Die neuen Bebauungspläne "Dobelklause" und "Am Dobel West" sind ihrer Aufstellung ein gutes Stück näher. In seiner Sitzung am Dienstag hat der Bauausschuss den Billigungs- und Auslegungsbeschluss gefasst. Was schnöde klingt, hat für den Grafinger Süden spürbare Auswirkungen. Denn die beiden Areale, die eigentlich ein großes aufspannen, stellen mit ihren zusammen etwa 5500 Quadratmetern die letzte größere dort bebaubare Fläche dar. In der Nachbarschaft ist man von dem Beschluss wenig begeistert.
Eine Sammeleinwendung von immerhin 77 Anwohnern hatte nebst zahlreichen Einzeleinwendungen eine ganze Reihe an Punkten kritisiert. "Die bereits bestehenden Regelungen aus den Bebauungsplänen der umliegenden Grundstücke hinsichtlich der Bebauungsdichte, Abstandsflächen und Grünflächen wurden bei diesem Bebauungsplan größtenteils ignoriert", heißt es darin etwa. Die Bebauung füge sich nicht in den Bestand der umliegenden Grundstücke ein und sei zu dicht.
Bis zu 36 Wohnungen könnten auf dem Bauland einmal entstehen: Vier Mehrfamilienhäuser mit je drei Wohnungen sowie zwölf Reihenhäuser, die - theoretisch zumindest - mit je zwei Wohnungen ausgebaut werden könnten. Allenfalls 24 sind nach Ansicht der Einwender vertretbar.
Die 36 Wohnungen spannen den Bogen zum zweiten Kritikpunkt der Nachbarn, der verkehrlichen Erschließung. Die sieht der Bebauungsplan über eine Tiefgarageneinfahrt vor - ganz im Süden des Areals und praktisch in Form einer Verlängerung der Löwengrube gen Südosten. "Dies konzentriert ein erhebliches Verkehrsaufkommen auf einen Punkt, welches die umliegenden Anwohner belastet. Der Verkehrsabfluss über die Löwengrube in die Glonner Straße ist umständlich und doppelt so lange als über die Pfarrer Dr.-Rauch-Straße und die Pflegerbäckstraße."
Das sieht die Stadt anders. Sie beruft sich auf ein zuletzt auch aus der Anwohnerschaft gefordertes unabhängiges Verkehrsgutachten aus dem November 2020. Dessen Ergebnisse liegen nun vor. Demnach steigt die tägliche Gesamtverkehrsbelastung mit dem Baugebiet im Prognosejahr 2035 in der Löwengrube von bisher 235 auf 309 Kfz am Tag. Für die Pfarrer-Dr. Zeiller-Straße gibt das Gutachten eine Steigerung von 354 auf 425 Fahrzeuge am Tag an, für die Pfarrer-Dr.-Rauch-Straße von 539 auf 609 Fahrzeuge am Tag. Laut Bauamt lägen die Werte "nur knapp" über den Belastungsgrenzen für Wohnstraßen.
Gerechtfertigt hält das Gutachten die Pläne insbesondere mit Blick auf die sogenannte Spitzenstundenbelastung. Es beziffert sie für die Löwengrube auf 42 Fahrzeuge je Stunde, für die Pfarrer-Dr. Zeiller-Straße auf 57 sowie für die Pfarrer-Dr.-Rauch-Straße auf 80. "Damit bleibt die Belastung weit hinter dem Belastungswert von 400 Kfz pro Stunde zurück, der als Orientierungswert für die Verträglichkeit der Verkehrsbelastung gilt."
Der Stadt scheint es bei der Planung ohnehin mehr ums sprichwörtliche große Ganze zu gehen. Auf dem Gelände würde "dringend erforderlicher Wohnraum" geschaffen, ergo: Wo, wenn nicht dort?
Bei dem Plan handele es sich bereits um eine Kompromisslösung. So verzichte die Stadt "trotz eines baulichen Umfeldes mit einer zweigeschossigen Bebauung und auch größtenteils ausgebauten Dachgeschossen auf ein Dachgeschoss". Und: "Aus Rücksichtnahme auf die südöstliche Nachbarbebauung und damit auch auf das Grundstück der Einwendungsführer wurde damit eine ansonsten städtebaulich gebotene höhere Bebauung vermieden."
Eine Ansicht, die auch die Regierung von Oberbayern und das Ebersberger Landratsamts in deren Stellungnahmen teilen. Erstere begrüßte die Planung hinsichtlich der Maßgabe "Innenentwicklung vor Außenentwicklung". Das Landratsamt mailte nach Grafing: "In der Abwägung mit den Interessen an der Schaffung zusätzlichen Wohnraums und dabei vor allem durch eine Innenentwicklungsmaßnahme eines bereits bestehenden Wohnbaugebiets sind die Belange der Wohnruhe zurückzustellen." Auch aus naturschutzfachlicher Sicht hätte es keine Einwände.
Selbst wenn die Pläne, was zu erwarten ist, vom Stadtrat bestätigt werden, bedeutet dies keinen sofortigen Baustart. Sie fungieren lediglich als Rahmen für den Fall, dass die Eigentümer das Gelände in absehbarer Zeit entwickeln wollen.
