Lange Zeit hat beim Thema Mietspiegel für Freising Stillstand geherrscht. Zuletzt beantragten Ende Januar die Sozialdemokraten im Stadtrat dessen Erstellung. Wegen der Haushaltsberatungen wurde der Antrag aber zurückgestellt. Oberbürgermeister Tobias Eschenbacher begründet dies auch damit, dass man "die genauen Rahmenbedingungen der neuen Gesetzgebung abwarten" will. Er verspricht aber: "Wir werden uns in den nächsten Wochen erneut mit der Thematik beschäftigen und die Einführung eines Mietspiegels diskutieren." Eine Entscheidung soll noch "vor der Jahreshälfte" fallen.
Für den Vorsitzenden des Mietervereins, Volker Zinkernagel, ist angesichts der angespannten Situation auf dem Immobilienmarkt der Stadt der Beschluss schon lange überfällig - wenn er denn pro Mietspiegel ausfällt. "Wir brauchen ihn. Für die Mietpreisbremse und für Neuvermietungen. Und das fordere ich seit Jahren."
Warum ein Mietspiegel keine Pflicht ist
Die Argumente für einen Mietspiegel sind an allen Orten gleich: "Klarheit und Transparenz bei Neuvermietungen und Mieterhöhungen." Seit dem zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz von 1974 gibt es das Instrument Mietspiegel. Es wurde allerdings keine Verpflichtung auferlegt, einen Mietspiegel aufzustellen, deshalb gibt es nicht für jede Kommune eine solche Übersicht. Auch nicht, weil die Erstellung nicht gerade billig ist, vor allem, wenn es sich um einen "qualifizierten Mietspiegel" handelt, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet und in dieser Form von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter (zum Beispiel der örtliche Mieterverein) und der Gemeinde anerkannt wird. Die Stadt schätzt, dass auf sie Kosten in Höhe von etwa 60 000 Euro für die Erstellung sowie alle zwei bis drei Jahre Folgekosten bei der Aktualisierung zukommen würden.
Beim qualifizierten Mietspiegel gehen Gerichte davon aus, dass er der Realität entspricht, so dass das Gericht daran gebunden ist. "Bei Rechtsstreiten wurde bisher immer der Mietspiegel von der Stadt Dachau anerkannt, weshalb wir bislang auch darauf verzichtet hatten", sagt OB Eschenbacher. Durch die neue Gesetzgebung soll geklärt werden "welche Mietverträge in den Mietspiegel einfließen, ob auch niedrigere Mietniveaus mit einfließen oder nur Neuvermietungen der vergangenen vier Jahre. Gleiches gilt natürlich auch dann für die Frage, wie komplex dann eine Erhebung werden dürfte", sagt Eschenbacher.
Warum der Mietspiegel so wichtig ist
Allen Mietspiegeln gleich ist, dass er sich den örtlichen Gegebenheiten durch verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Ausprägungen anpasst. Damit werden die Eigenschaften einer Wohnung im Geltungsbereich des Mietspiegels beschrieben und wie viel üblicherweise an Miete verlangt wird. Solche Kategorien sind beispielsweise der Stadtbezirk, in dem sich die Wohnung befindet, die Lage des Hauses, das Baujahr, die Qualität der Wohnungsausstattung, der Zustand im Hinblick auf sparsamen Energieverbrauch.
"Ohne Mietspiegel kommen wir nicht zu einer Aussage über ortsübliche Vergleichsmieten", betont Volker Zinkernagel, Vorsitzender des Mietervereins. Er verweist darauf, dass bei Gerichtsverfahren eben der qualifizierte Mietspiegel eingefordert werde. Hier sei Lobby-Arbeit gefordert. Er habe bereits den Haus- und Grundbesitzerverein angesprochen. "Der hat im Grunde nichts dagegen, aber an den Kosten will er sich nicht beteiligen", sagt Zinkernagel. "Da müssen wir weiter diskutieren."
Zudem über Vorgaben, wie die verschiedenen Eigenschaften und Ausstattungsmerkmale einer Wohnung zu bewerten sind und sich somit auf die Miete einer vergleichbaren Wohnung auswirken. Damit könne man die Wohnung wie in einer Art Tabelle einordnen. Ausgehend von einem konkreten Wohnungsangebot lässt sich dann bestimmen, ob die verlangte Miete ortsüblich und angemessen ist. Als Anbieter einer Wohnung wiederum kann man den Mietspiegel dazu benutzen, abzuschätzen, was man bei der anzubietenden Wohnung verlangen kann.
Mietervereinsvorsitzender Volker Zinkernagel ist natürlich energischer Verfechter des Instruments. Dass ein qualifizierter Mietspiegel kein Allheilmittel gegen die Wohnungsnot ist, weiß auch Zinkernagel, aber für den Mieterverein wäre er schon nützlich, wenn es um Mietsteigerungen geht. Auch die Mieter selber, die Gerichte oder das Jobcenter würden nicht mehr mit Zahlen operieren müssen, die einer genauen Nachprüfung mit wissenschaftlichen Mitteln nicht standhalten.