Schwindelig könnte einem Ortsfremden werden, würde er in Eichenau nach einem bezahlbaren Grundstück suchen. Denn alle, die in der 12 000 Einwohner zählenden Gemeinde mit dem beschaulichen Starzelbach wohnen, wissen, dass es bei Quadratmeterpreisen zwischen 750 und 1000 Euro für den Bestand und die letzten verbliebenen Baugrundstücke nur Vermögenden vergönnt sein wird, Grund zu erwerben und auch zuzuziehen. Dennoch werden Grundstücke in Eichenau angeboten, speziell am südwestlichen Ortsrand und zu erstaunlich günstigen Preisen. Wie etwa an der Hoflacher Straße, wo der Quadratmeter fast lächerliche 150 Euro kostet.
"Grundstücksparzelle zu 615 Quadratmeter direkt an der Bebauung gelegen. Derzeit landwirtschaftliche Nutzfläche zur späteren Baulandentwicklung, im Rahmen einer Ortsabrundung, sehr gut geeignet", lautet das provisionsfreie Angebot eines Immobilienmaklers aus dem Norden von München. Und: "Sichern sie sich ein Grundstück für die Zukunft zu einem attraktiven Preis."
Welche Zukunft damit gemeint ist, wann sie eintritt und wie groß dann der Spekulationsgewinn sein wird, das steht in der Anzeige in einem Immobilienportal im Internet nicht. Wohlweislich, wie man bei der Gemeinde Eichenau meint. Nach Auskunft von Bauamtsleiter Andreas Troltsch wird an der Stelle, an der der Makler die Parzelle anbietet, "nichts geschehen". Heißt nichts anderes als: "Die Gemeinde sieht keinen Anlass, dort Bauland auszuweisen, es besteht kein Handlungsbedarf."
"Es steht nichts an, aber es nicht völlig ausgeschlossen", sagt der Bauamtsleiter
So sieht es auch der Bürgermeisterkandidat der SPD, Martin Eberl. Er kritisiert den Verkauf der Ackerparzellen: "Das ist reine Spekulation." Schon anderthalb Jahre zuvor, im Oktober 2014, hatten die Grünen das Interesse des Gemeinderats auf die Grundstücksgeschäfte westlich der Hoflacher Straße gelenkt.
Die Grünen wollten seinerzeit erreichen, dass zur Information von Kaufinteressenten und zum Schutz vor möglicher Bezahlung eines überhöhten Kaufpreises sich die Gemeinde bürgerfreundlich und bürgernah verhalten und letztlich alle Anleger warnen sollte. Der Gemeinderat aber positionierte sich nicht, wie die Grünen-Fraktion es gerne gehabt hätte, und das Thema verschwand wieder in der Schublade.
Doch zwischendurch hätten "verschiedentlich Interessenten angerufen", sagt Bauamtsleiter Troltsch. Denen seien die verbliebenen Parzellen "ausdrücklich als Spekulationsobjekte angeboten " worden. Die Anrufer hätten wissen wollen, ob sie künftiges Bauland bekommen. Zur Auskunft könne er Interessenten wie Käufern der Ackerflächen nur geben: "Es steht nichts an, aber es nicht völlig ausgeschlossen." Dass sich in dem Angebot der Hinweis darauf finde, dass die Flächen zur Baulandentwicklung sehr gut geeignet wären, sei eine "städtebauliche Bewertung des Verkäufers, aber nicht der Gemeinde".
Bürgermeister: Auf den Dünzelbacher Flächen werde es nie Bauland geben
Eine gleich lautende Auskunft gibt auch der Bürgermeister von Moorenweis, Joseph Schäffler (CSU), Anrufern, die sich nach dem angeblichen Bauerwartungsland in Dünzelbach erkundigen. Dort vermarktet der Makler ebenfalls Parzellen einer landwirtschaftlichen Fläche. Erworben habe er die bei einer Versteigerung, in die das Grundstück wegen Erbstreitigkeiten geriet, sagte Schäffler. Das etwa 28 000 Quadratmeter große Grundstück am Kreuzberg ist in 28 Parzellen eingeteilt worden, von denen aktuell noch drei zu haben sein sollen. 25 Euro pro Quadratmeter werden für das Ackerland verlangt. Und auch dort wieder der Hinweis, dass es sich als Bauland eigne.
