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Der Weg zur eigenen Immobilie (4):Augen auf beim Altbaukauf!

Keine Frage, Altbauwohnungen haben oft viel Charme: großzügige Räume, hohe Decken, schöner Parkettboden, unnachahmlicher Flair. Ein solches Domizil ist begehrenswert, hat aber auch Schwachstellen.

Sehr viel Geld, Zeit und Nerven kann sparen, wer vor dem Kauf einer Altbauwohnung (die also vor der Zeit von Betonwänden und -decken sowie Verbund- und Isolierglasfenstern und somit bis etwa 1949 gebaut worden ist), wie man sie in München häufig findet, das Objekt gründlich und sorgfältig unter die Lupe nimmt. Mehrere "Erkundungen" sind unerlässlich, altbauerfahrene Experten sollten unbedingt zur Begutachtung herangezogen werden (s.u.).

Bereits die erste Besichtigung sollte nicht nur dem Charme der Wohnung und ihrer Lage, sondern auch der Bausubstanz und potentiellen ernsthaften Schäden gelten. Wenn letztere schon ins Auge stechen, ist Zurüchkhaltung geboten bzw. muss man sich darauf einstellen, dass eine Renovierung eventuell teuer werden kann. Ein Rundgang mit akribischem (Experten-) Auge nicht nur durch die Wohnung, sondern auch durchs ganze Haus ist unerlässlich.

Punkt 1: die Wohnung

Dort ist auf die Stärke der Wände zu achten. Sind sie dünn, kann das mangelhaften Wärme-, aber auch Schallschutz bedeuten. Unter Umständen führt dies sogar zu statischen Problemen - falls die Wohnung umgebaut werden soll. Wenn die Wände der Heizkörpernischen dünn sind, kann das massive Wärmeverluste verursachen, die sich auch durch nachträgliche Isolierungen in den Nischen nicht wirklich vermeiden lassen.

Ein großes Problem in Altbauwohnungen ist mitunter der Trittschall; die Böden bzw. Decken sind oft so ausgelegt, dass sie die Schwingungen kaum gedämmt weitergeben. Abhilfe ist, falls überhaupt möglich, meist kostspielig. Durchgetretene Holzdielen, Brandstellen im Parkett (Kriegsschäden), beschädigte Fußleisten, mangelhaft verputzte, manchmal auch nicht gerade Wände sind ebenso Ärgernisse wie schlecht schließende Innentüren und beschädigte Fliesen oder dilettantisch verlegte Rohre und Leitungen.

Punkt 2: Fenster und Türen

In wenig oder nicht renovierten Altbauwohnungen sind die Fenster und Türen oft eine Ursache für massive Wärmeverluste. Das reicht von Einfachverglasungen über undichte, oft verzogene Fensterrahmen und poröses Holz bis hin zu undichten Wohnungstüren. Viele solcher Wohnungen sind mit Rolläden ausgestattet. Das ist an sich eine begrüßenswerte Sache, aber leider oft auch Quell von Schäden. Zudem sind alte Rollädenkästen meistens Stellen, an denen Wärme entweicht bzw. Kälte eindringt.