Dass im Speckgürtel um die bayerische Landeshauptstadt ein eklatanter Wohnungsmangel herrscht, ist hinlänglich bekannt. Aktuell listet ein großes Immobilien-Portal zwar für den Landkreis Freising 115 und für den Kreis Erding 77 Wohnungsangebote auf. Die geforderten Mieten aber sind horrend. 1910 Euro Gesamtmiete für eine Etagenwohnung mit 92 Quadratmetern sind da eher normal, insgesamt 1580 Euro für ein möbliertes Appartement mit 37 Quadratmetern in Freising muten schon fast bizarr an: Das entspricht einer Kaltmiete von 34,16 Euro pro Quadratmeter.
Im Landkreis Erding findet sich etwa eine Wohnung mit Gartenanteil für 2325 Euro insgesamt – immerhin 140 Quadratmeter Wohnfläche gibt es dafür, trotzdem dürfte ein normales Familieneinkommen damit immens belastet sein.
Das alles ist natürlich so, weil immer noch zu wenig gebaut wird, um dem anhaltenden Zuzug in die beiden Landkreise zu begegnen. Außerdem aber kann in leer stehende Wohnungen ganz oft gar keiner einziehen, wie jetzt eine regionale Wohnungsmarkt-Analyse des Pestel-Instituts für beide Landkreise zeigt. Laut der damit verbundenen Prognose müssten im Landkreis Freising bis 2028 pro Jahr 1420 Wohnungen neu gebaut werden, um den Bedarf zu befriedigen. Im Landkreis Erding wären es zwar „nur“ 1060, doch dem Institut zufolge geht das Baupensum in beiden Kreisen zurück. Leiter Matthias Günther vom Pestel-Institut spricht von einem „lahmenden Wohnungsneubau, dem mehr und mehr die Luft ausgeht“.
Allein im Landkreis Freising fehlen demnach aktuell etwa 950 Wohnungen. Dieses Defizit müsste durch Neubauten verringert werden, außerdem müssten abgewohnte Wohnungen in alten Häusern nach und nach ersetzt werden, fasst Günther zusammen: „Hier geht es insbesondere um Nachkriegsbauten, bei denen sich eine Sanierung nicht mehr lohnt.“
Allerdings gab es in den ersten fünf Monaten dieses Jahres nach Angaben des Pestel-Instituts im ganzen Landkreis Freising lediglich für 118 neue Wohnungen eine Baugenehmigung. 2023 waren es im gleichen Zeitraum immerhin noch 567. „Damit ist die Bereitschaft, im Kreis Freising neuen Wohnraum zu schaffen, innerhalb von nur einem Jahr um 79 Prozent zurückgegangen“, so Günther.
Zwar registriert der aktuelle Zensus für den Landkreis Freising immerhin etwa 3360 Wohnungen, die nicht genutzt werden, wie das Pestel-Institut weiter ermittelt hat, das sind 3,9 Prozent des gesamten Wohnungsbestands im Landkreis. Am Bedarf ändert das jedoch nichts, denn ein Großteil davon – 1670 Wohnungen – steht schon seit einem Jahr oder länger leer, das sind immerhin gut 50 Prozent. Diese Wohnungen seien oft gar nicht mehr bewohnbar, sondern müssten vorher aufwendig und damit teuer saniert werden, sagt Matthias Günther.
Häuser und Wohnungen in der Stadt Erding kosten laut dem aktuellen IVD-Marktbericht für das Münchner Umland etwa so viel wie vor fünf Jahren. Die Mieten sind über den gleichen Zeitraum um etwa fünf Prozent gestiegen.
Ähnlich ist die Lage im Nachbarlandkreis Erding. Auch hier gibt es einen hohen Anteil von 2240 Wohnungen, die aktuell leer stehen und nicht genutzt werden, das entspricht 3,6 Prozent des gesamten Wohnungsbestands im Landkreis Erding. Doch auch hier ändert das nichts am Bedarf, weil rund 1200 dieser Wohnungen laut Pestel-Institut schon seit einem Jahr oder länger leer stehen.
Grundsätzlich sei ein gewisser Wohnungsleerstand zwar immer auch notwendig, erklärt Günther. „Rund drei Prozent aller Wohnungen, in die sofort jemand einziehen kann, sollten frei sein. Schon allein, um einen Puffer zu haben, damit Umzüge reibungslos laufen können. Und natürlich, um Sanierungen überhaupt machen zu können. Aber es wird nur selten gelingen, Wohnungen, die lange leer stehen, wieder zu aktivieren und an den Markt zu bringen“, so das Fazit des Institutsleiters.
Sanierung ist für Hauseigentümer oft ein Wagnis
Viele Hauseigentümer halten sich nach Beobachtungen der Forscher aktuell zudem mit einer Sanierung zurück: „In ihren Augen ist eine Sanierung oft auch ein Wagnis. Sie sind verunsichert. Sie wissen nicht, welche Vorschriften – zum Beispiel bei Klimaschutz-Auflagen – wann kommen. Es fehlt einfach die politische Verlässlichkeit“, kritisiert Günther. Außerdem hapere es bei vielen auch am nötigen Geld für eine Sanierung.
Doch es gibt auch andere Gründe, warum leer stehende Wohnungen nicht vermietet werden: „Immer wieder kommt bei Erbstreitigkeiten kein Mietvertrag zustande. Und oft scheuen sich Hauseigentümer auch, sich einen Mieter ins eigene Haus zu holen, mit dem sie sich am Ende vielleicht nicht verstehen“, sagt Matthias Günther. Für ihn steht fest: „Am Neubau von Wohnungen führt daher kein Weg vorbei.“
Das Pestel-Institut hat die Regional-Analyse zum Wohnungsmarkt im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) vorgenommen. Dessen Präsidentin nutzt die Ergebnisse der Untersuchung für ein politisches Statement. „Es ist eine Milchmädchenrechnung, die leer stehenden Wohnungen gegen den aktuellen Bedarf an Wohnungen gegenzurechnen. Das funktioniert so nicht“, sagt Katharina Metzger. Um voranzukommen, fordert sie unter anderem, die Baustandards zu senken: „Einfacher bauen – und damit günstiger bauen. Das geht, ohne dass der Wohnkomfort darunter leidet. Andernfalls baut bald keiner mehr.“ Es müsse ein „starkes Abspecken“ bei Normen und Auflagen geben – im Bund, bei den Ländern und Kommunen. Im geplanten Bundeshaushalt für 2025 fehlten zudem dringend notwendige Fördermittel für den Wohnungsneubau – vor allem für den sozialen Wohnungsbau.
