Sehr viel Geld, Zeit und Nerven kann sparen, wer vor dem Kauf einer Altbauwohnung (die also vor der Zeit von Betonwänden und -decken sowie Verbund- und Isolierglasfenstern und somit bis etwa 1949 gebaut worden ist), wie man sie in München häufig findet, das Objekt gründlich und sorgfältig unter die Lupe nimmt. Mehrere "Erkundungen" sind unerlässlich, altbauerfahrene Experten sollten unbedingt zur Begutachtung herangezogen werden (s.u.).
Bereits die erste Besichtigung sollte nicht nur dem Charme der Wohnung und ihrer Lage, sondern auch der Bausubstanz und potentiellen ernsthaften Schäden gelten. Wenn letztere schon ins Auge stechen, ist Zurüchkhaltung geboten bzw. muss man sich darauf einstellen, dass eine Renovierung eventuell teuer werden kann. Ein Rundgang mit akribischem (Experten-) Auge nicht nur durch die Wohnung, sondern auch durchs ganze Haus ist unerlässlich.
Punkt 1: die Wohnung
Dort ist auf die Stärke der Wände zu achten. Sind sie dünn, kann das mangelhaften Wärme-, aber auch Schallschutz bedeuten. Unter Umständen führt dies sogar zu statischen Problemen - falls die Wohnung umgebaut werden soll. Wenn die Wände der Heizkörpernischen dünn sind, kann das massive Wärmeverluste verursachen, die sich auch durch nachträgliche Isolierungen in den Nischen nicht wirklich vermeiden lassen.
Ein großes Problem in Altbauwohnungen ist mitunter der Trittschall; die Böden bzw. Decken sind oft so ausgelegt, dass sie die Schwingungen kaum gedämmt weitergeben. Abhilfe ist, falls überhaupt möglich, meist kostspielig. Durchgetretene Holzdielen, Brandstellen im Parkett (Kriegsschäden), beschädigte Fußleisten, mangelhaft verputzte, manchmal auch nicht gerade Wände sind ebenso Ärgernisse wie schlecht schließende Innentüren und beschädigte Fliesen oder dilettantisch verlegte Rohre und Leitungen.
Punkt 2: Fenster und Türen
In wenig oder nicht renovierten Altbauwohnungen sind die Fenster und Türen oft eine Ursache für massive Wärmeverluste. Das reicht von Einfachverglasungen über undichte, oft verzogene Fensterrahmen und poröses Holz bis hin zu undichten Wohnungstüren. Viele solcher Wohnungen sind mit Rolläden ausgestattet. Das ist an sich eine begrüßenswerte Sache, aber leider oft auch Quell von Schäden. Zudem sind alte Rollädenkästen meistens Stellen, an denen Wärme entweicht bzw. Kälte eindringt.
Augen auf beim Altbaukauf!
Punkt 3: Gemeinschaftseigentum: das Treppenhaus
Durchgetretene Holztreppen, ausgetretene Steinstufen im Eingangsbereich, abgewetztes Holz, Brandschäden und Mängel am Geländer sind typische Schwachstellen im Treppenhaus. Und auch dort können gegebenenfalls vorhandene Fenster schadhaft sein.
Punkt 4: das Dach
Es stellt eine potenzielle Schwachstelle ersten Grades dar. Am schlimmsten ist ein morscher oder verfaulter Dachstuhl, oft einhergehend mit mangelhafter Dachentwässerung, sprich: Dachrinnen und Abflussrohre; eine Renovierung kommt fast immer enorm teuer - auch mit finanziellen Rücklagen bzw. mit der (keineswegs selbstverständlichen!) Beteiligung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft treffen dabei jeden Einzelnen sehr hohe Forderungen. Ähnlich unangenehm ist eine schadhafte Dachdeckung.
Im Hinblick auf Wärmedämmung lässt sich meistens - gesundes Gebälk vorausgesetzt - vieles installieren; etwas schwieriger sieht es aus bei der Wärmedämmung der Decken jener Wohnungen, die direkt unter dem Dach liegen.
