Hochhaus-Debatte Die 100-Meter-Marke wackelt

Das geplante Hochhaus auf dem Knorr-Gelände in Moosach soll 26 Stockwerke und eine Fassade aus Stein bekommen.

(Foto: Müller Reimann Architekten (Visualisierung))
  • In München trauen sich Investoren derzeit offensichtlich nicht, Gebäude zu planen, die höher sind als 100 Meter.
  • Diese Grenze gilt seit einem Bürgerentscheid von 2004, rechtlich bindend war dieser allerdings nur für ein Jahr.
  • Das schwarz-rote Rathausbündnis signalisiert zwar Zustimmung auch für höhere Gebäude, den Bauherren ist die Lage aber "politisch zu komplex".
Von Sebastian Krass

Wenn man zwei der mächtigsten Männer der Stadtpolitik reden hört, dann sollte das eigentlich kein Problem sein mit neuen Häusern jenseits der 100 Meter in München. Das Uptown am Georg-Brauchle-Ring mit seinen 146 Metern ist nicht nur das höchste Bürogebäude der Stadt, es ist auch ein gutes Vorbild, findet Alexander Reissl, Chef der SPD-Stadtratsfraktion: "So etwas wie das Uptown könnte die Stadt sicherlich an der einen oder anderen Stelle vertragen." Auch sein CSU-Kollege Manuel Pretzl, zugleich Zweiter Bürgermeister, ist ein Befürworter von mehr als 100 Metern. Ein Bürgerentscheid von 2004 schrieb eine Obergrenze von 99 Metern fest, rechtlich bindend war er nur ein Jahr. "Aber er wurde politisch nicht angetastet", sagt Pretzl. "Es ist Zeit, das zu ändern, wir als CSU-Stadtratsfraktion stehen dahinter." Ähnlich hat sich auch Oberbürgermeister Dieter Reiter schon geäußert. Das Klima an der Stadtspitze stimmt also für Bauherren, die in die Höhe wollen.

Und doch traut sich derzeit keiner, höher als 100 Meter zu bauen. Am vergangenen Donnerstag hat Jürgen Büllesbach auf dem "Immobilienforum München" von seinem Projekt berichtet. Er ist Geschäftsführer der Opes Immobilien, die auf dem Stammgelände von Knorr-Bremse an der Moosacher Straße 80 ein Hochhaus plant. Während des Architektenwettbewerbs haben sie über verschiedene Höhen nachgedacht, zunächst ging es um deutlich weniger als 100 Meter, eine Zeit lang aber auch um 130 Meter. Doch das erschien den Bauherren dann doch zu viel an der Stelle. Gern gebaut hätte die Opes letztlich 110 bis 115 Meter, sagt Büllesbach. Aber nun belasse man es doch bei 98 Metern. Derzeit sei die Lage "politisch zu komplex, um über die 100-Meter-Grenze zu gehen".

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Büllesbach verweist auf das Beispiel der Bayerischen Versorgungskammer, die an der Richard-Strauss-Straße ihre neue Zentrale mit drei Gebäuden plant, eines davon sollte 115 Meter hoch werden, so hieß es im Sommer. Es wäre das dritthöchste Bürohaus der Stadt geworden, nach dem Uptown in Moosach und dem höheren der zwei Highlight-Gebäude (126 Meter) in der Parkstadt Schwabing. Im Herbst stellte die Versorgungskammer ihre Pläne in einer Bürger-Informationsveranstaltung vor. Plötzlich war nur noch die Rede von 100 Metern (eine "Prüfvariante" von 115 Metern sollen die Architekten untersuchen). Es gebe Vorbehalte im Stadtrat, berichtete der Projektleiter.

Wie kann das sein? Die Stadtspitze propagiert das Bauen in die Höhe, und die Bauherren "knicken ein", wie Pretzl sagt - und verweisen ihrerseits auf die Politik. Es sind die Arbeitsgespräche, die Investoren bei der Anbahnung eines solchen Bauprojekts führen, die sie abschrecken. Gespräche mit dem Planungsreferat, mit Stadträten, teils aus dem jeweiligen Stadtteil, mit Bezirksausschüssen, mit Bürgern auf Informationsveranstaltungen. In diesen Gesprächen zeichnet sich stets ab, dass es Widerstand geben wird, wenn es über 100 Meter gehen soll. Auf der Branchenkonferenz "Immobilienforum" fiel das Wort "Bürgerinitiative" sehr oft, ein Redner nannte es mehrmals in einem Atemzug mit "Mafia". Manchmal wirkt es, als sei die Angst vor den Initiativen größer als die vor steigenden Baupreisen oder Kreditzinsen.

