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Wohnungsmarkt:Boom bei Immobilien hält an

Innerhalb von sechs Monaten sind Eigentumswohnungen in der Kreisstadt um fast acht Prozent teurer geworden - ähnlich wie in den Nachbarkommunen. Bei den Mieten sieht es laut IVD-Marktforschung landkreisweit hingegen nicht ganz so besorgniserregend aus

Von Stefan Salger, Fürstenfeldbruck

Mieten und Immobilienpreise kennen in der Münchner Region weiterhin nur eine Richtung: nach oben. Oder besser: steil nach oben. Der Landkreis Fürstenfeldbruck ist da keine Ausnahme, das belegen die neuesten Zahlen der Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung (IVD-Institut). Besonders deutlich ist dort die Preissteigerung bei den Eigentumswohnungen. Innerhalb von lediglich sechs Monaten rund um den zurückliegenden Jahreswechsel gab es ein Plus von fast acht Prozent.

Baustelle Hochfeld FFB

2014 werden Am Hochfeld in Bruck Etagenwohnungen gebaut (Ein- und Zweifamilienhäuser im Hintergrund). Ein Zukunftsgroßprojekt ist der Fliegerhorst. Dort sollen ein neuer Stadtteil entstehen sowie unter Denkmalschutz stehende Gebäude bezogen werden.

(Foto: Günther Reger)

Um das Problem in den Griff zu bekommen, bedarf es wohl großer Anstrengungen im Wohnungsbau. Das freilich ist nicht von heute auf morgen zu schaffen. Stephan Kippes, Geschäftsführer des IVD-Süd, hat denn auch kein Patentrezept parat, zumal der Trend nach oben gleichermaßen für alle Kreisstädte rund um die Landeshauptstadt gilt. Wer es deutlich billiger mag, der muss schon ein gutes Stück weiter hinaus aufs Land ziehen und auch dort möglichst entfernt von S-Bahn-Haltepunkten wohnen.

Am Beispiel der Eigentumswohnungen lässt sich die Dynamik gut belegen. So sind die Quadratmeterpreise von 2013 bis Frühjahr 2018 in Fürstenfeldbruck fast um die Hälfte, nämlich um genau 49 Prozent - gestiegen. Spitzenreiter in diesem Fünfjahresvergleich ist Erding mit 98 Prozent, gefolgt von Dachau mit 72 Prozent. Schlusslicht ist hier Freising mit 40 Prozent - das Preisniveau, von dem aus gerechnet wird, war dort freilich bereits 2013 stattlich.

Fliegerhorst FFB

Hier zu sehen: der "Kilometerbau".

(Foto: Günther Reger)

Bei Mietwohnungen gibt es keine so deutliche Preissteigerung. Sowohl im Halbjahres- als auch im Fünfjahresvergleich erscheinen die Steigerungen bei Bestandswohnungen halbwegs verkraftbar. Die entsprechenden Raten beziffert das Marktforschungsinstitut für Fürstenfeldbruck auf 3,6 Prozent sowie 21 Prozent. Die höchsten Steigerungen verbucht im Fünfjahresvergleich die Kreisstadt Erding mit 47 Prozent.

Auf die Entwicklung der Immobilienpreise versuchen viele Städte und Gemeinden durch die verstärkte Ausweisung von Bauland zu reagieren. Manchmal fehlt für die Planung neuer Siedlungen oder eine spürbare Verdichtung aber entweder der politische Wille oder schlicht der Platz, wie dies in vielen westlichen Kommunen des Landkreises der Fall ist. Gröbenzell, das seinen Charakter als "Gartenstadt" bewahren will, gilt hier als Paradebeispiel. Der Versuch, über Einheimischenmodelle vor allem die bereits in Stadt oder Gemeinde ansässigen Bürger zum Zuge kommen zu lassen, hat laut Kippes seine Grenzen. Auch wenn das populär sei - man dürfe da den Bogen nicht überspannen. Denn Einheimischenmodelle wirkten wie eine "Mobilitätssperre" und seien volkswirtschaftlich nicht unproblematisch.

