Jahr für Jahr sind es zwei Balken: Der eine zeigt die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen, der andere die Zahl der fertiggestellten Wohnungen. Und stets ist in den vergangenen acht Jahren (mit einer Ausnahme 2013) der Balken für die Genehmigungen höher, mal sind es etwa 2000 Wohnungen, mal 5000 Wohnungen, die mehr genehmigt als gebaut wurden. Warum ist das so? Brigitte Wolf hat eine Hypothese: "Horten Investoren Baurecht, um das Grundstück später teuer weiter zu verkaufen?", fragte die Stadträtin der Linken am Mittwoch, als der Planungsausschuss über den jährlichen Bericht zur Entstehung neuen Wohnraums diskutierte und dabei auch über das vom Planungsreferat vorgelegte Diagramm mit den Balken redete.
Wolf wollte auch wissen, ob man Grundstückseigentümer nicht mit dem Instrument des Baugebots zwingen könne zu bauen. Ihr Argwohn stützt sich auch auf die aktuelle Entwicklung: Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen lag im Jahr 2019 bei 7100, im Jahr davor waren es 8100. Die Zielzahl, die sich die Stadt mit dem Programm "Wohnen in München VI" gegeben hat, liegt bei 8500. Positiv war die Entwicklung bei geförderten und preisgebundenen Wohnungen, die großteils von den städtischen Gesellschaften GWG und Gewofag errichtet werden: Im Jahr 2019 wurden 1950 dieser Wohnungen fertig, 300 mehr als im Jahr davor, die Zielzahl von 2000 Einheiten dieses Wohnungstyps war fast erreicht. Für den Rückgang insgesamt sind also private Bauherren verantwortlich.
Tatsächlich wird der Immobilienbranche oft vorgeworfen, es gebe viele Akteure, die Grundstücke nur kauften, um sie mit Gewinn wieder zu verkaufen, ohne dass sie je die Absicht hatten, selbst zu bauen. "Grundstücke drehen" sagen Immobilienleute dazu. Manche Akteure, die - mit beträchtlichem Profitstreben - selbst bauen, reden über diese Grundstücksspekulanten, als wären das schwarze Schafe.
Es war an Cornelius Mager, dem Leiter der Lokalbaukommission (LBK) im Planungsreferat, auf die Fragen von Stadträtin Wolf zu antworten: "Sie haben recht, es gibt Bauherren, die sich Genehmigungen erteilen lassen und sie dann liegen lassen, das kann mit spekulativer Absicht geschehen." Mager hatte auch eine Zahl zum sogenannten "Bauüberhang" parat: Ende 2019 habe es Baugenehmigungen für 15 000 Wohneinheiten gegeben, bei denen kein Baubeginn erfolgt sei. Derzeit arbeite die LBK an einer Antwort auf eine Stadtratsanfrage zur Türkenstraße 52: "Da gab es Baugenehmigungen im Jahr 2007, im Jahr 2012 und 2016. Aber es will einfach nicht gebaut werden." Man untersuche dabei auch, wie sich der Bodenpreis in der Zeit entwickelt hat. Die meiste Spekulation geschehe aber nicht auf der Basis von Baugenehmigungen, sondern von Bauvorbescheiden, einer Art Vorstufe.
Das Instrument des Baugebots hält Mager aber für ein "äußerst kompliziertes und meist nicht erfolgreiches Instrument". Denn man müsse den Eigentümer zwingen, einen ordnungsgemäßen Bauantrag zu stellen, das könne dauern, alle weiteren Schritte ebenfalls. Und Eigentümer seien oft findig darin zu erklären, warum sie nicht bauen können. All das würde gewaltigen Verwaltungsaufwand produzieren. "Ein systematisches Baulückenprogramm erscheint mir deshalb nicht sinnvoll und ertragreich", sagt Mager. Er würde sich Verschärfungen des Baugesetzbuches wünschen, aber das sei nicht Sache der Kommunalpolitik.
Aber Mager ist guter Dinge, dass die Zahl der Fertigstellungen nun deutlich steigt. Denn in den vergangenen drei Jahren habe man eine Rekordzahl an Baugenehmigungen erteilt: 10 900 im Jahr 2019 (2018: 12 600 und 2017: 13 500, davor waren die Zahlen stets vierstellig). "Da die Vorhaben in der Regel mit einem Zeitverzug von ein bis zwei Jahren in Angriff genommen werden, dauert es, bis sie fertiggestellt sind."