Wer es sich leisten kann, zieht nach Germering, wer sparen will, besser nach Maisach. Vor solche Entscheidungen sehen sich Menschen gestellt, die in den Landkreis ziehen oder in ihm umziehen wollen oder müssen. Zwar dürfte das Preisniveau nach Einschätzung von Wissenschaftlern, Maklern und Bankern in allen Bereichen des Immobilienmarktes weiter hoch bleiben, aber nicht jeder verlangte Spitzenpreis wird letztlich auch erzielt. Während auf dem Markt für Wohnimmobilien das Angebot immer kleiner und die Nachfrage immer größer werden, wird die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt vom Münchner IVD-Institut in seinem aktuellen Marktbericht als "ausgeglichen" bezeichnet.
Die Große Kreisstadt Germering ist für Landkreisverhältnisse ein teures Pflaster geworden. Dort wurden im vergangenen Jahr für unbebaute Grundstücke Quadratmeterpreise von bis zu 970 Euro erzielt, wie die Münchner Firma Fischer Immobilien in ihrem jüngsten Marktbericht angibt. Gleich dahinter rangiert Eichenau, eine Gemeinde, in der es unbebaute Flächen so gut wie nicht mehr gibt. So wurden für ein 932 Quadratmeter großes Grundstück 932 000 Euro verlangt, ansonsten bewegte sich der Durchschnitts-Quadratmeterpreis für ein Grundstück laut Rainer Fischer bei 880 Euro. Ähnliches in Puchheim und Gröbenzell: Unter 800 Euro ist ein Quadratmeter kaum mehr zu haben. Wer die Summe aufgebracht hat, um ein Stück Land zu besitzen, muss dann noch einmal tief in die Tasche greifen, um sich sein Traumhaus darauf bauen zu können. Auch dafür verlangen die Baufirmen im Münchner Umland mehr als für ein vergleichbares Anwesen, das weiter draußen liegt. So liest sich auch die Auswertung des IVD-Instituts, das bei der Betrachtung der vergangenen fünf Jahre einen Preisanstieg im zweistelligen Bereich festgestellt hat. In die Spitzengruppe fällt dabei die Kreisstadt Freising, wo sich die Preise zum Beispiel für bestehende Eigentumswohnungen um satte 45,5 Prozent im Vergleich zu 2009 erhöht haben. Immerhin bewegen sich die Kaufpreise in den Umlandgemeinden unter dem Niveau von München, außer vielleicht in Grünwald oder Starnberg. An der Kreisstadt am Starnberger See zeigt sich deutlich, wie weit die Preise auseinanderliegen. Während in Starnberg ein frei stehendes Einfamilienhaus für 1,4 Millionen Euro wegging, war in der Kreisstadt Ebersberg eine vergleichbare Immobilie für 530 000 Euro zu haben.
Im westlichen Landkreis haben sich die Preise ebenfalls nach oben entwickelt, aber "verhalten", wie Rainer Klügl, Vorstandsvorsitzender der Raiffeisenbank Westkreis in Moorenweis dazu sagt. Am günstigsten seien Grundstücke zwischen den S-Bahnlinien. Dort aber zu bauen, bedeute für viele junge Familien, dass sie sich ein zweites Auto anschaffen müssten. Bei bis zu 500 Euro pro Quadratmeter Grund und bei selten erreichten Spitzenpreisen für ein ordentliches Einfamilienhaus von einer halben Million Euro gilt der Westen als erschwinglich.
Hoch sind in Germering nicht nur manche Häuser wie hier in der WWK-Siedlung, hoch sind auch die Immobilienpreise.
(Foto: Johannes Simon)Spitzenpreise aber erzielt nur, wer seine Wohnung, sein Haus, sein Grundstück in einer landschaftlich attraktiven und infrastrukturell bestens erschlossenen Gegend anbietet, die noch dazu in geringer Entfernung von München liegt. Je weiter draußen, desto günstiger wird es, wobei es laut IVD-Institut auch dabei wieder Unterschiede gibt, wenn der Ort an der S-Bahn liegt. Doch auch wenn der Ort ideal liegt, so werden dennoch nicht mehr die Preise erzielt, die verlangt wurden. Das hat der Vorstandsvorsitzende der Volksbank-Raiffeisenbank, Walter Müller, jüngst bei der Präsentation der Bilanz für 2014 festgestellt. Auch die Sparkasse Fürstenfeldbruck hat den "sehr massiven und dynamischen Aufschwung" der Preise genau registriert, wie deren Vorstandsvorsitzender Klaus Knörr sagt. Allerdings werde das Niveau mittelfristig bleiben. Ursachen für die teils dramatische Entwicklung auf dem Immobilienmarkt gibt es viele. Knörr zählt die in der Peripherie Münchens steigende Nachfrage bei gleichzeitig sinkendem Angebot dazu, ebenso wie andere preistreibenden Faktoren. Die Verunsicherung durch den Euro etwa oder das anhaltend niedrige Zinsniveau. Allerdings zeigten sich auch Auswirkungen des sich ändernden Kapitalmarkts in eine andere Richtung: "Die Renditeerwartungen, die früher bei durchschnittlich fünf Prozent lagen, sind nun bei unter drei Prozent angekommen."
An günstige Wohnungen im Landkreis zu kommen, wird für viele Interessenten immer schwieriger. Dabei sind nicht nur Menschen, die wie junge Polizeibeamte oder Beschäftigte in der Kinder- oder Altenbetreuung ein vergleichsweise niedriges Gehalt haben, sondern auch die anscheinend besser Verdienenden betroffen. "Da die Grundstückspreise extrem hoch sind und die Baukosten kontinuierlich steigen, entstehen aktuell überwiegend Wohnungen im höherpreisigen Segment", sagt Stephan Kippes vom IVD-Institut. Seine Forderung: Die Umlandgemeinden müssten sich von ihrer zurückhaltenden Flächenpolitik lösen und mehr Neubauflächen ausweisen. Kippes hält dies für geboten, damit der Wohnungsbau mit dem Ausbau der Infrastruktur, zum Beispiel dem Zehn-Minuten-Takt der S-Bahn, Schritt hält.
Doch große Flächen ausweisen können die großen Kommunen im Osten nur noch bedingt. Das Angebot an Baugrundstücken geht in Eichenau und Gröbenzell gegen null, in Olching und Puchheim ist noch etwas mehr Spielraum, doch Germering steht, was den Wohnungsneubau betrifft, unter gewissem Druck. Wer entlang der S-Bahn-Äste weiter im Westen sucht, wird deshalb auf mehr bebaubare Flächen stoßen. Gernlinden, der Maisacher Ortsteil etwa, ist ein Beispiel, wie in den vergangenen Jahren Wohnraum geschaffen wurde - und das zu bezahlbaren Preisen. Der Marktbericht von Fischer-Immobilien weist für Olching und Maisach Quadratmeterpreise im Schnitt von 3000 bis 4000 Euro aus. Zum Vergleich: Für Neubauwohnungen im Münchner Stadtteil Hasenbergl bewegten sich die Quadratmeterpreise laut Fischer bei durchschnittlich 4800 Euro.