Wohnen in der Region: Immobilienpreise im Landkreis steigen weiter rasant

Immobilien sind begehrt und in den meisten Landkreisgemeinden rar. Stark wachsen werden Prognosen zufolge Vaterstetten, Markt Schwaben und vor allem Poing - hier die Brachfläche, auf der das neue Baugebiet Lerchenwinkel entsteht.

(Foto: Christian Endt)

Vor allem Einfamilien- und Reihenhäuser legen gewaltig an Wert zu. Auch Mieter müssen deutlich mehr zahlen als noch vor ein paar Jahren.

Wer sich im Herbst 2018 in der Kreisstadt eine Immobilie gekauft hat, hätte sein Geld schwerlich besser investieren können: Innerhalb eines halben Jahres stiegen die Kaufpreise in Ebersberg bei Einfamilienhäusern um 4,7 Prozent, das wird im Münchner Umland nur getoppt durch die Kreisstadt Dachau. Bei den Doppelhaushälften liegt Ebersberg sogar ganz an der Spitze, was die Wertsteigerung betrifft: Im Vergleich zum Herbst 2018 kosteten sie im Frühjahr 2019 um 5,3 Prozent mehr, im Fünf-Jahres-Vergleich beträgt der Zuwachs sogar 73 Prozent, der Rekord im Umland. Auch bei den Eigentumswohnungen stiegen die Kaufpreise in Ebersberg um 4,7 Prozent, nur die Kreisstadt Erding hat noch mehr zu bieten, hier betrug der Zuwachs 7,6 Prozent. Insgesamt beleuchtet der aktuelle Bericht des Marktforschungsinstituts des Immobilienverband Deutschland (IVD), dass der Boom im Münchner Speckgürtel wohl noch lange nicht abflaut.

Betrachtet man die absoluten Kaufpreise für Immobilien, ist der Landkreis, so kurios es klingt, noch vergleichsweise günstig. Wer sich ein bestehendes, gut erhaltenes Einfamilienhaus kaufte, zahlte in Ebersberg im Frühjahr 2019 durchschnittlich 804 000 Euro, das sind zwar 66 000 Euro mehr als noch vor einem Jahr, in fast allen anderen Kreisstädten im Münchner Umland musste man aber zum Teil deutlich mehr investieren. Nur in Fürstenfeldbruck kann man noch günstiger wegkommen, hier nennt der IVD-Marktbericht 776 000 Euro als Durchschnitt. In der Kreisstadt Starnberg hingegen musste man für Einfamilienhäuser mehr als doppelt so viel hinlegen wie in Ebersberg, nämlich 1,72 Millionen Euro.

Für ein Haus in Vaterstetten bekommt man in Ebersberg zwei

Doch auch innerhalb des Landkreises kann man deutlich mehr Geld ausgeben für Immobilien als in der Kreisstadt: Wer etwa ein freistehendes Einfamilienhaus mit sehr gutem Wohnwert in Vaterstetten kaufen möchte, muss zwei Millionen Euro mitbringen - davon bekommt man in Ebersberg locker schon zwei solche Häuschen, und hat mit ein bisschen Glück sogar noch Geld übrig. In Grafing wurden freistehende Einfamilienhäuser in hoher Qualität mit 1,1 Millionen Euro gehandelt, in Kirchseeon und Poing legte man dafür eine glatte Million hin, in Zorneding 50 000 Euro mehr.

Freilich hängt das auch immer davon ab, ob solche Objekte überhaupt auf den Markt gebracht werden. Laut der IVD-Gutachter nämlich übersteigt fast überall die Nachfrage das Angebot, in manchen Gemeinden wie etwa Vaterstetten sogar "bei weitem". Doch selbst kleinere Landgemeinden wie etwa Aßling sind nicht ausgenommen, hier stellen die Gutachter fest, dass die Nachfrage hoch sei und "durch das vorhandene Angebot nicht oder nur unzureichend gedeckt werden" könne. In anderen Gemeinden hingegen tun sich immer wieder neue Möglichkeiten auf, etwa in Poing, das mit einem Einwohnerzuwachs von 22,5 Prozent in zehn Jahren die Gemeinde mit dem zweitstärksten Wachstum im Münchner Umland war. Nur in Feldkirchen legte die Einwohnerzahl noch stärker zu, nämlich um 26,3 Prozent.

Auch die Mietpreise steigen im Landkreis rasant an

Auch die Wohnungsmieten haben die Fachleute vom IVD untersucht, vor allem im Langzeitvergleich zeigt sich hier, dass das Wohnen im Landkreis Ebersberg immer teurer wird. In den vergangenen fünf Jahren legten die Mieten in der Kreisstadt um 40 Prozent zu, eine größere Steigerung - nämlich 45 Prozent - hat von allen Kreisstädten im Umland nur Erding zu verzeichnen. Doch auch hier relativiert sich diese Feststellung wieder etwas, wenn man die absoluten Zahlen betrachtet. Laut IVD ist Ebersberg immer noch die günstigste Kreisstadt, wenn man die Neuvertragsmieten betrachtet. 86 Prozent aller im ersten Halbjahr 2019 angebotenen Objekte in Ebersberg verzeichneten ein Mietpreisniveau von unter 13 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In München lagen die Preise bei Neuvermietungen gerade einmal in sechs Prozent aller Fälle bei weniger als 13 Euro, in Starnberg waren es 30 Prozent und in Dachau 44 Prozent.

Die günstigsten Mieten unter allen untersuchten Umlandgemeinden wurden in Aßling registriert. Zehn Euro pro Quadratmeter legte man dort durchschnittlich für eine Mietwohnung im Bestand hin, wer beispielsweise in Pöcking oder Starnberg lebt, zahlte durchschnittlich 17,50 Euro beziehungsweise 16,90 Euro pro Quadratmeter, das sind die höchsten Durchschnittswerte in der ganzen Region. In der Landeshauptstadt beträgt der Durchschnittspreise 17 Euro. In Vaterstetten zahlte man für eine vergleichbare Wohnung 13,30 Euro, in Poing 12,80 Euro, in der Kreisstadt 12,20 Euro, in Grafing und Kirchseeon 11,50 Euro.

Zwar wird in vielen Gemeinden auch neuer Wohnraum errichtet, die Konkurrenz darum wird in den nächsten Jahren dennoch nicht abnehmen. Ebersberg wird laut Prognosen einer der Landkreise sein, die am stärksten wachsen. Bis zum Jahr 2037 sind 13 Prozent mehr Einwohner prognostiziert, nur der Landkreis Dachau wird wohl noch einen größeren Einwohnerzuwachs verbuchen. Dabei gehört der Landkreis Ebersberg schon jetzt zu den am dichtesten besiedelten Landkreisen im gesamten Freistaat.