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Dörfliche Entwicklung in Maisach:Bloß nicht zur Schlafstadt werden

MALCHING: Porträt vom Ortskern

Aus der Luft betrachtet, zeigt sich das sensible Ensemle des Ortskerns von Malching rund um die Kirche. Mehrere Jahre hat es gedauert, bis eine planerische Lösung für dieses Wohngebiet gefunden wurde.

(Foto: Leonhard Simon)

Die Gemeinde Maisach versucht alles, um ihre Ortsteile vor dem erbarmungslosen Zugriff durch Bauträger und Investoren zu schützen. Das kleine Malching liegt in einem besonderen Spannungsfeld.

Von Erich C. Setzwein, Maisach

Die Germanen sind nicht schuld am Bauboom in Malching. Auch wenn sie die ersten waren, die in Mahlaleihi siedelten und den Ort an der "Mal- Eiche" zur Gerichtsstätte sowie den Nachbarweiler Galgen zur Vollstreckungsstätte machten, legten sie lediglich die Grundlage für eine Siedlung. Jetzt, da im Großraum München-Augsburg-Ingolstadt immer mehr Menschen einen freien Bauplatz oder eine Wohnung suchen, ist der kleine Maisacher Ortsteil stärker ins Interesse der Immobilienentwickler gerückt. Weil Grundstücke in Lagen auf den Markt kommen, die bis vor ein paar Jahren eher unattraktiv waren. Damit aus dem Dorf nicht eine Schlafstadt wird, damit der Charakter zumindest noch einige Jahre erhalten werden kann, versucht die Gemeinde gegenzusteuern. Nicht alles zuzulassen ist das Ziel, behutsam zu entwickeln die tiefere Absicht.

Das kleine Malching, in den vergangenen 20 Jahren durchschnittlich um sieben Einwohner pro Jahr gewachsen, liegt in einem besonderen Spannungsfeld. Einerseits möchte die Politik, vertreten durch Gemeinderat und Bürgermeister, eine verträgliche Entwicklung, andererseits ist da der Markt, der selbst Vorgaben macht.

Bürgermeister Hans Seidl (CSU) schätzt, dass 70 Prozent der Menschen, die in der Gemeinde Maisach freistehende Häuser, freie Grundstücke oder neu entstehende Wohnungen suchen, von außerhalb zuziehen, 30 Prozent würden schon länger in Maisach wohnen und neuen Wohnraum in Anspruch nehme wollen. Wer von außerhalb kommt, ist bereits andere Preisvorstellungen auf dem überhitzten Immobilienmarkt gewöhnt.

Für die Bewohner Maisachs, die schon länger dort leben, sei dies einen "gewöhnungsbdürftige Tatsache". Deshalb analysiert Seidl in seinem jüngsten Bürgermeisterbrief, der Verdrängungswettbewerb zwischen Gutverdienenden und weniger gut Verdienenden werde zu einer "einseitigen Entwicklung der Sozialstruktur" führen. "Deshalb sollte es auch weiterhin unser politisches Ziel sein, dass, wer hier aufgewachsen ist, auch weiterhin hier Wohnraum findet, dass Menschen unterschiedlicher finanzieller Leistungsfähigkeit, viele mit Berufen, ohne die unsere Dienstleistungssysteme, das Gesundheitswesen, öffentliche Sicherheit, das Handwerk nicht funktionieren würden, hier weiterhin Wohnraum finden und auch bezahlen können."

Im Gemeinderat teilt man Seidls Meinung, dass sich durch die Verdichtung in den großen Ortsteilen Klima und Stimmung im Ort verändern, und man versucht mit den Mitteln der Bauleitplanung in den kleineren, noch authentischeren Ortsteilen dagegen zu halten. Denn etwas anderes als die Planungshoheit haben die Kommunalpolitiker nicht. Es ist allerdings auch ihr schärfstes Schwert, um all jene in die Schranken zu weisen, die in der Landnahme geübt sind. So war und ist das in Stefansberg, und so ist es auch im mit seinen 450 Einwohnern vergleichsweise kleinen Malching.

Dort halten die Gemeinderätinnen und Gemeinderäte das auch für notwendig und haben nach vierjähriger Vorarbeit vor Kurzem eine wichtige Zukunftsentscheidung gefällt. Im Zentrum des Dorfes, also rund um die Kirche, darf durchaus neu gebaut werden. Aber mit eng gesteckten Grenzen, denn ein plötzliches Mehr an Einwohnern könnte die Sozialstruktur verändern und die Infrastruktur zusätzlich belasten. Dass die Beschränkungen für die Neu-Malchinger so weit gehen, dass sie in ihre Gärten keinen Kirschlorbeer und keine Thujenhecken pflanzen dürfen, entspricht der derzeitigen grün-konservativen Grundströmung der Maisacher Politik.

