Immobilien: Neuer Anlauf für bezahlbare Wohnungen

Im Südlichen Thermengarten in Erding hat die Wohnungsbau- und Grundstücksgesellschaft im Landkreis 65 erschwingliche Wohnungen errichtet. Das Bild stammt vom Mai 2019. Renate Schmidt

In Erding ist günstiger Wohnraum Mangelware. Die Stadt will es jetzt mit dem Modell „Zwischenerwerb“ versuchen und lässt die Kriterien aktuell von einer Anwaltskanzlei rechtlich prüfen.

Bezahlbare Wohnungen sind im Speckgürtel von München Mangelware. Abhilfe soll die Sozialgerechte Bodennutzung, kurz Sobon, schaffen. Das Konzept verpflichtet Investoren bei größeren Bauprojekten beispielsweise dazu, einen bestimmten Anteil der Wohnungen zu einem günstigen Mietpreis anzubieten. Erding hat sich 2016 für Sobon entschieden, aber nun sieht die Stadt Anpassungsbedarf und lässt eine Variante rechtlich prüfen: Das sogenannte „Zwischenerwerbsmodell“ soll einen neuen Schub bringen.

Für die Große Kreisstadt Erding lautet das zentrale Sobon-Kriterium, dass im Rahmen von neuen Bebauungsplänen die Bauunternehmen oder Investoren 30 Prozent der entstehenden Geschossfläche zur Förderung sozial gebundenen Wohnungsbaus verwenden müssen. Offenbar aber hat Sobon bislang nicht den gewünschten Erfolg erzielt, wie in der jüngsten Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses deutlich wurde.

Der Beschluss sei in einer Zeit gefasst worden, in der Investoren „grundsätzlich zu gewissen SoBoN-Verpflichtungen zu gewinnen waren“, schreibt die Erdinger Stadtverwaltung in der Tischvorlage der Sitzung. Seit dem Beschluss habe das Verfahren insbesondere aufgrund der „Komplexität und der Skepsis der Investoren nicht wie erhofft angewendet werden“ können.

Recht oft dürfte die Stadt es aber auch nicht mit der Verpflichtung zu 30 Prozent versucht haben, denn neue Bebauungspläne sind seit 2016 kaum aufgestellt worden und rückwirkend greift Sobon nicht. Stattdessen kam es laut der Stadtverwaltung zu Zwischenerwerbsmodellen, die als Alternative im Rahmen des Sobon in Erding auch so beschlossen worden waren.

Vorreiter in Sachen Sobon war die Landeshauptstadt München

Die Stadt will es jetzt also verstärkt mit der Variante des sogenannten  „Zwischenerwerbsmodells“ versuchen. Was darunter zu verstehen ist, erläutert Erdings Pressesprecher Christian Wanninger auf Nachfrage. Dabei erwirbt die Kommune eine Teilfläche eines künftigen Baugebiets, das noch nicht als Bauland ausgezeichnet ist, und gibt diese Fläche dann zu bestimmten Konditionen weiter - zum Beispiel an die Baugenossenschaft Erding, die Wohnungsbaugesellschaft des Landkreises Erding, die Oberbayerische Heimstätte oder, später einmal, an die noch zu gründende Städtische Wohnungsbaugesellschaft Erding, für die im Haushalt immerhin bereits Mittel eingestellt sind.

Vorreiter in Sachen Sobon war die Landeshauptstadt München, die bereits in den 90er-Jahren Sobon-Kriterien eingeführt hat. Mehrere Kommunen zogen im Laufe der Jahre nach, entwickelten dabei unterschiedliche Kriterien und Bausteine, oft auch mit projektweiser Anwendung, sagt Marc Wißmann, Geschäftsführer des Planungsverbands (PV) Äußerer Wirtschaftsraum München. Im PV sind neben der Landeshauptstadt acht umliegende Landkreise, auch Erding und Freising, vertreten. Sie alle eint der Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Angesichts veränderter Rahmenbedingungen, wie beispielsweise gestiegene Baupreise, könne eine Anpassung von Sobon-Richtlinien „durchaus Sinn ergeben“.

Marc Wißmann nennt ein paar Zahlen: 2013 wurden insgesamt in der Region München 13.539 Wohnungen fertiggestellt, 2023 waren es 16.533. Bei den Baugenehmigungen zeigt sich eine deutliche Delle: 2013 waren es 14.377, dann ging es im Vor-Coronajahr 2018 hoch auf 21.662 und sackte 2023 auf 15.342 ab.

Schlechte Aussichten für eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt

Wohnraum bleibt knapp, das ist wiederum eine schlechte Basis für bezahlbares Wohnen. Unternehmen verweisen schon länger auf massive Preissteigerungen für Baustoffe und Handwerker, auf die hohen Grundstückspreise, dazu kämen eine Vielzahl an Regularien und Vorschriften.

Das letzte richtig große Projekt der Wohnungsbau- und Grundstücksgesellschaft Erding GmbH, in der sich 21 Landkreisgemeinden samt Landkreis Erding als Gesellschafterinnen zusammengetan haben, liegt schon länger zurück. 65 Wohnungen waren am Südlichen Thermengarten in Erding 2020 eingeweiht worden. Als Hemmschuh für verstärkte Bautätigkeit der Gesellschaft wurde damals auch der Mangel an Grundstücken im Landkreis genannt.

Auch die Baugenossenschaft Erding tat sich in den letzten Jahren mit Neubauten schwer. Sie verwaltet in der Großen Kreisstadt circa 400 Wohnungen. Der Fokus liege darauf, den Bestand „auf Vordermann zu bringen“, sagt Gerhard Ippisch, Grünen-Stadtrat und Aufsichtsratsvorsitzender der Baugenossenschaft.

Die Baugenossenschaft plant ein zusätzliches Wohngebäude

Doch es tut sich was an der Görresstraße. Dort stehen drei Gebäude der Genossenschaft. Zwei sollen instandgesetzt werden, das dritte Haus aus den 50er-Jahren soll abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden. Darüberhinaus ist geplant, den Garagenhof zu überbauen. So könnten zusätzlich etwa 16 neue Wohnungen auf dem Areal errichtet werden.

Es müsse ja nicht immer gleich neu gebaut werden, sagt Frederic Hack, 1. Vorsitzender des Mietervereins Erding. Schon länger setzt sich der Verein für eine Aufstockung bestehender Gebäude in Erding ein. Bislang war ein Hemmnis die Stellplatzfrage, doch hier sei einiges in Bewegung, „vielleicht klappt es ja doch einmal“, hofft Hack, der im Übrigen Sobon sehr begrüßt. „Das ist eine gute Sache“, die leider bislang viel zu selten realisiert worden sei.

Welche Parameter und Vergabekriterien bei der Variante „Zwischenerwerb“ künftig in Erding angewendet werden, das soll nun rechtlich abgeklärt werden, hat der Stadtentwicklungsausschuss beschlossen. Wie bei Pressesprecher Christian Wanninger zu erfahren ist, lässt die Stadt eine Anwaltskanzlei überprüfen, ob und wie die diese Alternative rechtssicher anwendbar ist. Die dafür anfallenden Kosten in Höhe von circa 10 000 Euro sind bereits im Haushalt eingestellt.