Genossenschaften in München "Bollwerke gegen Gentrifizierung"

Mehr Genossenschaftswohnungen braucht die Stadt - wie diesen Neubau in Neuhausen.

(Foto: Florian Peljak)

Können Genossenschaften die Gentrifzierung stoppen - oder wenigstens verlangsamen? Ein Gespräch mit dem Genossenschaftler Christian Stupka über altruistische Eigentümer und die Übermacht der Spekulanten.

Interview von Stefan Mühleisen

Derzeit gibt es rund 40 Genossenschaften in München, die über gut 40 000 Wohnungen verfügen. Seit zehn Jahren steht Christian Stupka, 61, an der Spitze der Gima, der Genossenschaftlichen Immobilienagentur, die sich als Mittler zwischen verkaufswilligen Hauseigentümern, Mietern und sozial eingestellten Vermietern versteht. Das Hauptziel: Altbauten erwerben, um sie Genossenschaften zuzuführen. Christian Stupka, der auch im Vorstand der Wogeno-Genossenschaft sitzt, erläutert im SZ-Gespräch die Übermacht der Spekulanten und die Zukunft der Genossenschaften in München.

SZ: Herr Stupka, seit zehn Jahren versucht die Gima, Immobilien in genossenschaftliche Wohnhäuser überzuführen. Wie lautet ihre Bilanz?

Christian Stupka: Es konnten 15 Häuser mit fast 600 Wohnungen an genossenschaftliche Wohnungsgesellschaften vermittelt werden. Wir waren anfangs sehr erfolgreich. Damals waren die Immobilienpreise noch vergleichsweise moderat. Es war noch möglich, Mietshäuser zum Verkehrswert zu erwerben und mit vertretbaren Mieten zu bewirtschaften. Das ist sehr schwierig geworden, seit die Preise für Bestandsimmobilien derart durch die Decke gegangen sind.

Im Jahr werden bis zu 300 Gewerbe- und Mietshäuser in München verkauft. Der Gima-Anteil ist also verschwindend gering. Ist ihr Ansatz gescheitert?

Natürlich sind 15 Objekte sehr wenig. Es ist ein Mikro-Markt. Und der setzt voraus, dass es Hauseigentümer gibt, die eine soziale Ader haben.

Das heißt: Sie sind auf altruistisch gesinnte Eigentümer angewiesen, die ihnen ihre Immobilien günstiger verkaufen.

Sie sollen ihre Objekte ja nicht verschenken. Es geht um einen angemessenen Preis. Es wird eine Wirtschaftlichkeitsberechnung mit den Mieten und dem entsprechenden Ertrag bei einem bestimmten Kaufpreis erarbeitet. Dann sage ich dem Eigentümer: Sie können selbst bestimmen, was den Mietern zumutbar ist. Man kann dann so lange daran feilen, bis es für die Beteiligten passt. Die Genossenschaft macht damit keinen Profit.

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Den meisten Eigentümern sind die Mieten egal, sie verkaufen zum Höchstpreis.

Es gibt immer mehr Eigentümer, die die Nase voll haben von den Nachstellungen gieriger Spekulanten. Manche haben auch ein gesundes Eigeninteresse. Etwa solche, die nach dem Verkauf noch selbst in dem Haus wohnen wollen und mehr Wert auf eine gute Nachbarschaft legen als auf eine maximale Rendite. Das sind Menschen, die ihren Mietern verbunden sind und wissen: Ihre eigene Zufriedenheit hängt an einem guten sozialen Frieden. Das ist ein gesunder Egoismus - kein reiner Altruismus. Letztlich ist es eine für alle Parteien verträgliche Lösung.

Im Gespräch: Christian Stupka, Vorstand der Gima.

(Foto: Catherina Hess)

Klingt nach viel Überzeugungsarbeit. Haben Sie mal mit dem Gedanken gespielt, hinzuwerfen?

Nein, nie. Mich treibt die Überzeugung an, dass es ein überlegenes System ist. Gerade für eine Kommune mit angespannter Wohnungssituation ist es das Optimum.

Dennoch: Kann der genossenschaftliche Wohnungsmarkt überhaupt überleben - oder stirbt dieses gut 100 Jahre alte Alternativmodell nun aus?

Nein, das Modell stirbt nicht aus, es kehrt zurück zu seinen Wurzeln: den genossenschaftlich organisierten Neubau. Genossenschaften waren immer mit der Problematik der Bodenspekulation konfrontiert - und suchten daher die Kooperation mit der Kommune. In München hat sich das bestens entwickelt. Die Stadt widmet 20 bis 40 Prozent der Flächen in Neubauquartieren den Genossenschaften und Baugemeinschaften. Auf den ehemaligen Kasernenflächen und in Freiham können so Tausende von Genossenschaftswohnungen entstehen. Ohne die Politik der Stadt würden praktisch keine bezahlbaren Mietwohnungen mehr gebaut - sondern nur noch hochpreisige Eigentumswohnungen.

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Es bleibt ein Mikro-Segment. Wie kann es wachsen?

Die Nachfrage nach Flächen für Genossenschaften steigt derzeit wieder. Es gibt in jüngster Zeit einige Neugründungen. Die Stadt überlegt sich gerade, welches Kontingent an Flächen in den Neubauquartieren zukünftig angemessen ist. Ich sage: Da ist noch Luft nach oben. Genossenschaften sind kein Auslaufmodell, man kann eher von einer Renaissance sprechen.

Viele Münchner erträumen sich von Genossenschaften die Rettung vor Spekulanten und vor der Gentrifizierung. Einige haben derartigen Zulauf, dass sie einen Mitgliederstopp verhängt haben.

Die Menschen wollen langfristige Miet- und Wohnsicherheit. Das ist übrigens ein von der Bayerischen Verfassung garantiertes Grundrecht - und das wird in München für viele ausgehebelt. Die Gentrifizierung verdrängt bestimmte Bevölkerungsgruppen aus den Stadtquartieren. Genossenschaften können diesen Prozess verlangsamen. In Untersendling und auf der Schwanthalerhöhe ist der Anteil an Genossenschaftswohnungen und städtischen Wohnungen ausgesprochen hoch. Die Klientel ist sehr beharrlich, einen Milieuwechsel gibt es kaum. Das sind Bollwerke gegen Gentrifizierung.

Veranstaltungshinweis: SZ-Forum

Das Thema Gentrifizierung bewegt die Münchner wie kaum ein anderes. Am 24. Juni 2015 lädt die Süddeutsche Zeitung zu einem SZ-Forum unter dem Titel "Unbezahlbar schön. Und wo bleiben die Münchner?" ein. Bei der Podiumsdiskussion soll es um explodierende Mieten, die Macht der Investoren und die Rolle der Politik gehen - um Ängste der Münchner, aber auch um Ideen, die Mut machen.

Wer diskutiert? Matthias Lilienthal, designierter Intendant der Münchner Kammerspiele; Elisabeth Merk, Stadtbaurätin; Josef Schmid (CSU), Bürgermeister Stadt München; Jürgen Schorn, Gesellschafter Bauwerk Capital; Christian Stupka, Vorstand Wogeno und Gima; Moderation: Tom Soyer und Thomas Kronewiter, Süddeutsche Zeitung

Wann und wo? 24. Juni 2015, 19 Uhr im Freiheiz, Rainer-Werner-Fassbinder-Platz 1, München. Der Eintritt ist frei.