Es muss gebaut werden: Bis 2028 braucht der Landkreis Ebersberg rund 910 neue Wohnungen – und zwar pro Jahr. Diese Wohnungsbau-Prognose für die kommenden vier Jahre hat das Pestel-Institut in einer aktuellen Regional-Analyse zum Wohnungsmarkt ermittelt. „Der Neubau ist notwendig, um das bestehende Defizit – immerhin fehlen im Landkreis Ebersberg aktuell rund 1110 Wohnungen – abzubauen: Aber auch, um abgewohnte Wohnungen in alten Häusern nach und nach zu ersetzen. Hier geht es insbesondere um Nachkriegsbauten, bei denen sich eine Sanierung nicht mehr lohnt“, sagt Matthias Günther vom Pestel-Institut.
Der Wissenschaftler erwartet allerdings, dass das Baupensum zurückgeht: Günther spricht von einem „lahmenden Wohnungsneubau, dem mehr und mehr die Luft ausgeht“. So gab es in den ersten fünf Monaten dieses Jahres nach Angaben des Pestel-Instituts im ganzen Landkreis Ebersberg lediglich für 141 neue Wohnungen eine Baugenehmigung. Zum Vergleich: 2023 waren es im gleichen Zeitraum immerhin noch 393 Baugenehmigungen. „Damit ist die Bereitschaft, im Kreis Ebersberg neuen Wohnraum zu schaffen, innerhalb von nur einem Jahr um 64 Prozent zurückgegangen“, sagt Matthias Günther.
Zwar ist das Zinsniveau nach wie vor hoch, doch die Preise für Immobilien gehen auch im Raum Ebersberg deutlich zurück. Finanzexperten sind sich deshalb einig, dass nun ein guter Zeitpunkt gekommen ist, um in ein Eigenheim zu investieren.
Am Wohnungsbedarf in Ebersberg ändere auch die Zahl leer stehender Wohnungen nichts: Der aktuelle Zensus registriert für den Landkreis immerhin rund 1950 Wohnungen, die nicht genutzt werden, so das Pestel-Institut. Das seien drei Prozent des gesamten Wohnungsbestandes im Landkreis. Ein Großteil davon – nämlich rund 870 Wohnungen – stehe jedoch schon seit einem Jahr oder länger leer. Das seien immerhin rund 45 Prozent des gesamten Leerstands.
„Dabei geht es allerdings oft um Wohnungen, die auch keiner mehr bewohnen kann. Sie müssten vorher komplett – also aufwendig und damit teuer – saniert werden“, sagt Günther. Grundsätzlich sei ein gewisser Wohnungsleerstand aber immer auch notwendig. „Rund drei Prozent aller Wohnungen, in die sofort jemand einziehen kann, sollten frei sein. Schon allein, um einen Puffer zu haben, damit Umzüge reibungslos laufen können. Und natürlich, um Sanierungen überhaupt machen zu können. Aber es wird nur selten gelingen, Wohnungen, die lange leer stehen, wieder zu aktivieren und an den Markt zu bringen“, so das Fazit von Matthias Günther.
Denn viele Hauseigentümer halten sich nach Beobachtungen des Pestel-Instituts mit einer Sanierung zurück: „In ihren Augen ist eine Sanierung oft auch ein Wagnis. Sie sind verunsichert. Sie wissen nicht, welche Vorschriften – zum Beispiel bei Klimaschutz-Auflagen – wann kommen“, kritisiert der Leiter des Pestel-Instituts. Außerdem hapere es bei vielen auch am nötigen Geld für eine Sanierung.
