Es gibt gute Nachrichten für alle, die sich schon immer eine Villa in Vaterstetten kaufen wollen: Die statistisch gesehen teuerste Immobilie im Landkreis Ebersberg, ein freistehendes Einfamilienhaus in bester Lage in der Großgemeinde, ist so günstig wie nie. Laut aktuellen Zahlen des Marktforschungsinstituts des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) liegt der Preis seit Jahren wieder unter zwei Millionen Euro, wenn auch mit 1,95 nur knapp. Für viele andere ist die derzeitige Entwicklung am Immobilienmarkt indes weniger angenehm. Überall im Landkreis verlieren Baugrundstücke, Häuser und Wohnungen an Wert – dafür steigen die Mieten, und das teilweise kräftig. Diese Entwicklung ist bereits seit Herbst 2022 zu beobachten.
Die Preise für Immobilien im Landkreis Ebersberg sinken laut einer aktuellen Statistik erneut. Auf die Mieten wirkt sich das aber nicht positiv aus, sie steigen vielerorts weiter.
Die meisten Daten liegen aus der größten und trotz Abwärtstrend immer noch teuersten Landkreisgemeinde vor. Dort hat nicht nur die Durchschnittsvilla an Wert eingebüßt, immerhin rund 350 000 Euro binnen eines Jahres und knapp 180 000 Euro seit vergangenem Frühjahr – auch alle anderen Immobilien sind erneut im Preis gesunken. So kostet in Vaterstetten ein halbes Doppelhaus derzeit je nach Lage, Ausstattung und Baujahr zwischen 880 000 und 1,35 Millionen Euro. Im Frühjahr lag die Spanne noch zwischen 890 000 und 1,375 Millionen, vor einem Jahr zahlte man sogar noch 927 000 bis 1,4 Millionen Euro. Bei den Reihenhäusern ist die Entwicklung ähnlich: Die Spanne vor einem Jahr lag zwischen 780 000 und 1,075 Millionen Euro, derzeit sind es 735 000 bis 1,05 Millionen. Allerdings scheint hier im oberen Segment eine Preisgrenze erreicht: Neubauten mit gutem Wohnwert sind im Vergleich zum Jahresanfang nicht günstiger geworden.
Neue und besser ausgestattete Wohnungen werden mancherorts wieder teurer
Bei Wohnungen ist das Bild differenzierter. Bestandswohnungen werden quer durch alle Kategorien günstiger, zwischen 4900 und 6600 Euro pro Quadratmeter zahlte man vor einem Jahr, zwischen 4550 und 6150 Euro sind es aktuell. Bei Neubauten entwickeln sich die Preise indes mittlerweile gegen den Trend: Einfache Wohnungen verteuerten sich seit Frühjahr um 50 auf nun 7100 Euro pro Quadratmeter, vor einem Jahr waren es allerdings schon einmal 7150 gewesen. Gute und sehr gute Neubauwohnungen kosteten im Herbst 2023 und im vergangenen Frühjahr 7880 beziehungsweise 8430 Euro pro Quadratmeter, 7900 und 8500 Euro sind es aktuell.
Sehr viel deutlicher steigen allerdings die Mieten, besonders im vergangenen halben Jahr und speziell bei Wohnungen. Vor einem Jahr lag die Spanne in Vaterstetten noch zwischen 10,50 und 19,50 Euro pro Quadratmeter, 10,80 bis 19,60 Euro zahlte man im Frühjahr und aktuell reicht die Spanne von elf bis 20,70 Euro. Hier fällt auf, dass im höherpreisigen Segment die Mieten im vergangenen halben Jahr besonders stark gestiegen sind. Bei neueren Wohnungen und Neubauten von 13,80 bis 19,60 Euro im Frühjahr auf 14,30 bis 20,70 Euro aktuell. Auch in den Mietmarkt für Häuser kommt Bewegung. Lagen die Preise Anfang vergangenen Jahres noch zwischen 1960 und 2870 Euro und damit nahezu unverändert zum vergangenen Herbst, zahlt man mittlerweile zwischen 1990 und 2910 Euro.
Der Druck auf dem Mietmarkt ist enorm, aber bei Eigentumswohnungen gibt es mancherorts Abschläge. Doch ein Experte gibt eine pessimistische Prognose ab.
In den übrigen Landkreiskommunen ist die Entwicklung ähnlich. Freistehende Einfamilienhäuser kosten in der Kreisstadt zwischen 753 000 und 1,075 Millionen Euro, bei den Nachbarn in Grafing zahlt man 745 000 bis eine Million Euro. Seit einem Jahr gibt es hier einen kontinuierlichen Rückgang, so lag die Preisspanne in Ebersberg damals noch zwischen 804 000 und 1,158 Millionen Euro sowie in der Bärenstadt bei 850 000 bis 1,15 Millionen Euro.
In den beiden Städten ist die Entwicklung ähnlich, aber weniger sprunghaft
Reihen- und Doppelhäuser verbilligten sich in Ebersberg im gleichen Zeitraum von 665 000 bis 1,045 Millionen auf nun 618 000 bis 986 000 Euro, in Grafing zahlte man im Herbst 2023 noch zwischen 658 000 und 1,065 Millionen, aktuell liegt die Spanne bei 575 000 bis 975 000 Euro. Wohnungen in Ebersberg kosteten vor einem Jahr pro Quadratmeter zwischen 4110 und 6650 Euro, aktuell sind es 3910 bis 6400, in Grafing fiel die Spanne von 4130 bis 6950 auf 3800 bis 6600 Euro pro Quadratmeter.
