Man solle sich Land kaufen, schließlich wird kein neues mehr hergestellt, riet einst Mark Twain. Im Landkreis Ebersberg, so legt es ein Bericht des Innenministeriums nahe, kommt man 106 Jahre nach dem Tod Twains dessen Empfehlung fleißig nach. Im vergangenen Jahr wechselten rekordverdächtig viele Grundstücke und Immobilien den Besitzer. Gleichzeitig sinkt die Größe der ver- und gekauften Flächen, kräftig gestiegen sind dagegen die Preise pro Quadratmeter.
Seit Jahren wird diese Entwicklung bereits vom Statistischen Landesamt, vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München oder der Gesellschaft für Immobilienmarktforschung (IVD) konstatiert. Neu ist allerdings, dass sich neben Statistikern und Wirtschaftsverbänden mittlerweile auch das bayerische Innenministerium des Themas angenommen hat.
Erster amtlicher Immobilienmarktbericht für Bayern
Anfang der Woche stellte Innenminister Joachim Herrmann den ersten amtlichen Immobilienmarktbericht für Bayern vor, den ein Gutachterausschuss erarbeitet hatte. Dieser kommt zu dem Schluss, dass der kräftige Anstieg der Bevölkerungszahlen im Großraum München die Preise nach oben drückt, während gleichzeitig Bevölkerungszahlen und Landpreise in anderen Regionen sinken.
Die Folge davon zeigt sich am Beispiel des Landkreises Ebersberg exemplarisch. Zählten die Gutachter hier im Jahr 2014 noch 1523 Immobiliengeschäfte, waren es ein Jahr später bereits 1727 derartige Transaktionen. Wenig überraschend stieg damit auch der Gesamtumsatz: Wurden 2014 noch 595,4 Millionen Euro erwirtschaftet, waren es ein Jahr darauf bereits 656,6 Millionen Euro. Eine Entwicklung, die auf den ersten Blick dem Trend zu widersprechen scheint, bedeutet dies doch, dass der durchschnittliche Grundstückswert von 2014 auf 2015 von 390 000 auf 380 000 Euro zurückgegangen sein muss.
Die durchschnittliche Grundstücksgröße sinkt
Erklären lässt sich dies dadurch, dass die durchschnittliche Größe der verkauften Grundstücke noch schneller sinkt. So wurden 2014 noch insgesamt 229,4 Hektar Land veräußert, 2015 waren es lediglich 206,2 Hektar - deren Gesamtpreis allerdings um mehr als 60 Millionen Euro über dem Wert des Vorjahres lag. War das verkaufte Durchschnittsgrundstück im vorvergangenen Jahr noch 1506 Quadratmeter groß - der zu je 259 Euro zu haben war - waren es ein Jahr darauf bereits 318 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsgröße sank auf 1193 Quadratmeter.
Besonders Wohnhäuser werden zu Rekordpreisen gehandelt. Laut Studie des Gutachterausschusses liegt die Untergrenze bei Ein- und Zweifamilienhäusern bei 600 000 Euro, damit liegt der Landkreis in der Spitzengruppe. Zum Vergleich: im Landkreis Kronach - am anderen Ende der Statistik - bekäme man dafür etwa sieben Wohnhäuser. Allerdings geht es auch noch teurer, wer sich im "urbanen Bereich München" ansiedeln möchte, zahlt 1,2 bis 1,5 Millionen Euro pro Haus. Werte allerdings, die andere Statistiken für die München-nahen Gemeinden wie etwa Vaterstetten und Poing teilweise ebenfalls ausweisen. So ermittelte der Marktbericht des IVD bereits Anfang des Jahres für Vaterstetten Spitzenwerte von 1,5 Millionen Euro pro Einfamilienhaus, in Kirchseeon und Ebersberg waren es noch eine Dreiviertelmillion.
Nur in München kostet der Quadratmeter noch mehr
Und auch das Land selbst, das Mark Twain zum Kauf empfahl, ist richtig teuer: Zwischen 400 und 800 Euro kostet laut Gutachterstudie der Quadratmeter Wohnbauland. Damit wird der Landkreis Ebersberg lediglich von der Stadt München übertroffen, wo Wohnbauflächen erst von 800 Euro aufwärts zu haben sind. Weniger als ein Zehntel davon zahlt man dagegen für Wohnbauland im Norden des Freistaates.
Betroffen von der Preisentwicklung sind auch landwirtschaftliche Flächen. Während in einigen Teilen Bayerns ein Quadratmeter Ackerland für weniger als zwei Euro zu haben ist und in den meisten Landkreisen um die fünf Euro pendelt, gehört Ebersberg neben Fürstenfeldbruck, Erding und Mühldorf am Inn zur Spitzengruppe bei den Agrarlandpreisen: Zehn Euro pro Quadratmeter und mehr muss hinlegen, wer eine Wiese oder ein Feld erwerben möchte. Wenn man es denn erwerben kann. Denn wie immer öfter zu hören ist - etwa bei den Grundstücksverhandlungen zur neuen Parsdorfer Umgehung - wollen die wenigsten Landwirte ihre Äcker verkaufen. Es werden schließlich keine neuen mehr hergestellt.