Denkmalschutz In Kirchseeon streiten Behörden und Eigentümer

In der Koloniestraße Kirchseeon stehen einige historische Gebäude der Eisenbahnsiedlung unter Denkmalschutz. So sah Haus Nummer 8 vor etwa 30 Jahren aus.

(Foto: Photographie Peter Hinz-Rosin)

Wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, hat nur wenig Spielraum beim Umbau. Daraus ergibt sich schnell ein Interessenkonflikt zwischen Behörden und Eigentümern, wie ein Fall in Kirchseeon zeigt.

Von Christoph Hollender, Kirchseeon

Von "behördlicher Willkür" ist die Rede und von "Leute schikanieren". Die Vorwürfe einiger Immobilienbesitzer aus dem Landkreis Ebersberg richten sich an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege in München. Susanna Roghani ist eine dieser Eigentümer. Die Unternehmerin besitzt denkmalgeschützte Gebäude in Kirchseeon und möchte durch Neu- oder Umbau für zusätzlichen Wohnraum sorgen. Doch in mehreren Fällen scheitert dies an den Behörden. Ihren Ärger will die Münchnerin nun öffentlich machen und erzählt, vor welcher Herausforderung sie stehe und welchen überraschenden Lösungsvorschlag sie von der Behörde aus München erhalten habe.

Die Geschichte beginnt in der Koloniestraße in Kirchseeon im Jahr 1905. Damals baute die Königlich Bayerische Staatseisenbahn für deren Arbeiter Häuser nahe der Bahntrasse. 2013 wurden die noch bestehenden Bauten unter Denkmalschutz gestellt. Erstaunlich spät, findet Susanna Roghani, dennoch kaufte die Münchnerin vier dieser alten Häuser. Die 46-Jährige ist selbstständige Projektentwicklerin, kauft Immobilien in und um München, saniert diese und verkauft oder vermietet die Objekte dann weiter.

"Historischer Erhaltungswert" heißt es in den Behörden. Doch die Eigentümerin verweist darauf, dass das Gebäude deplatziert zwischen den neuen bunten Häusern wirke.

(Foto: Peter Hinz-Rosin)

Dass die Sanierungen nicht einfach werden, war klar

Dass es mit den Gebäuden in Kirchseeon nicht ganz so einfach werden würde, sei ihr beim Kauf 2015 bewusst gewesen, berichtet sie. Aber dass sie es mit einer "derartigen behördlichen Willkür" zu tun bekomme, wie sie die Zusammenarbeit mit dem Landesamt für Denkmalpflege nennt, damit habe sie nicht gerechnet.

Ihr Ziel sei es, Wohnraum zu schaffen. In Zeiten, in denen es in und um München sowieso zu wenig bezahlbare Wohnungen gibt, sei dies nicht nur ein lukratives Unterfangen, sondern auch eine sinnvolle Idee, findet die 46-Jährige. Zwei Gebäude in der Koloniestraße wollte Roghani abreißen lassen:

Zudem sei das Gebäude wegen eines Wasserschadens marode und die Sanierung deshalb nicht wirtschaftlich.

(Foto: Peter Hinz-Rosin)

Denn Nummer acht und zehn sind mittlerweile nur mehr über die Rotbuchenstraße zu erreichen und stehen ein wenig verlassen inmitten einer Neubausiedlung. Zu alt, zu marode, zu verbraucht, sagt die Münchner Unternehmerin. Einen historischen Wert inmitten der neuen bunten Doppelhaushälften mit Sichtschutzwänden vor den Gärten kann sie nicht entdecken. Auf das frei gewordene Grundstück würde sie neue Häuser bauen und diese dann verkaufen oder vermieten.

Was erlaubt ist, entscheidet die Denkmalschutzbehörde

Die beiden anderen Gebäude aber - Nummer eins und Nummer fünf - würde sie sanieren wollen und dabei den historischen Wert und Aufriss "auf jeden Fall" erhalten, wie Roghani versichert. Soweit der Plan. Doch ihr Vorhaben stößt bislang in beiden Herangehensweisen an behördliche Grenzen sowie an gesetzliche Vorgaben. Denn: Was bei denkmalgeschützten Gebäuden erlaubt ist und was nicht, entscheidet eigentlich die Denkmalschutzbehörde des Landratsamtes.

Doch viele Fälle würden im Landkreis Ebersberg schnell an das übergeordnete Landesamt für Denkmalpflege weitergegeben; das sagt zumindest ein Besitzer eines denkmalgeschützten Gebäudes in Markt Schwaben. Seinen Namen will er allerdings nicht in der Zeitung lesen, weil er Sorge hat, Probleme mit der Behörde zu bekommen. Auch im Fall von Susanna Roghani meldete sich das Landesamt für Denkmalpflege aus München zu Wort.

Dort finde man den Plan der Eigentümerin für die Gebäude in Kirchseeon nicht gut; weder die Abrisse noch die Umbaumethoden. Weil die Gebäude Nummer acht und zehn Bestandteile der denkmalgeschützten ehemaligen Eisenbahnsiedlung seien, liege deren Erhaltung im Interesse der Allgemeinheit, schreibt die Behörde. Ein Abbruch sei der Eigentümerin laut Denkmalschutzgesetz untersagt, weil die Bauten von "hohem historischen Erhaltungswert" seien. Und: "Beide Gebäude befinden sich in einem eindeutig sanierbaren Zustand."

