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Siedlungswachstum:Dicht, dichter, Poing

Baugebiet Dorfstrasse VAT

Im Landkreis Ebersberg, wie hier in Vaterstetten, wird viel gebaut.

(Foto: Photographie Peter Hinz-Rosin)

Die Verdichtung im Landkreis Ebersberg nimmt immer weiter zu. Besonders auffällig sind der Norden und Westen - eine Gemeinde ist mit Abstand Spitzenreiter.

Die Flächennutzung im Landkreis Ebersberg nimmt immer weiter zu. Laut einer aktuellen Statistik des Planungsverbandes äußerer Wirtschaftsraum sind im Schnitt 12,5 Prozent der Gemeinden von Gebäuden und Verkehrswegen belegt. Spitzenreiter sind die Wachstumsgemeinden im Norden und Westen. Doch langsam, aber sicher werden die Flächen knapp - gebaut wird trotzdem, aber zunehmend dichter und in die Höhe.

Der unangefochtene Champion heißt Poing: Mehr als ein Drittel der Gemeinde - genau 35,8 Prozent - werden von Siedlungs- und Verkehrsfläche belegt. Das ist etwa drei Mal so viel, wie der Landkreis-Durchschnitt. Auch im regionalen Vergleich liegen die Poinger vorne: Laut Planungsverband beträgt der Anteil in seinen Mitgliedsgemeinden bei durchschnittlich 15,1 Prozent. Ein Wert, den neben Poing auch weitere Kommunen im Landkreis Ebersberg teilweise sogar deutlich überschreiten. Auf dem zweiten Platz folgen mit etwas Abstand Markt Schwaben und Vaterstetten mit 29,2 und 26,5 Prozent. Nahezu gleichauf liegen Kirchseeon, Grafing und Forstinning mit 19,5, 19,3 sowie 18,9 Prozent, dann folgt Anzing mit 16,6 Prozent bebauter Fläche.

Umgekehrt gibt es aber auch Gemeinden, mit deutlich unterdurchschnittlicher Bebauung: In Frauenneuharting werden nur 6,7, in Bruck 6,8 Prozent der Gemeindefläche genutzt, ähnlich sieht es in Moosach, Baiern und Emmering aus, wo der Wert zwischen 7,6 und 7,8 Prozent liegt.

Dass in den gut an Bahn und Autobahnen angeschlossenen Kommunen im Norden und Westen des Landkreises mehr gebaut wird, als im eher ländlichen Süden, ist bekannt. Neu ist allerdings, dass man in den Wachstumsgemeinden langsam, aber sicher nicht weiter wachsen kann. Besonders bei den drei Spitzenreitern der Flächennutzung setzt sich inzwischen die Erkenntnis durch, die schon Mark Twain einst formulierte, wonach Land so wertvoll sei, weil es eben nicht mehr hergestellt werde.

Nicht nur die Gewerbeflächen werden knapp

Und in der Tat scheint bei der Gewerbeentwicklung vielerorts das Ende der Fahnenstange erreicht: Vaterstetten etwa plant derzeit einen Industriepark an der A94 von 60 Hektar - danach dürfte die Gewerbeentwicklung mangels Fläche in deutlich kleineren Dimensionen ablaufen. Ähnlich ist es in Markt Schwaben, wenn das geplante Gewerbegebiet im Westen umgesetzt ist. Oder in Poing, wo mittelfristig ein Lückenschluss zwischen den Gewerbegebieten südlich der Bahn und Grub möglich ist, wobei dann wohl alles ausgereizt ist.

Doch nicht nur die Gewerbeflächen werden knapp, auch mit den Grundstücken für Wohnhäuser müssen die Gemeinden inzwischen sparsamer umgehen - und das heißt: Verdichten wo es geht. So etwa in den neuen Baugebieten W 7 und 8 in Poing. Dort, so beschloss es der Gemeinderat vor gut zwei Jahren, soll sich die Zahl der Wohnungen im Vergleich zur ursprünglichen Planung verdoppeln: Bis zu 4000 Neubürger könnten dadurch zuziehen, was die Nachbargemeinden mit Hinblick auf den entstehenden Verkehr mit wenig Begeisterung aufnahmen.

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Doch Poing kann es sich nicht leisten, darauf Rücksicht zu nehmen: Laut der Statistik des Planungsverbandes hat sich in der Gemeinde zwischen 2007 und 2017 die Zahl der Wohngebäude um 1018 auf 2681 erhöht, was einem Zuwachs von beachtlichen 61 Prozent entspricht. Die verfügbare Wohnfläche wuchs allerdings nur um 35, die Zahl der Wohneinheiten dagegen lediglich um 23,5 Prozent oder um 1221 auf 6405.

