Wenn der Plan der Investoren und ihrer Partner aufgeht, dann wird es das größte genossenschaftliche Wohnbauprojekt seit dem Zweiten Weltkrieg in München: Von den bis zu 2000 Wohnungen, die in einem neuen Quartier im Eggarten in der Lerchenau geplant werden, könnten bis zu 50 Prozent von Mitgliedsunternehmen der Genossenschaftlichen Immobilienagentur (Gima) gebaut und dann auch betrieben werden. Darauf hat sich die Gima mit den Grundstückseigentümern, der Münchner Büschl-Gruppe und der österreichischen CA Immo, verständigt. Das bestätigen Gima-Vorstand Christian Stupka und ein Sprecher von Büschl und CA Immo.
Eine weitere Besonderheit dieses Vorhabens wäre, dass die privaten Investoren mehr preisgedämpften Wohnraum schaffen würden und damit weniger vom besonders lukrativen frei finanzierten Wohnraum, als es die Regeln der sozialgerechten Bodennutzung (Sobon) vorgeben. "So ein Modell, das bezahlbaren Wohnraum über die geltenden Sobon-Regeln hinaus schafft, könnte beispielhaft für andere private Wohnbauprojekte in der Zukunft sein", sagt Alexander Reissl, Fraktionschef der SPD im Stadtrat.
Der nächste Schritt für die Entwicklung eines Wohnquartiers im Eggarten ist ein Eckdatenbeschluss des Stadtrats, den die Mehrheit von CSU und SPD voraussichtlich noch im Juli verabschieden wird. Darin ist die Rede von 1750 bis 2000 neuen Wohnungen für den Münchner Norden, einer Grundschule und mehreren Kitas. Daran anschließen würde sich ein städtebaulicher Architektenwettbewerb, aus dem bis zum nächsten Frühjahr eine Grundlage für die Aufstellung eines Bebauungsplans entstehen soll. Während dieser erstellt wird, steht auch eine Beteiligung der Öffentlichkeit an.
Es ist mit weiterem intensiven Widerstand gegen die Bebauung des Eggartens zu rechnen, der derzeit den Charakter einer Kleingartenkolonie hat. Es hat sich eine Bürgerinitiative für den Erhalt des Eggartens in seiner derzeitigen Form formiert. Bei einem von der Stadt veranstalteten öffentlichen Dialog im Mai war viel Unmut über die Bebauungspläne zu vernehmen. Doch es ist erklärter Wille der derzeitigen Stadtratsmehrheit, auf dem 21 Hektar großen Areal - was der Hälfte der Theresienwiese entspricht - Wohnraum für mehrere Tausend Menschen zu schaffen.
Bei den Überlegungen, was sie mit dem Grundstück machen wollen, haben die Eigentümer schon früh die Gima einbezogen. Beide Seiten haben eine Absichtserklärung erarbeitet und auch schon der Stadt vorgelegt, wie Gima-Vorstand Stupka sagt. Demnach würden die 30 Prozent geförderter Wohnraum und zehn Prozent preisgedämpfter Mietwohnungsbau, die nach der Sobon vorgeschrieben sind, wenn ein privater Bauherr zusätzliches Baurecht für Wohnraum bekommt, auf jeden Fall von Gima-Mitgliedern realisiert. Es handelt sich dabei um 29 Unternehmen, die meisten genossenschaftlich, manche auch mit gemeinnützigen Wurzeln.
"Acht Genossenschaften haben schon Interesse bekundet", sagt Stupka. Bei einem Baurecht von 1750 Wohnungen würden die Eigentümer ihnen 750 überlassen. "Das sind 43 Prozent, schon etwas mehr als die Sobon vorschreibt", erklärt der Sprecher von CA Immo/Büschl. Wenn die Stadt aber Baurecht für 2000 Wohnungen erteilt, dann würden die Eigentümer bis zu 1000 Wohnungen den Genossenschaften geben. Der zusätzliche Anteil fiele in den Bereich des preisgedämpften Mietwohnungsbaus, die Höchstmiete beträgt dabei 13,90 Euro pro Quadratmeter. "Es ist für uns in Ordnung und wirtschaftlich abbildbar, wenn bis zu 50 Prozent genossenschaftliches Wohnen werden", sagt der Sprecher der Grundeigentümer. Außerdem wolle man "ein lebenswertes und nachhaltiges Quartier entwickeln, und von den Genossenschaften erhoffen wir uns soziale und visionäre Nutzungen".
Ein weiterer Unterschied zu den Sobon-Regeln ist, dass sich die Gima-Mitglieder deutlich länger an die Regeln für bezahlbares Wohnen halten würden als vorgeschrieben, und zwar zu Bindungsfristen von 40 bis 60 Jahren. Die Sobon sieht Fristen von 25 bis 40 Jahren vor, danach können die Wohnungen zu freien Preisen vermarktet werden. "So kommt fast das Doppelte an Preisbindung heraus als bei der Sobon", rechnet Stupka vor.
Überdies haben sich Grundstückseigentümer und Gima darauf verständigt, das Quartier von Anfang an gemeinsam zu planen. Gemeint ist damit etwa die Gestaltung von Grün- und Gemeinschaftsflächen, aber auch die Mobilität. So soll, ähnlich wie schon im Domagk- und dem Prinz-Eugen-Park, die Zahl der Stellplätze niedriger ausfallen als vorgeschrieben. Eigentlich müsste pro Wohnung ein Parkplatz geschaffen werden, eine Quote von 1,0. "Wir bieten der Stadt an, pro uns erspartem Stellplatz 5000 Euro in ein alternatives Mobilitätskonzept zu investieren", sagt Stupka. Reduziere man die Quote um 0,3, mache das bei 2000 Wohnungen 600 Stellplätze aus - und würde somit drei Millionen Euro für moderne Mobilität freisetzen.
