Viele Bauherren, bei denen das Geld nicht allzu locker sitzt, wollen keinen eigenen Architekten. Sie erwerben lieber ein schlüsselfertiges Standardhaus von einem Bauträger oder ein Fertighaus. Das geht in der Regel auf Kosten der individuellen Vorstellungen: Persönlichen Gestaltungswünschen sind dabei naturgemäß Grenzen gesetzt. Man muss, vereinfacht gesagt, nehmen, was man kriegt. Eingriffsmöglichkeiten in der Bauphase und erst recht danach sind eher nicht gegeben.
Andererseits sprechen einige gewichtige Argumente für das Standardhaus. So zum Beispiel der Festpreis. Damit hat man die Kosten weitgehend unter Kontrolle, das finanzielle Engagement bleibt überschau- und kalkulierbar.
Aushandeln und aufpassen
Meistens. In der Praxis sieht diese vermeintliche Sicherheit oft anders aus - es können Fallen lauern. So sollte man sich als künftiger Käufer Pläne und Zeichnungen des projektierten Hauses genau anschauen, zum Beispiel die der Tür- und Fensteröffnungen. Denn keineswegs selbstverständlich zählen Türblätter zu den Leistungen des Anbieters, und bei den Fenstern ist häufig nur eine einfache Verglasung geplant. Oder es sind Bauleistungen nicht vorgesehen, welche für die Fertigstellung des Hauses unerlässlich sind, zum Beispiel der Anschluss an das Be- und Entwässerungsnetz oder eine funktionsfähige Gegensprech- bzw. Öffneranlage.
Man sollte deshalb vor dem Abschluss den Kaufvertrag durch einen unabhängigen Sachverständigen, zum Beispiel einen auf privates Baurecht spezialisierten Anwalt, gründlich prüfen lassen. Das gilt insbesondere auch für die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Anbieters, das berüchtigte Kleingedruckte, in dem sich so mancher Fallstrick verbergen kann.
Der Experte kann zudem bei Bedarf den Endpreis beurteilen, da er sich mit den Preisen für Materialien und Bauteilen auskennen und auch die Arbeitskosten einschätzen können sollte. Grundsätzlich empfiehlt es sich, eine bedingungslose Festpreisbindung zu vereinbaren, und zwar bis zur endgültigen Abnahme der Immobilie, zumindest jedoch für einen Zeitraum von 15 Monaten.
In puncto Fertigstellungstermin sollte man sich ebenfalls nicht auf ungefähre Angaben einlassen. Es empfieht sich, einen realistischen, aber festen Termin auszumachen und möglichst schriftlich festzuhalten, dass man bei Nichteinhaltung unter Umständen Schadenersatzansprüche geltend machen wird.
Wenn der Architekt am Werk ist
Solche Bedingungen lassen sich natürlich auch mit Architekten aushandeln. Es ist keineswegs so, dass von Architekten individuell gebaute Wohnhäuser a priori teurer sind als fertige Exemplare. Im Gegenteil: Viele Architekten haben sich auf preisgünstiges Bauen spezialisiert, und generell lassen die meisten über Honorare und Kosten mit sich reden. Allerdings sollte man als Bauherr bereits beim ersten Gespräch offen sagen, welche Summe maximal zur Verfügung steht. Damit lässt sich von vornherein vermeiden, dass sich die Summe erst während des Bauens herausstellt.
Ein Architekt berechnet sein Honorar normalerweise auf der Grundlage der Baukosten. Viele Bauinteressierte glauben deshalb erst einmal, dass er demzufolge besonders teuer plant. Das ist aber eher selten der Fall - denn so etwas spricht sich schnell herum und ist keine gute Reklame. Außerdem spricht natürlich nichts dagegen, Kostenvoranschläge von zwei Architekten einzuholen. Das klingt aufwändig und ist es auch, aber der Bau eines Eigenheims stellt für die allermeisten Menschen eine enorme persönliche und finanzielle Herausforderung dar, der man mit größter Umsicht und Sorgfalt begegnen sollte.
