Immobilien im Landkreis Freising Im erweiterten Suchradius

Moosburg hat eine schöne Altstadt und weist permanent Wohngebiete aus.

(Foto: Marco Einfeldt)

Wer sich in München oder Freising keinen Grund leisten kann, weicht auf andere Orte aus. Moosburg punktet mit seiner Altstadt, Neufahrn und Eching mit der S-Bahn. Wirklich günstig ist es nirgends.

Von Petra Schnirch, Landkreis

Bauamtsleiter Reinhard Dick gerät ins Schwärmen, wenn er die Vorzüge Moosburgs hervorhebt: das historisch gewachsene Stadtbild, die gute Infrastruktur, die Auswahl an Schulen, die Bahnanbindung. "In 35 Minuten sind sie in München am Hauptbahnhof" - zum MVV-Tarif. Diese Vorteile sehen nicht nur alteingesessene Moosburger, die Nachfrage nach Bauplätzen und Häusern in der traditionsreichen Stadt ist in den vergangenen Jahren immens gestiegen.

"Wir bekommen laufend Anfragen, auch von außerhalb - von Leuten, die Moosburg als Wohnstadt entdecken", sagt Dick. Drei Baugebiete hat die Stadt in den vergangenen zehn Jahren ausgewiesen. Das neueste an der Georg-Schweiger-Straße im Westen bietet 53 Parzellen. Anfang 2013 wurde der Bebauungsplan rechtskräftig, dann folgte die Erschließung. "In sehr kurzer Zeitspanne war alles verkauft", schildert Reinhard Dick.

Auch im erweiterten Suchradius sind die Preise deutlich gestiegen

Wer sich München und Freising nicht leisten könne oder wolle, erweitere den Suchradius und sehe, dass auch Moosburg viel Lebensqualität zu bieten hat, sagt Uwe Förster, Immobilienmakler bei der Sparkasse in Freising. Auch dort sind die Preise deutlich gestiegen - und sie werden, so die Prognosen der Fachleute, weiter nach oben gehen.

Der Marktspiegel 2015 der Sparkassen für gebrauchte Reihenhäuser und Doppelhaushälften listet, je nach Lage, eine Spanne zwischen 200 000 und 370 000 Euro auf. Doch auch außerhalb des Stadtgebiets kratzen die Preise eher an der oberen Grenze. Dennoch ist das Angebot in Zeitungen und Internetportalen übersichtlich. Dabei vermittelt beispielsweise die Sparkasse nicht weniger Objekte als vor einigen Jahren, wie Förster sagt: "Es geht nur schneller."

In Moosburg weist man kontinuierlich Wohngebiete aus

In Moosburg reagiert man auf die Entwicklung und weist kontinuierlich Wohngebiete aus. In Planung ist derzeit ein für Moosburger Verhältnisse sehr großes Baugebiet mit einer Bruttofläche von etwa 55 000 Quadratmetern. Bei durchschnittlichen Grundstücksgrößen werde man 80 bis 100 Parzellen ausweisen können, sagt der Bauamtsleiter. Gebaut werden kann aber wohl frühestens Anfang 2018.

Entsprechend rasant entwickelt sich die Einwohnerzahl. Zum Stichtag 1. Juli 2014 lebten 18 111 Menschen in der Stadt - und die 20 000er Marke ist in Sichtweite. Kehrseite des Booms: Mit der steigenden Nachfrage klettern auch die Preise. Er erlebe immer wieder, sagt Reinhard Dick, dass Moosburger mit Durchschnittseinkommen aufs Land ziehen. Dort ist es noch günstiger, Schnäppchen kann man aber auch da keine mehr machen. Um 20 bis 25 Prozent haben die Preise im Landkreis in den vergangenen Jahren im Schnitt zugelegt, sagt Uwe Förster. Gesucht sind auch "dörfliche Lagen".

Je weiter aufs Land hinaus, desto größer die Grundstücke

Gerade Familien mit Kindern "wollen es oft etwas grüner", schildert der Immobilienmakler, trotz der dann längeren Fahrt zur Arbeit. Und je weiter man aufs Land hinausgehe, "desto größer werden die Grundstücke". In der Rangliste weit oben liegen da wiederum Orte entlang der Bahnstrecke wie Langenbach oder Marzling.

Bodenrichtwertliste

Ähnlich wie für Mieten der Mietspiegel eine Richtschnur ist, gibt es die "Bodenrichtwertliste" für Baugrundstücke oder Ackerflächen. Alle zwei Jahre werden dafür von Gutachterausschüssen in den Landratsämtern Anhaltswerte für die Kosten von Grundstücken ermittelt. Die Preise für baureifes, erschließungsbeitragsfreies Bauland werden dabei aus im Landkreis abgeschlossenen notariellen Kaufverträgen errechnet, von Kauf-, Tausch- und Erbbaurechtsurkunden über Immobilien bis hin zu Beschlüssen über Zwangsversteigerungen. Sie sind wichtiger Anhaltspunkt für Immobilienhändler, Kauf- und Verkaufwillige sowie Sachverständige.