Wie fast jedes Mal, wenn in jüngster Zeit bei geplanten Neubauten die Notbremse gezogen wurde, gab es auch in Malching das Ansinnen, zentrale Grundstücke zu verkaufen, zu überplanen und zu verwerten. Bauträger treten durchaus forsch auf und knallen erst einmal Pläne auf den Tisch, die den Ehrgeiz im Gemeinderat anstacheln, dagegen vorzugehen.

Anfang August 2017 beauftragte der Gemeinderat einen Architekten mit der Ausarbeitung eines Bebauungsplans und legte gleichzeitig fest, dass auf den Grundstücken für ein Jahr nichts passieren darf. Dieser Veränderungssperre wurde 2019 und 2010 jeweils um ein weiteres Jahr verlängert. Der Architekt hielt sich an die Zielvorstellungen des Gemeinderates, wonach der Ortscharakter von Malching zu erhalten sei und die Grundstücke sinnvoll erschlossen werden sollte. Gewünscht waren außerdem eine "maßvolle, behutsame Nachverdichtung": "Die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gebietes soll durch Verhinderung von städtebaulichen Missständen und Fehlentwicklungen sichergestellt werden", heißt es im Verwaltungsdeutsch.

Für den Planer stellte sich die Frage, wie auf dem nur knapp 11000 Quadratmeter großen Kerngebiet neue Gebäude zwischen dem Altbestand von Kirche mit Friedhof, Gastwirtschaft und Feuerwehr untergebracht werden können. Bis in die Detail wurden von der Höhe der Häuser über deren Dacheindeckung und die Ausstattung der Grünflächen mit heimischem Gehölz Vorschriften entwickelt.

Lange Zeit nahmen sich die Planer dafür, die dort in großer Zahl vorkommenden Rauchschwalben einzubeziehen und sicherzustellen, dass sie auch künftig Nistmöglichkeiten dort haben. Ein Wochenstubenquartier für Langohrfledermäuse und ein Sommerquartier für Zwergfledermäuse mussten ebenfalls gesichert werden. Die Schwalben ziehen ihre Brut im ehemaligen Pferdestall auf, und wenn der Stall abgebrochen würde, müssten am neuen Stall Kunstnester geschaffen werden.

Nachdem die Rahmenbedingungen geschaffen wurden - "das Baurecht wurde anders gegliedert", sagt der Bürgermeister - kann der Eigentümer mit einiger zeitlicher Verzögerung wieder tätig werden. Im Rathaus rechnet man damit, dass es zu einer Bebauung innerhalb der kommenden beiden Jahre kommen könnte. Auch die Gemeinde selbst ist von ihrer eigenen Planung betroffen, liegt doch dort das Gerätehaus der Freiwilligen Feuerwehr. Deren Ehrenamtliche dürften sich spätestens dann rühren und nach neuen Mitglieder rufen, wenn im Zentrum gebaut wurde und der ein oder andere Neubürger dazugekommen ist. Zum Beispiel im Gebiet der Sportplatzstraße.

Mehr Platz zum Wohnen als auf der Anhöhe mit der Kirche als Mittelpunkt gibt es noch in der Ebene bis zum Malchinger Bahnhof. Die dritte S-Bahnhaltestelle im Gemeindegebiet macht den Ortsteil attraktiv. Dazu kommt, dass die Grundstücke dort jahrelang in der Lärmschutzzone des Militärflughafens Fürstenfeldbruck lagen und erst durch den Wegfall dieser Zonen nach dem Jahr 2013 bebaubar wurden.

Während der Pandemie, so erläuterte es der Bürgermeister erst dieser Tage bei der Informationsveranstaltung für die weitere Entwicklung im Maisacher Süden, habe sich der Wunsch von Familien in den Städten, aufs Land zu ziehen, verstärkt. Was sich, bevor auch nur ein Grundstück zum Verkauf steht, bereits auf die Baulandpreise auszuwirken scheint. In Hauptort Maisach liegt der Bodenrichtwert aktuell bei 1100 Euro - für den Quadratmeter. Den auch die Gemeinde bezahlen muss, wenn sie Grund für öffentliche Bauten erwerben will. Seidl machte am vergangenen Mittwochabend deutlich, dass für das Grundstück für das neue Kinderhaus in Gernlinden dreieinhalb Millionen Euro bezahlt werden müssen - ebenso viel wie für den Bau selbst.

Die aufgerufenen Preise werden auch bezahlt. Zwischen 2010 und 2020, so heißt es in einer Analyse der Hypovereinsbank, sei im nördlichen und westlichen Umland von München "das stärkste Beschäftigungs- und Bevölkerungswachstum deutschlandweit" zu beobachten. Und Maisach? "Wächst."

© SZ vom 12.06.2021/infu
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