Dass der Versuch, Deutschlands größtem Privatvermieter zweifelhafte Nebengewinne nachzuweisen Geduld erfordern würde, war Franz Obst, seinen Freimanner Nachbarn und dem Münchner Mieterverein von Anfang an klar. Mit einer Revisionsverhandlung beim Bundesgerichtshof (BGH) geht der Streit demnächst wohl in die dritte und oberste Instanz. Das Landgericht (LG) München I hat diesen Weg in seinem Berufungsurteil ausdrücklich gewiesen, auch wenn es ein erstes Urteil des Amtsgerichts vom April 2019 vorerst weitgehend aufhebt.
Hinter dem 68-jährigen Kläger stehen 365 Mieter der Vonovia-Anlage an der Burmester- und Bauernfeindstraße, die sich gegen intransparente Kostensprünge bei ihren Nebenkosten wehren und damit nicht allein sind. Deutschlandweit, unter anderem auch in der Gemeinde Neuried, sieht sich der börsennotierte Bochumer Wohnungskonzern dem Verdacht gegenüber, Hausmeisterdienste und andere Nebenleistungen über Tochterfirmen überhöht und intransparent abzurechnen. Die hieraus mutmaßlich erzielten Millionengewinne setzen sich aus fragwürdigen Einzelforderungen zusammen, die Mieter zwar verärgern, aber für sich keine Klage lohnen. Konzernvertreter hatten eventuelle Unregelmäßigkeiten bisher damit erklärt, dass die Verwaltung bei einem inländischen Bestand von rund 350 000 Wohnungen, insgesamt sind es über 400 000 Wohnungen, leicht den Überblick verlieren könne. Eine Methode stehe jedenfalls nicht dahinter.
Auch im Freimanner Fall ging es in erster Instanz um den vermeintlichen Bagatellbetrag von 288,67 Euro aus Obsts Nebenkostenabrechnung von 2014. Im Berufungsverfahren blieben davon noch 255,76 Euro. Eine Teilforderung von 32,91 Euro betreffend hatte Vonovia das Urteil des Amtsgerichts akzeptiert und zahlt den Betrag zurück. Auf beiden Seiten wichtiger als das zähe Ringen um Summen, für die Anwälte eigentlich nicht einmal die Lesebrille aufsetzen, ist im Verfahren die Präzedenzwirkung - eventuell für Hunderttausende Mietverträge.
Als Kernpunkt entpuppte sich im Verfahren die Frage der Belegeinsicht. Diese habe das Unternehmen nach Ansicht des LG zwar in technischen Details wie der Wartung von Rauchabzugsklappen und Feuerlöschern gewährt, nicht aber im zentralen Punkt der Verträge zwischen der Vonovia und ihren Service-Tochtergesellschaften beziehungsweise zwischen diesen und den "Objektbetreuer" genannten Hausmeistern. Dass auf dieser Zwischenebene, über den unstrittigen Hausmeisterlohn hinaus, Gewinne anfallen, hatten Konzern-Juristen im Verfahren selbst eingeräumt, allerdings argumentiert, dass Mieter für Zwischengewinne Dritter ja auch aufkommen müssten. Dies gilt aus gerichtlicher Sicht, wenn überhaupt, dann nur bei voller Transparenz. Die Zwischengewinne gehörten aufgrund der internen "Verflechtungen" auf den Prüfstand. Die Einsicht in echte, aussagekräftige Leistungsverzeichnisse und anonymisierte Arbeitsverträge verspreche dabei dem Mieter entscheidenden Erkenntnisgewinn, bei zumutbarem Aufwand für den Vermieter.
Von den Karlsruher Kollegen höchstrichterlich geklärt wissen wollen die Richter am Landgericht außerdem die Frage, ob den Mietern öffentlich geförderter Wohnungen (wie in Freimann) nicht ein besonders umfangreiches Recht auf Belegeinsicht zusteht. Der Mieterverein, der Obst informell unterstützt, begrüßt das Urteil, auch wenn es bedeutet, dass der Kläger sein in erster Instanz bereits zugestandenes Recht auf Rückzahlung der strittigen Beträge erst über den Umweg der erweiterten Belegeinsicht geltend machen kann. Vom Endurteil verspricht sich Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins, schließlich nicht weniger als die Offenlegung in ein breit angelegtes System, "denn es darf nicht sein, dass ein Vermieter indirekt Gewinne macht über die Betriebskosten seiner Mieter".