Nicht unterschätzen darf man auch die Gefahren durch Schädlinge, etwa Holzwürmer oder Schwammbildung. Besonders sogenanntes Sommerholz, das häufig in der von vielfachem Mangel bestimmten Zeit der dreißiger- und vierziger-Jahre verwendet wurde und das gemeinhin als minderwertiger denn "Winterholz" gilt, ist von Schädlingsbefall bedroht. Welches Holz damals tatsächlich verwendet wurde, ist oft nicht mehr herauszufinden, daher sollte sich das Augenmerk (vor allem des Fachmanns!) auf mögliche Schädlingsanzeichen richten.
Punkt 5: der Keller
Ein grundlegendes Problem nicht nur, aber vor allem von Altbauten sind Schäden durch Feuchtigkeit. Das Wasser dringt über undichte Keller, aber eben auch durch Dächer, Balkone, Fenster oder kaputte Leitungen ein. Naturgemäß sammelt es sich möglichst weit unten, was dann oft zu feuchten Kelleraußen- und / oder -innenwänden und feuchtem Kellerboden führen kann. Schlimmstenfalls sind auch die Außenwände des Hauses schon durchfeuchtet. Trockenlegen ist aufwändig und - einmal mehr - teuer. Manchmal ist es dazu aber auch schon zu spät.
Punkt 6: Äußere Erscheinung: die Fassade
Nicht jeder Riss im Putz der Fassade ist ein Desaster - Putzabplatzungen und -risse sind unschön, müssen aber nicht an die bauliche Substanz gehen. Andererseits lassen sich bedrohliche Schäden, etwa an tragenden Teilen, vom Laien oft nicht erkennen.
Augen auf beim Altbaukauf!
Einsatz für Experten
Neben profundem Fachwissen bringen altbauerfahrene Fachleute meist viel Erfahrung für den Altbaucheck mit. Grundsätzlich kommen verschiedene Experten in Betracht.
Architekten und Bauingenieure kennen sich aus bei der technischen Erfassung und Bewertung aller Bestandteile der Wohnung und des gesamten Hauses. Zudem können sie bei Planungen - etwa zum Wohnungsumbau -, beim Besorgen von Genehmigungen, bei der Kostenkalkulation sowie bei Begleitung und Überwachung von Bauvorhaben helfen.
Oft, aber nicht immer fungieren Architekten und Bauingenieure auch als Energieberater bzw. stellen einen Energieausweis aus. Vor dem Hintergrund steigender Sparanforderungen, etwa durch die neue Energieeinsparungsverordnung (EnEV) seit 1. Oktober 2009, ist auch hier Expertenrat immer wichtiger - gerade im Zusammenhang mit Altbauten. Kompetente Energieberater findet man z. B. über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Dieses hat deutschlandweit Energieberater gelistet, welche An-Ort-und-Stelle-Beratungen durchführen - und fördert diese Termine zudem.
Eine Alternative bieten die mehr als 400 Energieberatungsstellen der Verbraucherzentralen. Dort lässt sich in der Regel ein Gesprächstermin gegen eine geringe Gebühr vereinbaren. Für Einzelfragen kann man als Bauherr oder Käufer aber auch Hausbesuche ausmachen. Darüber hinaus gibt es viele selbstständige Energieberater, darunter Fachhandwerker mit entsprechenden Weiterbildungen.
Bei Altbauten empfiehlt es sich unter Umständen, einen Statiker hinzuziehen, zum Beispiel, wenn tragende Teile der Wohnung umgebaut werden sollen. Das gilt allerdings letztlich für alle Immobilien.
Der Bezirksschornsteinfeger schließlich bringt nicht nur Glück, sondern berät auch über den Zustand von Schornsteinen, Kaminen und eventuell Lüftungsanlagen. Er kann darüber hinaus beurteilen, welche Art von Heizung an welchen Kaminen angeschlossen werden darf und soll.