"Ich sehe das sehr problematisch", sagt der Moorenweiser Bürgermeister. Auch im Norden von Moorenweis selbst werde seines Wissens eine Fläche mit diesem Verkaufsangebot beworben, aber das sei nicht mit der Gemeinde abgesprochen worden. In Moorenweis wie im Ortsteil Dünzelbach werde es auf den jetzt verkauften Flächen "nie Bauland geben". Deshalb rate er jedem davon ab, sich an diesen "reinen Spekulationen" zu beteiligen.
Schäffler will bei dieser Art von Grundstücksgeschäften eine Masche erkannt haben. Verwertet würden Flächen in Ortsrandlagen, zerteilt in Parzellen. Er frage sich, wo die Erschließung dieser Grundstücke stattfinden solle. Die müssten von den Bruttoflächen abgezogen werden.
Auch in Eichenau ist eine Entwicklung der Grundstücke nicht in Sicht
Dieselbe Frage könnte man in Eichenau stellen. Dass die Grundstücke an der Hoflacher Straße, die früher einer Bauträgergesellschaft gehörten, sich durchaus als Wohngebiet eignen könnten, hatten unter anderem die Freien Wähler vor einiger Zeit betont. In einer Prognose der demografischen Entwicklung bis zum Jahr 2028 hatte Altbürgermeister und Gemeinderat Sebastian Niedermeier (FW) die Lage südlich der Falkenstraße und westlich der Hoflacher Straße als "hochqualifiziertes Wohngebiet" bezeichnet. Er schränkte aber ein: "Vorerst sollte dieses Gebiet aber nicht als Wohngebiet ausgewiesen werden, sondern für künftige Generationen reserviert werden."
Die Große Kreisstadt ist der beliebteste Wohnort im ganzen Landkreis. Das schlägt sich in den Grundstückspreisen für nieder.
Quasi genau gegenüber, östlich der Roggensteiner Straße und südlich der Pfefferminzstraße, stehen fast zwei Hektar gemeindlicher Grund für eine Erweiterung der Wohnbebauung zur Verfügung. Doch sind diese Grundstücke auf Vorrat gekauft worden und eine Entwicklung nicht in Sicht, wie Andreas Troltsch betont. Priorität bei der städtebaulichen Entwicklung, und da zitiert der Bauamtsleiter einen Gemeinderatsbeschluss, habe die Innenverdichtung, also das Ausnutzen vorhandener Flächen innerhalb der Grenzen der derzeitigen Bebauung. Ausgeschlossen sei jedoch nicht, dass sich Eichenau vergrößern könne.
Tatsächlich expandieren könnte Eichenau nur noch im Norden. Denn dort liegen die Flächen, die zum Versuchsgut Roggenstein gehören und im Besitz der Technischen Universität München (TUM) sind. Auch Martin Eberl kann sich vorstellen, dass eine Expansion möglich ist, "aber nur in begrenztem Ausmaß".
Seit vor vier Jahren die Universität über eine deutliche Verkleinerung ihrer Nutzflächen nachdachte, plötzlich über 140 Hektar (1,4 Millionen Quadratmeter) spekuliert wurde und Emmerings Bürgermeister Michael Schanderl (FW) eine gemeindeübergreifende Kaufinitiative mit Emmering, Eichenau und Olching anregte, ist die Idee einer Gebietsausweitung präsent. Der größte Grundstücksanteil der Fläche, die angeblich nur unwesentlich kleiner sein soll als die des Fliegerhorstes Fürstenfeldbruck, liegt auf Emmeringer Flur.
München und Starnberg liegen an der Spitze, doch der Preis steigt überall in der Region weiter. Ob die Mietpreisbremse den Anstieg stoppen kann?
Dorthin könnte sich die Gemeinde auch noch ausbreiten, meint Peter Münster, der Bürgermeisterkandidat der FDP. Ob daraus etwas werden könnte, dürfte die Struktur- und Potenzialanalyse des Landkreises zeigen, an der sich Eichenau beteiligt. Troltsch macht einen zuversichtlichen Eindruck, wenn er sagt, dass man dann sehen werde, ob eine Ausweitung sinnvoll sei. Grundsätzlich aber scheinen die Chancen im Norden besser zu stehen als im Süden. Die Flächen nördlich der Bahnlinie hält Eberl für "interessant", und der Leiter des Bauamtes sagt, sie würden "regionalplanerisch bevorzugt".