Grund ist, dass hauptsächlich Einzelhäuser mit vergleichsweise viel Wohnraum aber wenigen Wohneinheiten gebaut wurden. Was für die Gemeinde auf lange Sicht nicht durchzuhalten ist - neben der schlechten Ausnutzung des knappen Grund und Bodens ist eine solche Siedlungsentwicklung auch bei der Erschließung mit Straßen, dem Anschluss an Wasser- und Abwasserversorgung problematisch, weil teuer. Weshalb man man in der Gemeinde diese Entwicklung nun zumindest stoppen, wenn nicht gar umkehren will, wie die Pläne für W7 und 8 zeigen.

Geschosswohnungsbau und dichte Reihenhausbebauung

Ähnliches in Vaterstetten und Ebersberg: Zwar sind die Wachstumsraten bei Wohngebäuden und Wohnungen dort nicht ganz so extrem unterschiedlich - dennoch ähnelt die Entwicklung jener in Poing: So nahm in Ebersberg die Zahl der Wohngebäude um 267 auf 2803 oder um 10,5 Prozent zu. 5072 Wohnungen gab es 2017 in der Kreisstadt immerhin 349 mehr als zehn Jahre zuvor. Aber in Relation fällt der Zuwachs mit rund sieben Prozent eben deutlich geringer aus als bei den Wohngebäuden. Etwas besser sieht das Verhältnis in Vaterstetten aus, 2017 gab es hier 6311 Wohngebäude mit insgesamt 10 122 Wohneinheiten, was im Vergleich zu 2007 jeweils rund zehn Prozent Zuwachs entspricht.

Was vor allem an den zahlreichen Innenverdichtungen in der Großgemeinde liegen dürfte. Denn hier sind im vergangenen Jahrzehnt kaum mehr klassische Häuschen-Siedlungen entstanden, ganz im Gegenteil: Viele bestehende wurden abgerissen, die Grundstücke dicht und mit wenig Freiflächen bebaut. Ein Konzept, das Vaterstetten inzwischen auch bei der Erschließung neuer Wohngebiete von Anfang an umsetzt.

Im vor zwei Jahren begonnenen und zum Teil schon fertiggestellten Wohngebiet "Nord und Nordwest" - 1500 Einwohner soll es einmal haben - setzt man größtenteils auf Geschosswohnungsbau und dichte Reihenhausbebauung. Genau wie im nebenan geplanten Gebiet "Nordost" - nur dass dort noch stärker verdichtet werden soll: Auf knapp zwei Hektar sollen acht zweistöckige Mehrfamilien- und 21 Reihenhäuser entstehen. Noch im Gemeinderat umstritten ist, ob es in ein paar Jahren ein drittes großes Wohngebiet im Norden geben soll - falls ja, lassen erste bekannt gewordene Überlegungen eine noch dichtere Bebauung vermuten.

Auch in Ebersberg hat der Stadtrat vergangenes Jahr ein neues Wohngebiet vor dem ersten Spatenstich nachverdichtet: Statt 33 Wohnungen und Reihenhäusern sollen im geplanten Stadtviertel "Friedenseiche VIII" nun 75 Wohneinheiten entstehen. Und auch in der Kreisstadt setzt man auf Verdichtung bestehender Wohngebiete, Bebauungspläne werden gelockert um mehr Häuser auf den Grundstücken zu ermöglichen. Für das Gebiet zwischen Münchner und Dr.-Wintrich-Straße ließ der Stadtrat gar ein Konzept erstellen, wie sich die Flächen dort besser nutzen lassen.

Interessant ist, dass die kleineren Gemeinden oft schon weiter sind, was flächensparendes Bauen angeht. So gab es in Baiern 2017 insgesamt 369 Wohnungen, 101 mehr, als zehn Jahre davor - aber nur 38 zusätzliche Wohngebäude. In Glonn wurden im gleichen Zeitraum 136 Wohnhäuser gebaut, insgesamt sind es nun 1185, in denen 214 neue Wohnungen entstanden sind, 1997 sind es damit geworden. Besonders gut ist das Verhältnis Neubau zu neuen Wohnungen in Emmering: Erstere nahmen um knapp sechs Prozent oder um 23 auf 396 zu, letztere um 79 auf 542 oder beachtliche 17 Prozent.

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