Genaue Absprachen müssen sein
Generell gilt: Wer einen Architekten mit dem Hausbau beauftragt, sollte das Honorar frühzeitig festlegen und genau beschreiben, welche Leistungen bezahlt werden. Das erste Treffen zwischen dem Planer und seinem potentiellen Bauherrn ist gratis. Auch erste Projektarbeiten betrachten viele Architekten noch als Eigenwerbung. Spätestens, wenn Auslagen anfallen und die Planung beginnt, müssen Leistungen und Bezahlung jedoch feststehen. Ein Architektenvertrag regelt, welche Pflichten Planer und Auftraggeber haben.
Neben einer Limitierung der Kosten kann man mit dem Architekten auch ein zusätzliches Erfolgshonorar vereinbaren - das zum Beispiel dann fällig wird, wenn die angepeilten Baukosten unterschritten werden. Die Preise in die Höhe treiben indes oft die Bauherren selbst, wenn sie sich plötzlich für teurere Ausstattungsdetails entscheiden.
Der Architekt ist auch derjenige, der für alle notwendigen Arbeiten über Ausschreibungen Handwerksbetriebe engagiert. Das heißt in der Regel aber nicht, dass er deshalb auch Vetragspartner für die Handwerker ist - normalerweise ist der Bauherr in jeder Bauphase rechtlich der Vetragspartner für sämtliche Beteiligten.
Andererseits sollte man als Bauherr auch bei einem "Architektenhaus" auf keinen Fall auf die Baubegleitung verzichten, weil das Kosten einspart. Gerade der mit der Planung beauftragte Architekt kann bei Problemen am Bau schnell eingreifen, Fragen der Beteiligten beantworten und die Handwerksarbeiten zeitlich und logistisch sinnvoll koordinieren.
Den Wandel mit einplanen
Das Haus vom Bauträger passt mitunter nicht optimal zur momentanen Lebenssituation des Bauherren. Ein Abstellraum fehlt oder ein Arbeitszimmer, das Wohnzimmer ist zu klein, das Kinderzimmer zu groß, der Keller ungünstig geschnitten, oder man hätte gerne einen Durchgang vom Haus in die Garage. Der große Vorteil des Architektenprojekts ist die Möglichkeit, sich sein künftiges Zuhause maßschneidern zu lassen. Die eigenen Vorstellungen werden immobile Realität.
Individualität bringt auch bei der immer wichtiger werdenden Energieeinsparung Vorteile: Der Bauherr kann a priori über das gewünschte Heizungs- und Warmwassersystem entscheiden, ebenso über Art und Stärke von Dämmungen, Fenstertypen etc. Langfristig lassen sich über solche zunächst oft hohen Investitionen unterm Strich Kosten einsparen.
Vorteil: Barriereloses Bauen ist planbar
Das ist aber noch nicht alles. Ein Haus kann zudem dynamisch angelegt werden. Dadurch entspricht es auch den Bedürfnissen in künftigen Lebensabschnitten der Bewohner. So lässt sich ein Kinderzimmer zum Beispiel so konzipieren, dass später daraus ein Musikraum wird, oder das gesamte Erdgeschoss samt Bad wird von vornherein so gestaltet, dass man sich in fortgeschrittenem Alter darin barrierelos fortbewegen kann.
Und noch etwas: Ganz ohne die Hilfe eines Architekten kommen auch manche künftigen Eigentümer eines schlüsselfertigen oder eines Fertighauses nicht aus. Ein Bauantrag muss nämlich immer gestellt werden, und zwar von jemandem, der dazu berechtigt ist (Bauvorlagen-Berechtigung). Das sind meistens eben Architekten. Hat jedoch, was durchaus vorkommt, zum Beispiel ein Fertighaus-Unternehmen keinen eigenen Architekten dafür, muss der Käufer selber einen finden.