Freising will an moderatem Wachstum festhalten:Nachverdichten mit Augenmaß

Freising will an moderatem Wachstum festhalten: Die Wohnungsnot in Freising ist langfristig nur zu lindern, wenn gebaut und nachverdichtet wird, wie hier an der Haindlfinger Straße. Der Stadtrat fordert dabei aber ein gewisses Augenmaß.

Die Wohnungsnot in Freising ist langfristig nur zu lindern, wenn gebaut und nachverdichtet wird, wie hier an der Haindlfinger Straße. Der Stadtrat fordert dabei aber ein gewisses Augenmaß.

(Foto: Marco Einfeldt)

Die Novelle der Bayerischen Bauordnung löst im Stadtrat Empörung aus, weil kaum Zeit bleibt, darauf zu reagieren. In einer Sondersitzung erlässt das Gremium eine neue Satzung, um die Entwicklung weiterhin selbst steuern zu können.

Von Kerstin Vogel, Freising

Dass die Wohnungsnot in Freising langfristig nur zu lindern ist, wenn in den Wohngebieten eine gewisse Nachverdichtung ermöglicht wird, ist im Stadtrat unumstritten. Tatsächlich steht die Nachverdichtung sogar als Ziel im Stadtentwicklungsplan Step 2030 - fein unterschieden zwischen dem Stadtgebiet und den Ortsteilen: Ein bisschen mehr Wachstum hier, ein bisschen weniger da. Es ist auf jeden Fall aber ein Instrument, um den enormen Siedlungsdruck irgendwie zu steuern.

Dass der Ministerrat im Juni 2020 dazu passend eine Novelle der Bayerischen Bauordnung beschlossen hat, um das Bauen einfacher, schneller, flächensparender, kostengünstiger und nachhaltiger zu gestalten, hätte also Wasser auf die Mühlen der Stadt Freising sein müssen - stattdessen aber hat der Stadtrat am Mittwoch in einer eigens einberufenen Sondersitzung eilig eine Satzung erlassen, mit der die gesetzlichen Erleichterungen für Bauherren zwar nicht ganz kassiert, aber zumindest abgeschwächt werden.

Kritik an kaum nachvollziehbarer Hektik

Die Stimmung, die dabei quer durch alle Fraktionen herrschte: Empörung statt Dankbarkeit. Der Grund: Eine kaum nachvollziehbare Hektik bei der Umsetzung der neuen Vorgaben, die hinter vorgehaltener Hand vor allem als "Geschenk an die Immobilienbranche" gewertet wurden. Ohne ins Detail zu gehen, sind es im Wesentlichen zwei Einzelheiten in der Novelle, die allen voran Stadtdirektor Gerhard Koch schlaflose Nächte bereitet haben. So soll künftig zum einen die "Genehmigungsfiktion" für Wohnbauvorhaben gelten. Hinter dem interessanten Wort verbirgt sich eine Regelung, nach der künftig Bauanträge, zu denen es innerhalb von drei Monaten keine Resonanz aus der Bauabteilung gibt, als genehmigt gelten. In den chronisch überlasteten Baureferaten der Kommunen im Münchner Umland dürfte das zu einer großen "Herausforderung" werden, wie es Koch am Mittwoch formulierte.

Noch viel mehr stören sich die Freisinger Stadträtinnen und Stadträte aber an der gesetzlichen Neuregelung der Abstandsflächen bei Neubauten in bestehenden Wohngebieten. Bislang galt hier grob vereinfacht gesprochen ein Mindestabstand von "1 h" - also einmal die Höhe - an zwei Seiten des Gebäudes; außerdem durfte es an zwei Gebäudeseiten nur die halbe Höhe sein, wenn das Gebäude weniger als 16 Meter lang ist (16-Meter-Privileg). Die Neuregelung der Staatsregierung sieht nun lediglich "0,4 h" Mindestabstand für alle Gebäudeseiten vor (Minimum: drei Meter) - das bedeutet beispielsweise, dass bei einem zehn Meter hohen Gebäude der Abstand künftig nicht mehr zehn Meter betragen muss, sondern lediglich vier, wie Koch anführte.

