Erhaltungssatzung Mieterschutz mit Tücken

An der Karwendelstraße hat die Stadt viele Wohnungen gekauft.

(Foto: Florian Peljak)
  • Die Erhaltungssatzung soll dem Milieuschutz dienen und die Mieter in einem Viertel vor Gentrifizierung bewahren.
  • Weil sie ihre Vorgaben verschärft, musste die Stadt im vergangenen Jahr ihr Vorkaufsrecht oft ausüben und Wohnungen kaufen, die Investoren zu teuer waren.
  • Das kostete sie etwa 200 Millionen Euro.
Von Heiner Effern und Anna Hoben

Wie hart die Stadt um die Erhaltung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ringt, lässt sich zurzeit gut am Instrument der Erhaltungssatzung ablesen. Schritt um Schritt reizt die Stadt ihre Möglichkeiten aus; diesen Donnerstag sollte der Kommunalausschuss eigentlich eine weitere Verschärfung beschließen, er vertagte die Angelegenheit dann aber erst einmal. Die Stadt sieht sich zunehmend in einem Dilemma zwischen dem öffentlichen Interesse, den Mieterschutz zu verbessern, und dem Anliegen, Investoren, die dringend benötigten Wohnraum schaffen sollen, nicht zu verprellen.

In jüngster Zeit mehren sich die Anzeichen, dass zumindest in den vergangenen Monaten genau dies passiert ist: 2018 musste die Stadt für 200 Millionen Euro Wohnungen kaufen, die Investoren wegen der Erhaltungssatzung zu teuer waren. 2017 war es keine einzige.

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Die Erhaltungssatzung soll dem Milieuschutz dienen und die Mieter in einem Viertel vor Gentrifizierung bewahren, konnte jedoch lange wenig bewirken und galt als stumpfes Schwert. Im vergangenen Sommer besserte die Stadt nach; die Auflagen für Investoren, die in einem solchen Gebiet ein Haus kaufen, wurden deutlich verschärft. Das hat seitdem zur Folge, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht öfter tatsächlich ausüben und für den Erwerb teurer Bestandswohnungen hohe Summen ausgeben muss, weil der Käufer die Abwendungserklärung nicht unterschreibt. Im vergangenen November etwa beschloss der Stadtrat den Kauf von fast 300 Wohnungen in Sendling - die größte Rettungsaktion seit dem Rückkauf von 1000 GBW-Wohnungen. Die Stadt verhinderte damit die Übernahme der Wohnungen durch die dänische Pensionskasse PFA.

Insgesamt hat die Stadt 2018 neunmal ihr Vorkaufsrecht ausgeübt und 393 Wohnungen erworben. Bisher läuft die Finanzierung über den kommunalen Haushalt: Die Stadt bezahlt fast den gesamten Preis und gibt die Immobilien in Form einer Kapitalaufstockung an ihre Wohnungsbaugesellschaften GWG und Gewofag weiter. Wie es mit der neuen verschärften Satzung weitergeht, schätzen SPD und CSU unterschiedlich ein. "Auf Dauer können wir diese Summen nicht aus dem Hoheitshaushalt finanzieren", sagte Bürgermeister und CSU-Fraktionschef Manuel Pretzl.

Deshalb müsse man drei alternative Finanzierungsmodelle prüfen: Erstens könnten die städtischen Baugesellschaften Kredite aufnehmen und für die Immobilien bezahlen. Zweitens könne die Stadt wie schon früher von der CSU und nun auch von Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) angeregt einen Immobilienfonds auflegen. Und drittens müsse man rechtlich prüfen, ob die Stadt das Vorkaufsrecht nicht zugunsten privater Genossenschaften ausüben dürfe.

SPD-Fraktionschef Alexander Reissl setzt nicht auf alternative Finanzierungen, sondern auf den Markt und ein Sinken der Preise. Wenn Investoren nach einer ersten Gewöhnungszeit wüssten, was sie für eine Erklärung unterschreiben müssten, würden sie deutlich weniger für Immobilien bezahlen, sagte Reissl. Bis dahin könne die Stadt schon noch einige Gebäude kaufen. Der Kämmerer habe signalisiert, "dass er noch auf einem Berg voller Geld sitzt".

Kommunalreferentin Kristina Frank will an verschiedenen Stellschrauben drehen. Dabei geht es vor allem um den Umgang mit noch unbebauten Grundstücken, für die schon Baurecht existiert. Für Gebäude, die durch Nachverdichtung entstehen, galten die Auflagen der Erhaltungssatzung bisher noch nicht. Gleiches gilt auch für Immobilien, die noch aufgestockt oder vergrößert werden können. Ob es rechtlich zulässig ist, Investoren auch hierfür Vorgaben zu machen, ist umstritten. Die überwiegenden Argumente sprächen dafür, heißt es in der Vorlage. Die CSU sieht damit die rechtlichen Möglichkeit für ausgereizt an, die SPD will weiter versuchen, alles auszuloten, was geht.

Sie wolle "für 30 Prozent von potenziell neuen Wohnungen günstige Mieten sichern", sagt Frank - indem für sie die Bindungen der Abwendungserklärungen gelten. In diesen Wohnungen gibt es zum Beispiel einen Mietpreisdeckel, und der Eigentümer darf nur an Menschen vermieten, die eine gewisse Einkommensgrenze nicht überschreiten. "Wir schützen damit nicht nur - wie bisher - Bestandsmieter vor Verdrängung, sondern verhindern die schleichende Verdrängung über Bande", sagte Frank. Die Regelung betrifft größere Grundstücke, auf denen deutlich mehr Wohnraum entstehen kann. Damit orientiert Frank sich an der sozialgerechten Bodennutzung in Gebieten mit Bebauungsplan.

Der Vorschlag zielt im Umkehrschluss auch darauf ab, dass ein großer Anteil der Neubebauung frei von Auflagen sein solle. Damit soll "dem wirtschaftlichen Interesse des Käufers Rechnung getragen werden, da anderenfalls zu befürchten ist, dass der auch in einem Erhaltungssatzungsgebiet grundsätzlich erwünschte Bau neuer Wohnungen verhindert wird", heißt es in der Vorlage. Anders gesagt: Die Investition soll sich für den Käufer lohnen. Grundstücke mit Nachverdichtungspotenzial bis 600 Quadratmeter Geschossfläche sollen von Bindungen verschont bleiben.

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