Ernüchternde Erkenntnisse Wohnen bleibt teuer

Christoph Hepting analysiert in seiner Diplomarbeit den Neufahrner Mietmarkt

Die Erkenntnis mag nicht neu sein, ist aber in dieser Deutlichkeit trotzdem ernüchternd: "Eine inflationsbereinigte, kostendeckende Miete ohne Gewinn ist bei Neubauten unter einer Kaltmiete von zwölf Euro pro Quadratmeter nicht möglich", sagt Diplom-Immobilienwirt Christoph Hepting. Will heißen: Wohnen wird in Neufahrn teuer und für manche sogar unerschwinglich bleiben, selbst wenn noch so viel gebaut wird. "Man kann nur für Abpufferungen sorgen, aber nicht alle Bedürfnisse abdecken", weiß auch Bürgermeister Franz Heilmeier. Selbst ein durchaus wünschenswertes verstärktes Engagement der öffentlichen Hand könne daran nur bedingt etwas ändern, meinte er am Rande der Eröffnungsfeier für die neuen Räume des Immobilienbüros Hepting.

Die Mietpreisbremse, die seit kurzem auch in Neufahrn gilt, ist wohl ebenfalls nicht ganz einfach umzusetzen. Zwar ist nun gesetzlich festgelegt, dass ein neuer Mieter für eine Immobilie höchstens zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen muss. Doch diese ließe sich eigentlich nur aus einem Mietspiegel ablesen, den es für Neufahrn allerdings nicht gibt - erst vor kurzem hat der Gemeinderat mehrheitlich den Antrag der SPD abgelehnt, die verschiedenen Möglichkeiten für die Aufstellung eines Mietspiegels zu prüfen. So eine Aufstellung wäre sehr teuer und müsste zudem ständig aktualisiert werden, gibt Heilmeier zu bedenken. Zumindest einen Teil der Daten hat Christoph Hepting aber unlängst für seine Diplom- Arbeit über den Neufahrner Mietmarkt zusammengetragen, die er nun öffentlich vorstellte. Er hat darin zum Beispiel die Mietpreise für die 150 Wohnungen aufgelistet, die zwischen 2011 und 2014 über das von ihm und seiner Tante geführte Immobilienbüro vermittelt wurden. Allerdings seien es "aufgrund der geringen Bautätigkeit in dieser Zeit und der vorwiegenden Eigennutzungen" zu wenige Daten für eine "valide Berechnung", bedauert Hepting. Dafür hat sich zum Beispiel herausgestellt, dass die Mieter von Erdgeschoss-Wohnungen in Neufahrn mit einem "Zuschlag" rechnen. "Das ist anders als in München", berichtet Hepting, der sich das damit erklärt, dass es in Neufahrn relativ wenige Häuser mit Aufzug gibt und deshalb das Parterre für Ältere besonders attraktiv ist.

In Heptings Aufstellung für die Jahre 1991 bis 2000 werden für Neufahrn Quadratmeterpreise zwischen 8,80 und 11,50 Euro genannt. Aus Heptings Untersuchungen geht auch hervor: Während es 2011 noch 8510 Wohnungen in Neufahrn gab, waren es im Jahr 2013 etwa 100 mehr. So ein Wachstum "wäre perfekt", weiß der Experte, doch "das Problem ist der Zuzug". Entsprechend geschrumpft ist auch die Leerstandsquote: 2011 standen 3,7 Prozent der Mietwohnungen leer, "da gab es noch Reserven". 2013 lag die Quote bei 2,4 Prozent. "Was jetzt leer steht, steht zurecht leer", sagt Hepting, und er resümiert: "Neufahrn ist voll." Grundstücke kosten nach Angaben des Immobilienwirts in Neufahrn je nach Baurecht schon mal mehr als 1000 Euro pro Quadratmeter. Freilich ist das eine eher hypothetische Zahl, wie er einräumt: Tatsächlich seien für Privatleute praktisch keine Baugrundstücke zu haben, in der Regel werde an Bauträger verkauft. Damit Einheimische trotzdem wieder eine Chance bekommen, regt Hepting Einheimischenmodelle an. Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, plädiert er außerdem für die Förderung innovativer Wohnkonzepte und die Schaffung "kleinteiliger Wohneinheiten" -auch vor dem Hintergrund, dass sich die Zahl der Einpersonenhaushalte zwischen 1987 und 2011 in Neufahrn fast verdoppelt hat.