Auch in der Kreisstadt steigen die Mieten weiter, allerdings kontinuierlicher als in Vaterstetten: 10,40 bis 15,70 Euro pro Monat und Quadratmeter waren es vor einem Jahr, im Frühjahr waren es 10,60 bis 16, derzeit sind es 10,80 bis 16,10 Euro. Ähnlich ist die Entwicklung in Grafing, wo man aktuell zwischen 10,90 und 16,80 Euro mietet, 10,70 bis 16,50 waren es vor einem halben, 10,70 bis 16 Euro vor einem Jahr.
Die Kaufpreise für Wohngebäude im Landkreis Ebersberg sinken, teilweise um mehr als zehn Prozent. Aber nicht alle haben etwas davon.
Die Preisentwicklung bei den Mietshäusern wiederum ähnelt in den beiden Städten jener in Vaterstetten: So kostete die Monatsmiete für ein Haus in Grafing je nach Baujahr, Lage und Ausstattung im Frühjahr noch 1880 bis 2430 Euro, bis auf das Top-Segment exakt der Wert vom Herbst 2023. Aktuell mietet man ein Grafinger Haus aber schon für 1900 bis 2450 Euro. In Ebersberg gab es zwischen Herbst und Frühjahr zwar einen leichten Anstieg, vor allem im günstigeren Segment – mit 1610 bis 2340 lag die Spanne aber weitgehend auf dem Niveau des vorigen Erhebungszeitraumes. Ein halbes Jahr später mietet man ein Haus in der Kreisstadt schon um 1640 bis 2390 Euro.
Für den Landkreisnorden gibt es weniger Daten – der Trend ist dort aber ähnlich wie im Süden
Für die großen Gemeinden im Landkreisnorden ist die Datengrundlage des IVD zwar traditionell etwas dünner, die Zahlen legen aber nahe, dass der Trend dort ähnlich ist. Ein freistehendes Einfamilienhaus in Poing beispielsweise kostet derzeit mit 950 000 bis 1,25 Millionen Euro im Schnitt rund 50 000 Euro weniger als vor einem halben Jahr. Reihen- und Doppelhäuser – hier ohne Neubauten – kosteten vor einem Jahr zwischen 820 000 und 950 000 Euro, im Frühjahr dann zwischen 760 000 und 890 000 und aktuell zwischen 820 000 und 860 000 Euro.
Bei Eigentumswohnungen im Bestand zahlt man in Poing aktuell 4500 bis 5500 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu 4700 bis 8000 Euro vor einem Jahr. Bei den Neubauten dagegen ist die Entwicklung ähnlich wie beim großen Nachbarn im Süden: Hier liegt die Preisspanne aktuell zwischen 7500 und 8500 Euro, das sind in allen Segmenten im Schnitt 500 Euro pro Quadratmeter mehr als vor einem Jahr.
Das Pestel-Institut legt eine neue Analyse für den Landkreis Ebersberg vor. Demnach müssten pro Jahr 910 Wohnungen zusätzlich entstehen. Dabei gäbe es eigentlich genügend Leerstand.
Für gemietete Wohnungen gibt es aus Poing nur Daten für Bestand ab dem Jahr 1950, diese kosteten vor einem Jahr zwischen 12,80 und 17,60 Euro pro Monat und Quadratmeter, im Frühjahr dann 13,40 bis 18 Euro und aktuell 13,90 bis 18,40 Euro. In Markt Schwaben ist die Datenlage entsprechend, hier mietet man derzeit für Preise zwischen 12,80 und 16 Euro, vor einem halben Jahr waren es noch 12,50 bis 15,80 Euro und im Herbst 2023 lag die Spanne zwischen zwölf und 15,80 Euro.
Besonders die schwache Baukonjunktur ist laut IVD ursächlich für die Entwicklung
In den übrigen Gemeinden, die das IVD untersucht hat, ist der Trend entsprechend: Überall im Landkreis verlieren Immobilien an Wert, im Gegenzug steigen die Mieten, am günstigsten sind diese derzeit noch in den ländlichen Kommunen, etwa in Emmering, wo man zwischen 8,50 und 14,50 Euro zahlt – was aber in allen Bereichen 50 Cent mehr ist als im Frühjahr.
Beim IVD begründet man diese Entwicklung mit der aktuell schwachen Bautätigkeit, die zu einem Mangel an Mietwohnungen und entsprechenden Preissteigerungen geführt habe. Zudem seien die Finanzierungskosten für den Kauf eines Eigenheims weiterhin hoch. Das führe zum einen dazu, dass Leute, die eigentlich ein Haus hätten kaufen wollen, erst einmal Mieter bleiben, was die Nachfrage und damit die Mieten weiter steigen lässt. Zum anderen führt die geringere Nachfrage nach Häusern hier zu einer Senkung der Kaufpreise – wie eben bei der Villa in Vaterstetten.