"Wir brauchen ein klares Bekenntnis einer deutlichen Mehrheit im Rathaus, dass wir Hochhäuser über 100 Meter wollen"

Ob mit oder ohne Bürgerinitiative: Es würde länger dauern, einen Bebauungsplan aufzustellen und durch den Stadtrat zu bekommen, wenn darin ein Haus mit mehr als 100 Metern Höhe vorgesehen ist. Den damit verbundenen Zeitverlust könne sich sein Gesellschafter nicht vorstellen, sagt Opes-Geschäftsführer Büllesbach - und damit ist er wohl nicht der einzige. Dann lieber niedriger bauen und dafür schneller fertig werden.

Urbaner Schwerpunkt am Olympiapark

Die Opes ist ein noch junges Immobilienunternehmen. Ihr Gesellschafter ist Heinz Hermann Thiele, der 77 Jahre alte Hauptaktionär von Knorr-Bremse. Er hat in der Opes sein Immobiliengeschäft gebündelt und für die Geschäftsführung den langjährigen Chef der Bayerischen Hausbau, Jürgen Büllesbach, abgeworben. Hauptprojekt der Opes ist derzeit die Entwicklung eines neuen Quartiers auf frei werdenden Flächen rund um die denkmalgeschützte Knorr-Zentrale. In diesem Jahr bereits beginnt der Bau eines Bürogebäudes mit dem Namen "Campus".

700 bis 800 Wohnungen will die Opes ebenfalls auf dem Areal bauen. "Gerade auch wegen des Wohnraums ist es wichtig, dass die Entwicklung zügig vorangeht", sagt Büllesbach. Er will also kein Zeit verlieren, nur um 15 Meter bei dem Hochhaus zu gewinnen. Den Architektenwettbewerb für das Hochhaus gewann das Münchner Büro Hilmer Sattler Architekten. Inzwischen aber hat die Opes entschieden, das Projekt mit den Zweitplatzierten, dem Büro Müller Reimann Architekten aus Berlin, umzusetzen. "Es sind beides gute Entwürfe", sagt Büllesbach, der von Müller Reimann aber sei "aus unserer Sicht sowohl gestalterisch als auch funktional der bessere". Geplant sind 26 Stockwerke mit 25 000 Quadratmetern Fläche, die so flexibel sein sollen, "dass wir in 20 Jahren auch auf andere Bedürfnisse reagieren können", erklärt Büllesbach.

Das Gebäude wird sich von den meisten anderen in den vergangenen Jahren gebauten Hochhäusern dadurch unterscheiden, dass es keine Glasfassade bekommt, sondern eine aus Stein. Mit dem geplanten Hochhaus könnte nördlich des Olympiaparks ein kleiner urbaner Schwerpunkt entstehen, denn gegenüber steht bereits ein anderes Gebäude, das für Münchner Verhältnisse hoch ist: das 70 Meter hohe MO82, das im vergangenen Jahr fertig wurde und in dem ein Hotel, ein Boardinghaus und Büros untergebracht sind.

Sebastian Krass

"Wir brauchen ein klares Bekenntnis einer deutlichen Mehrheit im Rathaus, dass wir Hochhäuser über 100 Meter wollen", sagt Manuel Pretzl. Bis es so weit ist, wird allerdings noch Zeit vergehen. Ende 2018 hat das Planungsreferat eine Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben. Das Münchner Büro 03 Architekten soll sie in diesem Sommer vorlegen und darin mögliche Standorte und Dimensionen neuer Hochhäuser vorgeben. Aber eine Studie ist noch kein Stadtratsbeschluss. Dann müsse noch ein Hochhausrahmenplan entstehen, der vom Stadtrat verabschiedet wird, und das könne leicht noch zwei Jahre dauern, erst dann habe man Planungssicherheit, heißt es.

Opes-Geschäftsführer Büllesbach rechnet derzeit damit, dass das 98-Meter-Haus an der Moosacher Straße im Jahr 2025 fertig wird. Dann, so ist zu erwarten, werden deutlich höhere Gebäude in München geplant - und auch genehmigt.

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