Beim Umbau des zu niedrigen Dachgeschosses von Nr. 1 gibt es ebenfalls Schwierigkeiten.

(Foto: Peter Hinz-Rosin)

Wirtschaftlich sei die Sanierung nicht zumutbar

Susanna Roghani sieht das anders: Im Keller der Gebäude gebe es einen Wasserschaden, in einigen Zimmer schimmle es und die Bausubstanz sei marode. "Es macht wenig Sinn, die Gebäude zu sanieren." Außerdem sei es wirtschaftlich äußerst fragwürdig, denn die Projektentwicklerin schätzt die Kosten einer Sanierung auf etwa eine Million Euro. "Ich zahle damit immer drauf", sagt Roghani. Zu beweisen, dass die Gebäude wirtschaftlich nicht zumutbar sind, sei jetzt ihr nächster Schritt, kündigt sie an. Den will sie notfalls auch gerichtlich gehen.

Bei der Sanierung der anderen Gebäude läuft es ebenfalls nicht ganz nach Roghanis Vorstellungen. Um ein Dachgeschoss zu einer Wohnung ausbauen zu können, wollte sie den Dachstuhl "ein wenig anheben". Doch eine Anhebung des Daches komme nicht infrage, habe eine Gebietsreferentin des Landesamtes für Denkmalpflege der Eigentümerin vor Ort mitgeteilt. Stattdessen hätte die Referentin vorgeschlagen, das Geschoss "an Kleinwüchsige" zu vermieten, beteuert Susanna Roghani. Diese Aussage sei nicht nur vollkommen "überraschend" gewesen, sondern auch "völlig deplatziert".

Auf Nachfrage bei der Behörde teilt Sprecherin Dorothee Ott mit, dass die Meinung und die Auffassung des Landesamtes für Denkmalpflege keinesfalls sei, als Lösungsmöglichkeit öffentlich vorzuschlagen, Gebäude an Kleinwüchsige zu vermieten. Ott betont indes aber auch, dass sie nicht bestätigen könne, dass sich die Auseinandersetzung zwischen der Eigentümerin und der Gebietsreferentin so abgespielt hat. "Um zu klären, wie die Diskussion verlaufen ist, wird in Kürze ein Gespräch mit allen Beteiligten im Landesamt für Denkmalpflege stattfinden."

Erheblicher Eingriff in den Bestand oder nur wenige Zentimeter höher?

Dass Roghani das Dach eines der Gebäude an der Koloniestraße nicht anheben dürfe, begründet das Landesamt damit, dass es "ein erheblicher Eingriff in den historischen Bestand des Denkmals" und "mit Beeinträchtigungen seines historischen Erscheinungsbildes verbunden" sei. "Diese Entscheidung träfe aber letztendlich nach Abwägung der verschiedenen Belange die zuständige Untere Denkmalschutzbehörde am Landratsamt Ebersberg."

Diese habe Roghani letztendlich auch offiziell untersagt, das Gebäude nach ihren Vorstellungen zu sanieren; die Begründung und der Anstoß dazu sei jedoch aus München gekommen - so zumindest legt Unternehmerin Roghani das Verbot des Umbaus aus.

Dass die Denkmalschutzbehörde im Landratsamt Ebersberg Fälle an das Landesamt nach München einfach weiter delegiere, dementiert Sprecherin Evelyn Schwaiger. Aufgabe des Landesamtes in München sei es offiziell nur, "eine denkmalfachliche Bewertung abzugeben", schreibt Schwaiger. Roghani sagt, ihr sei schleierhaft, wer wofür zuständig sei. Letztendlich spielt das für die Münchnerin aber auch keine Rolle; sie ist einfach enttäuscht.

Die Unternehmerin kann jetzt nur abwarten

In der Vergangenheit habe sie meistens "sehr gute Erfahrungen" mit Behörden gemacht, berichtet die Unternehmerin. Umso weniger könne sie nachvollziehen, auf welcher Grundlage bestimmte Mitarbeiter des Landesamtes für Denkmalpflege entscheiden. Das Dach nur wenige Zentimeter nach oben zu versetzen, würde aus Sicht Roghanis keinesfalls den historischen Bestand des Denkmals beeinträchtigen. Und auch Architekt Fabian Günther, dessen Büro auf Altbausanierungen spezialisiert ist, habe ihr das bestätigt. Ein Eingriff in den Dachstuhl ohne das statische System zu ändern, beeinflusse "den historischen Wert des Gebäudes nicht", sagt dieser. Die Konstruktion bleibe exakt die gleiche.

Trotzdem gilt das Umbau-Verbot der Behörden. Für die Münchnerin heißt es deshalb abwarten. Sie geht davon aus, dass die Behörden "nicht auf einen Konsens aus sind". Schade sei das für jene, die dringend eine Wohnung suchten.