Drei Projekte in der Kreisstadt

Zwei große Projekte in Bruck stehen kurz vor der Planreife, eines hängt in der Warteschleife: Nahe dem Geschwister-Scholl-Platz sollen in drei Blocks 168 Wohnungen gebaut werden. Östlich der Industriestraße wird das Gelände von Aldi und AEZ-Getränkemarkt dafür überbaut. 30 der neuen Wohnungen entstehen im geförderten Wohnungsbau, werden später also unter Marktniveau vermietet. Geplant wird auch westlich des Kurt-Huber-Rings. Nördlich der Einfahrt zur Tiefgarage soll ein markantes Gebäude mit 40 Sozialwohnungen sowie Innenhof und sechsgeschossigem Turm gebaut werden. Das Projekt nahe dem Tulpenfeld hingegen ist ins Stocken geraten, weil es Proteste der Anwohner gegen die als zu dicht empfundene Bebauung gibt. Grundsätzlich sollen die drei Projekte aber, bei allen politischen Unwägbarkeiten, innerhalb der nächsten fünf Jahre realisiert werden. Weitere Bauprojekte dürften sich wegen Überlastung der Bauverwaltung verzögern. Sie werden nach Priorität abgearbeitet. Als vordringlich eingestuft werden Hochfeld Mitte (140 Wohneinheiten, davon 56 Sozialwohnungen), Neulindach Grimm (145/58), Ortsabrundung Puch West (18/7), Unfaltstraße (40/16), Hubertusstraße West (35/14), Senserbergstraße Ost (24/10), Marktplatz Ost (60) sowie mit etwas geringerer Priorität Hochfeld Ost (130/52) und Südliche Rothschwaigerstraße (115/46). IVD/slg

Untätigkeit freilich kann sich vor allem die Kreisstadt nicht leisten. Einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zufolge gehört sie zu den Städten im Ballungsraum München, die in den nächsten Jahren den mit Abstand höchsten Bedarf an Wohnraum erwarten. So soll hier bis 2030 der Wohnraumbedarf um 1257 Wohneinheiten steigen. Der Immobilienverband Deutschland zieht ein ähnliches Fazit: "In allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes herrscht derzeit ein Nachfrageüberhang." Auf den verstärkten Bedarf nach Wohnraum reagiere die Stadt mit weiteren Baugebieten. Mittelfristig sei mit einem enormen Flächenzugewinn durch das Fliegerhorstgelände zu rechnen. Dieses wird wohl Ende 2023 von der Bundeswehr freigemacht, auf dem Kasernengelände sollen Gewerbebetriebe angesiedelt und Wohnungen gebaut werden. Ob die Kreisstadt damit wirklich von derzeit gut 37 000 auf bis zu 42 000 Einwohner wachsen kann und diesen Schub verkraften würde, das freilich bezweifelt mancher Politiker - wie beispielsweise Stadtrat Georg Jakobs (CSU), der ein lediglich maßvolles Wachstum anmahnt.

Gleichwohl könnte eine neue Vorgabe, an der sich die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) als Grundeigentümer des Fliegerhorsts auf Weisung der Bundesregierung seit Ende September zu halten hat, neue Impulse für den Geschosswohnungsbau bringen. Denn für jede geplante Sozialwohnung soll der Preis, zu dem die Bima Grundstücke an interessierte Kommunen verkauft, um 25 000 Euro sinken. Es wäre also nicht nur aus Gründen des sparsamen Einsatzes von Grund und Boden, sondern auch ökonomisch geboten, mehr in die Höhe zu bauen - wie dies vor allem die SPD in Stadt und Landkreis seit vielen Jahren fordert.

© SZ vom 21.11.2018

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