswertung sämtlicher notarieller Verkaufsverträge jedes Jahr erstellt. Tendenz: Es wird immer noch teurer in München, beim Preisanstieg vor allem für Grundstücke ist weiterhin kein Ende in Sicht. Neue Eigentumswohnungen in durchschnittlicher oder guter Lage sind 2017 um 3,5 Prozent teurer geworden und kosten nun etwa zwischen 530 000 und 625 000 Euro. Im Durchschnitt wohlgemerkt, über den Ladentisch ging auch eine 270 Quadratmeter-Eigentumswohnung in bester Lage der Maxvorstadt für 6,7 Millionen Euro.
Wer eine bestehende Eigentumswohnung kauft, muss ein Preis-Plus von rund elf Prozent hinnehmen. Zwischen 400 000 und 760 000 Euro durchschnittlich kostet eine schon zuvor bewohnte Wohnung, je nachdem, an welcher Adresse sie sich befindet und ob das Haus unter Denkmalschutz steht. In Quadratmeterpreise umgerechnet bedeutet das: 7100 bis 7800 Euro für einen Neubau, 5700 bis 9500 für "gebrauchte" Wohnungen.
Das sei noch gar nichts gegen die Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt, erklärt Albert Fittkau, der Vorsitzende des Gutachterausschusses und Chef des städtischen Bewertungsamts. Quadratmeter-Preise, mit denen vor gut zehn Jahren noch komplette Wohnungen zu haben waren, werden nun allein für leere Grundstücke fällig. Wohnbauland ist allein 2017 um 15 Prozent teurer geworden. Gemeint sind damit unbebaute Areale oder aber Flächen, auf denen ein Haus abgerissen und durch ein neues ersetzt wird. Wobei Baugrundstücke für mehrgeschossige Häuser noch deutlicher zugelegt haben (plus 19 Prozent) als die fürs klassische Einfamilienhaus (plus 14 Prozent).
Im Schnitt 1800 bis 4600 Euro kostet der Quadratmeter Bauland für ein Einfamilienhaus. Ein typisches Grundstück für ein Ein- oder Mehrfamilienhaus wechselte 2017 für 1,2 Millionen Euro den Besitzer. Darf auf der Parzelle ein mehrgeschossiger Bau entstehen, wurden rund elf Millionen Euro fällig. Extremfälle: ein Einfamilienhausgrundstück in Nymphenburg für 4,6 Millionen sowie eine Freifläche für ein Mehrfamilienhaus in Haidhausen für 130 Millionen.
Rückläufig ist die Zahl der neu abgeschlossenen Verkaufsverträge und auch der Umsatz, Letzterer um sieben Prozent. Dies ist nach Auskunft Fittkaus aber keineswegs ein Entspannungssignal, sondern zeigt lediglich, dass nicht mehr genug Grundstücke auf dem Markt sind, um die immens hohe Nachfrage zu befriedigen. Rund zwölf Milliarden Euro wurden 2017 auf dem Münchner Immobilienmarkt umgesetzt, das meiste davon mit bereits bebauten Häuschen-Grundstücken (also nicht mit Geschosswohnungen, die an zweiter Stelle des Umsatzes stehen). Rechnet man die Verkäufe von Eigentumswohnungen heraus und beschränkt sich auf bebaute oder unbebaute Grundstücke, wurden 2017 rund 280 Hektar Fläche gehandelt. Das ist in etwa sieben Mal die Theresienwiese.
Vor allem in der Innenstadt herrscht Flächenmangel
Aus der Statistik lässt sich herauslesen, wo der Rubel wirklich rollt: Denn 83 Prozent aller Verkaufsverträge bezogen sich auf Eigentumswohnungen, während die vor allem für Investoren interessanten Grundstücke auf zehn (bebaut) und sieben Prozent (unbebaut) kommen. Am Geldumsatz aber sind die Eigentumswohnungen nur mit 37 Prozent beteiligt. Die bebauten Grundstücke erreichen 42 Prozent, die unbebauten 21. 2017 wurden nur elf neu gebaute freistehende Einfamilienhäuser verlauft. Dies könnte auf den immer rarer werdenden Platz zurückzuführen sein.
Besonders heftig leidet die Wirtschaft unter dem Flächenmangel. Die Zahl der Verkaufsverträge ist seit 2016 um 38 Prozent zurückgegangen, der Umsatz für Bürohäuser sogar um 48 Prozent. Vor allem in der Innenstadt, so Fittkau, sei schlicht nichts mehr frei.