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte wurden in Deutschland1960 mit dem damaligen Bundesbaugesetz geschaffen. Ziel war und ist, durch ein unabhängiges Gremium von Immobiliensachverständigen für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen - sowohl für die breite Öffentlichkeit als auch für haupt- und nebenberuflich am Immobilienmarkt tätige Personen.

Der Gutachterausschuss betont allerdings stets, dass die ermittelten Werte nur einen begrenzten Aussagewert für den Verkehrswert eines Grundstücks haben, da der Bodenrichtwert nur der Durchschnitt aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen ist. Unterschiede machen dabei die Größe, der Zuschnitt, die Bodenbeschaffenheit oder der Erschließungszustand aus.

Zu- und Abschläge vom Bodenrichtwert unter Berücksichtigung der Eigenschaften eines Grundstücks können erheblich sein. In einigen Bodenrichtwertlisten in Bayern sind deshalb Umrechnungstabellen enthalten, die angeben, um wie viel mehr oder weniger ein Grundstück wert sein kann - in Freising wurde darauf jedoch verzichtet.

Auch das Finanzamt orientiert sich an den Bodenrichtwerten, unter anderem als Grundlage für die Berechnung der Steuer bei Erbschaften. Stichtag der jüngsten Ermittlungen in Freising war der 31. Dezember 2012. Die Bodenrichtwertliste liegt in der Regel vier Wochen nach Erscheinen in den Kommunen zur kostenlosen Einsicht für Bürger aus, kann später aber kostenpflichtig angefordert werden.

Weitere Infos: www.verwaltungsservice.bayern.de, Suchbegriff: Bodenrichtwertliste.

Eine Sonderrolle im Landkreis nehmen die Gemeinden im Süden ein. Dort gibt es kaum noch Unterschiede zur Situation in Freising. In Neufahrn ist das Angebot ausgesprochen knapp. Baugrundstücke seien auf dem freien Markt gar nicht zu haben, sagt Immobilienmakler Christoph Hepting. "Das ist das Kernproblem." Gerade eben sei wieder ein Interessent vor seiner Tür gestanden, der verzweifelt nach einem Grundstück suche. Wer in Neufahrn ein Haus nach eigenen Vorstellungen bauen will, hat schlechte Karten.

Doch auch das übrige Angebot ist überschaubar. Erstmals seit langem entstehen zwei große Wohnanlagen in der Ortschaft, entsprechend hoch sind laut Hepting die Preise für die Eigentumswohnungen: Mit bis zu 4500 Euro pro Quadratmeter erreichen sie Freisinger Niveau - von Spitzenlagen in der Altstadt einmal abgesehen. Das habe auch ihn überrascht, sagt Hepting. Für Kapitalanleger bedeute das, dass sie Mieten von 15 Euro pro Quadratmeter verlangen müssten, das sei auf dem Neufahrner Markt kaum durchzusetzen.

Neufahrn und Eching sind besser an München angebunden

Anders als Moosburg mit seiner Altstadt punkten Neufahrn und Eching vor allem mit der S-Bahn und der Nähe zu München - das wirkt sich mindestens ebenso auf die Preise aus wie das knappe Angebot. Die Wohnlage spiele hier keine Rolle. Wohnungen an Hauptstraßen oder am Ortsrand seien genauso teuer wie im Zentrum. Viele Zuzügler, denen München zu teuer ist, interessieren sich für die Gemeinden im südlichen Landkreis Freising. Doch gerade in Neufahrn sei jahrelang versäumt worden, den Wohnungsmarkt anzukurbeln, sagt Hepting. Über das Baugebiet Neufahrn-Ost werde seit zehn Jahren diskutiert. Eine einfache Lösung aber gebe es nicht, räumt er ein. "Man kann nicht alles zubetonieren."

Ungenutzten Wohnraum gibt es in Neufahrn kaum noch. Hepting hat dies für seine Diplomarbeit untersucht: 2011 lag die Leerstandsquote noch bei 3,7 Prozent. Schon das ist sehr gering, entspricht aber dem Durchschnittswert für den Süden Deutschlands. Anfang 2013 betrug die Quote nur noch 1,8 Prozent. Uwe Förster bringt es auf den Punkt: "Wir wachsen, wachsen und wachsen" - und das gelte für den ganzen Landkreis.