Sorgen bereiten auch Neuregelungen für die Anrechnung von Dächern und Gauben

Was allein das für die Nachverdichtung in Wohngebieten bedeutet, ist leicht vorstellbar. Hinzu kommen Neuregelungen für die Anrechnung von Dächern und Gauben, die in der Stadtverwaltung wie auch bei einer Mehrheit im Stadtrat weitere Sorgen nährten. Hier würde insgesamt ein Maß der Verbauung ermöglicht, das nicht nur dem Ziel eines moderaten Wachstums entgegenstünde, sondern auch explizit die Wohnqualität, das historische Stadtbild und nicht zuletzt das Stadtklima beeinträchtigen würde. Auch diese Punkte finden sich wiederum als Ziele im Freisinger Stadtentwicklungsplan.

Zwar machte sich in der Diskussion im Stadtrat etwa Anton Frankl (FSM) dafür stark, die Gesetzesnovelle einfach umzusetzen. Er wünsche sich diese Freiheit für Bauwerber, sagte er, und auch Norbert Gmeiner (SPD), von Beruf Architekt, erklärte, dass sich der Gesetzgeber die Änderungen wohl gut überlegt habe. Schließlich sei das Bauen ja wegen des Grundes so teuer. "Wenn es billiger werden soll, muss mehr nachverdichtet werden." Gerhard Koch hatte zuvor im Gegenteil vermutet, dass die Preise auf den nachverdichteten Grundstücken eher weiter steigen würden, all das Argumente, die man gerne - wie die anderen Vor- und Nachteile der Gesetzesnovelle - im Vorfeld in Ruhe gegeneinander abgewogen hätte.

Statt einem Jahr haben die Kommunen nur 14 Tage Zeit

Denn mehr als alle Neuregelungen hatte zur allgemeinen Empörung das Tempo beigetragen, mit dem die Staatsregierung die neuen Regelungen seit dem Beschluss des Ministerrats durchgepeitscht hat. Bereits am 2. Dezember 2020 wurde das Gesetzesvorhaben verabschiedet. Waren die Kommunen bis dahin noch von einer Übergangsfrist von einem Jahr ausgegangen, hieß es nun plötzlich, dass das neue Abstandsflächenrecht schon mit der Novelle am 1. Februar 2021 in Kraft tritt.

Der Städtetag habe sogar zwei Jahre für erforderlich gehalten, sagte Oberbürgermeister Tobias Eschenbacher: "Bekommen haben wir 14 Tage. " Das sei "nicht sonderlich kommunalfreundlich", versuchte er sich zunächst an einer vorsichtigen Formulierung, "unverschämt" präzisierte er kurz darauf. "Das ist gerade jetzt, wo wegen Corona Besprechungen so schwierig sind, kein guter Stil". Er habe sich nicht vorstellen können, "dass ein Gesetzgeber so vorgehen kann, das ist eine Respektlosigkeit", ergänzte ein nicht minder empörter Stadtrat Peter Warlimont (SPD). Um die Umsetzung der Ziele aus dem Freisinger Step trotz allem in der Hand zu behalten, hatte Koch mit der Stadtverwaltung über Weihnachten eine Satzung erarbeitet, die größere Abstandsflächen festlegt. "0,8 h" sah der Entwurf vor, eine kleine Lockerung also, aber eben deutlich weniger als sich die Regierung vorstellt. Erlaubt ist das, weil die Planungshoheit auch bei der Nachverdichtung den Kommunen obliegt. Eile war geboten, weil es ungleich schwieriger wäre, so eine Satzung nach Inkrafttreten des Gesetzes zu erlassen, wie es im Stadtrat hieß. Umgekehrt könne man sie aber jederzeit leicht wieder aufheben.

In einem Jahr wird die Sache noch einmal überprüft

Letztlich war diese Umkehrbarkeit wohl auch mit der Grund, warum sich am Ende mit 23 zu 11 Stimmen doch eine relativ große Mehrheit für den Erlass der Satzung fand. Zwar war in einer kurzen "Rauchpause" vor der Tür noch um Einzelheiten gefeilscht worden, am Ende aber war es wohl ein von Sebastian Habermeyer (Grüne) angeregter Zusatz im Beschluss, der manch einem die Zustimmung erleichterte: In einem Jahr wird das ganze Thema noch einmal überprüft.

Tatsächlich befindet sich die Stadt Freising mit ihrer Entscheidung "in bester Gesellschaft", wie Anwalt Gerhard Spieß, Berater vieler Städte und Gemeinden bei diesem Thema, versicherte: "Überall, wo die Grundstückspreise generell hoch sind, werden Kommunen so etwas machen, um zumindest einen Fuß in der Tür zu haben", sagte er. Davon sei man im Ministerium wohl nicht ausgegangen.

© SZ vom 22.01.2021/axka
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