Wer hat, dem wird gegeben, soll einst der Evangelist Matthäus gesagt haben. Er meinte damit zwar spirituelle Dinge - den Glauben -, aber auch beim Kauf einer Immobilie im Landkreis Ebersberg könnte der Satz passen: Wer nämlich plant, mithilfe eines Kredits ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben, sollte dazu einiges mitbringen.
Eigenkapital nämlich, und zwar mindestens fünf Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten, sagt Christina Schreiner. Sie ist Baufinanzierungsspezialistin und Vizechefin des Immobiliencenters bei der Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg. Die Bank ist der größte Kreditgeber im Landkreis für Immobilienkäufe von Privatleuten. Etwa 2000 Finanzierungen pro Jahr verzeichnet die Kreissparkasse in deren gesamtem Geschäftsbereich. Dies sind nicht ausschließlich Immobilienkäufe, auch Modernisierungen, Umschuldungen oder Erbschaftssteuerzahlungen fallen in diese Kategorie.
Bei den Immobilienkäufen geht es um durchaus beachtliche Zahlen, nicht nur bei Eigenkapital und monatlichen Raten, sondern auch bei der Laufzeit. Denn wer derzeit ein Eigenheim im Landkreis erwirbt, geht meist eine sehr langfristige Verpflichtung ein. Aktuell rechne man bei der Sparkasse mit einer Kreditlaufzeit von circa 40 Jahren bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent, sagt Schreiner. Etwas kürzer fallen die eigentlichen Verträge mit den Kunden aus, je nachdem, für welche Laufzeit in Sachen Zinsbindung sich die Kunden entscheiden. Dabei gilt: Je kürzer die Laufzeit, desto niedriger die Zinsen. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung könne man aktuell mit einem knappen Prozent rechnen. Bei der Tilgung seien zwei bis drei Prozent die Regel.
Was zunächst nach wenig klingt, ergibt im Verhältnis zu den im Landkreis zu bezahlenden Immobilienpreisen durchaus stolze Summen: Laut einer ebenfalls von der Kreissparkasse Anfang des Jahres herausgegebenen Statistik bewegen sich die Preise für ein Haus im Landkreis zwischen 743 000 und 1,08 Millionen Euro, bei Wohnungen sind es je nach Gemeinde zwischen 3445 und 5565 Euro pro Quadratmeter - wohlgemerkt der Durchschnitt, in guten Lagen kosten Häuser demnach auch gerne mehr als zwei Millionen Euro, die teuersten Wohnungen gingen für mehr als 8100 Euro pro Quadratmeter weg.
Laut Patrick Tresch, Immobilienmakler bei der Kreissparkasse, werden die Preise weiter steigen, die Nachfrage übertreffe das Angebot bei weitem: "Wir könnten viel mehr verkaufen, als da ist", sagt Tresch. Besonders groß sei die Nachfrage bei kleineren Wohnungen, was sich auch an den Preisen bemerkbar mache: Im Schnitt zahle man für eine Ein- oder Zweizimmerwohnung mehr pro Quadratmeter als bei größeren Wohnungen.
Allerdings gebe es auch keine Kategorie, bei der aktuell die Nachfrage nicht höher als das Angebot sei. Das gehe schon beim Bauland los, sagt Tresch: "Die Bauträger sind froh, wenn sie überhaupt noch ein Grundstück finden." Was dann natürlich Folgen für die Preisentwicklung hat, "Neubauten sind extrem teuer". Das bestätigt auch Schreiner, derzeit beträfen sehr viele Finanzierungen gebrauchte Immobilien, zumindest im Landkreis Ebersberg gelte: "Wer hier ein Grundstück hat, will es behalten."
Besonders begehrt in allen Kategorien sind sogenannte "bezugsfreie" Immobilien, also Häuser und Wohnungen, die nicht vermietet seien. Die Kunden wollen also offenbar am liebsten selbst einziehen. Auch als Wertanlage seien Häuser und Wohnungen beliebt, sagt Tresch, das Wort "Betongold" finde er ja eigentlich nicht schön, aber oft passe es einfach. Dies könne soweit gehen, dass Wohnungen gar nicht vermietet oder bezogen würden, wobei dieses Phänomen seiner Ansicht nach im Landkreis eine untergeordnete Rolle spiele.
Denn, darin sind sich Schreiner und Tresch einig, der Grund für die hohe Nachfrage ist die Suche nach Wohnraum. "Man merkt schon, dass immer mehr Menschen von der Stadt aufs Land ziehen", sagt Tresch. Wobei das Land dabei auch immer weiter wird, laut Schreiner wird der Landkreis Mühldorf immer beliebter bei denen, die ein Haus mit Garten suchen und sich die Ebersberger Preise nicht mehr leisten können. "Dort ist es noch günstiger", das einfache, kleine Reihenmittelhaus ohne Garage und Keller könne dort schon mal für etwa 450 000 Euro erworben werden.
In der Stadt Ebersberg sei es dagegen nahezu das Doppelte, rund 800 000 Euro müsse man hier für eine derartige Immobilie - etwa 20 Jahre alt, 140 Quadratmeter mit Garten - hinlegen. Addieren müsse man noch Kosten wie Makler- und Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten, so dass am Ende um die 872 000 Euro zu finanzieren seien. Bei einem Eigenkapital von 150 000 Euro und der prognostizierten Laufzeit von 40 Jahren käme man dann auf eine monatliche Rate - Zins plus Tilgung - von rund 1800 Euro, rechnet Schreiner vor.
Allerdings koste ein Haus ja auch Nebenkosten, gut 400 Euro könne man dafür rechnen. Was bedeute, der Reihenhausbesitzer in spe sollte also mindestens 2200, besser 2500 Euro allein für diesen Zweck verfügbares Einkommen pro Monat haben. Realistisch sei dies laut der Finanzierungsexpertin bei einem Monatseinkommen von etwa 6000 Euro.
Es geht aber auch für weniger, allerdings nicht oft. Laut Tresch lag die günstigste Immobilie, eine 32-Quadratmeter-Wohnung aus den 1970er Jahren, bei 180 000 Euro - ohne Kaufnebenkosten. Daraus errechnet sich ein Betrag von 450 Euro für Zins und Tilgung, inklusive Wohngeld käme man auf eine Summe von 600 Euro pro Monat. Allerdings sei ein solches Objekt eher die Ausnahme, gerade in den S-Bahn-Gemeinden seien Quadratmeterpreise von 8000 Euro mittlerweile keine Seltenheit mehr.