Wohnungsmarkt: Eine Auszeichnung, die keiner will

Laut einer Studie der Postbank soll Dachau der Lieblingsort von München Pendlern sein - wegen der Lage und niedriger Grundstückspreise. "So ein Schmarrn", findet der Oberbürgermeister. Die Berechnungen seien völlig falsch

"Dachau ist mit Abstand bester Pendlerstandort", wirbt die Postbank. Sie hatte beim Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) eine Studie in Auftrag gegeben, die herausfinden sollte, wo pendelbereite Käufer günstig Wohnungen kaufen können, um so die hohen Immobilienpreise von München umgehen zu können. "Selbst im teuersten Umlandkreis ist der Quadratmeter im Schnitt 2000 Euro günstiger als in München", so das Geldinstitut. In München lägen die Quadratmeterpreise bei 8079 Euro, in Dachau lediglich bei 5296,53 Euro. Die Zahlen seien aus dem vergangenen Jahr.

Zwar gebe es zum Beispiel in Landsberg am Lech billigere Wohnungen, doch die Verkehrsanbindungen in Dachau seien einfach verlockender: In zwölf Minuten könne man in München sein, heißt es in dem sogenannten Postbank Wohnatlas 2020. "So schnell lässt sich aus keiner anderen untersuchten Stadt nach München zur Arbeit pendeln." In einer Modellrechnung hat das HWWI anhand einer 70 Quadratmeter Wohnung dargelegt, dass Pendler aus Dachau 62,6 Jahre lang von der Ersparnis aus dem Immobilienkauf profitieren. Erst nach dieser Zeit haben sie die Ersparnis verfahren. Selbst in Karlsfeld, wo es teurer ist als in Dachau, würden Pendler knapp 46 Jahre lang brauchen, um die Ersparnis zu verfahren.

Hohe Preise für Immobilien gibt es nicht nur in Karlsfeld, sondern auch in Dachau. Eine Wohnung zu finden, ist auch hier nicht einfach. (Foto: Toni Heigl)

"So ein Schmarrn", ärgert sich Oberbürgermeister Florian Hartmann (SPD) über den Wohnatlas. "Die Zahlen, die erhoben wurden, sind komplett falsch. Die Preise in Dachau sind viel höher." Die Zahlen, die die Postbank verwendet hat, würden sich auf den gesamten Landkreis beziehen. "Da werden die Preise in der Stadt Dachau mit denen von anderen Landkreisgemeinden in einen Topf geworfen", moniert Hartmann. Außerdem brauche man etwa doppelt so lang als die beworbenen zwölf Minuten, um mit der S-Bahn zum Marienplatz zu kommen.

Auch Armin Riedl, Vorstand des Vereins Haus und Grundeigentümer Dachau und Umgebung, sieht Schwächen in der Studie. "Es ist eine sehr wohlwollende Berechnung", sagt er milde. "Wenn man auf Immoscout schaut, findet man tatsächlich einige wenige Angebote um die 6000 Euro pro Quadratmeter, aber sicher nicht mehr darunter." Dabei handele es sich um Altbestand. Neubauten lägen deutlich darüber. Da müsse man schon mit etwa 8000 Euro für den Quadratmeter rechnen. In Karlsfeld habe er auch schon Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von 10 000 Euro gesehen, so Riedl. "Manchmal bin ich schon schockiert, wenn ich die Preise sehe, aber der Markt gibt es her. Ich habe noch keinen Vermieter gehört, der mit dem Preis runter gehen musste, weil keiner seine Wohnung haben wollte." Insofern bestimmten Mieter und Käufer die Preise mit. Aber es gebe in München eben auch einige Arbeitgeber, die hohe Gehälter zahlen. Und wer gut verdient und vielleicht in einer Zwangslage ist, weil er für seine Familie eine Wohnung finden muss, zahle dann vermutlich mehr.

Dachaus Oberbürgermeister Florian Hartmann hält die Studie und damit das Ergebnis für "Schmarrn". (Foto: Niels P. Jørgensen)

Für den Dachauer Rechtsanwalt ist die Kernaussage der Studie: "München ist nicht mehr bezahlbar, deshalb gehen die Leute lieber raus ins Umland." Ob Dachau am günstigsten sei, "weiß keiner", sagt er. Denn die Zeit, die ein Pendler braucht, um zur Arbeit oder nach Hause zu kommen, sei ja auch etwas wert. Die müsse man anrechnen, nicht nur das MVV-Ticket oder das Benzin, so Riedl. Außerdem werde bei den Berechnungen vergessen, dass die Autofahrer zu den Stoßzeiten nicht nur 20 Minuten unterwegs sind, sondern etwa eine Stunde jeden Tag im Stau stehen. Noch dazu belegten zahlreiche Studien, dass Pendeln krank mache, betont Riedl. Die Selbstständigen bekämen noch nicht einmal eine steuerliche Vergünstigung dafür. Deutliche Preisvorteile hätten die Pendler jedoch in der Corona-Krise gehabt, sagt der Haus und Grundeigentümer-Vorstand: Die Lebenshaltungskosten in Dachau seien niedriger als in München, Pendelstress und -kosten seien durch das Homeoffice weggefallen. Aber das ist sicher nicht in den Wohnatlas 2020 eingeflossen.

Unbestritten gibt es in Dachau aber sehr viele Pendler. Und es drängen immer mehr in die Große Kreisstadt und nach Karlsfeld. Der Druck aus München ist enorm. Nicht ohne Grund entstehen überall neue Wohnungen. Auf dem MD-Gelände wird bald in großem Stil gebaut, in Karlsfeld auf dem Ludl-Areal ebenfalls. Dass das am Charme des Landkreises liege, bezweifelt der Oberbürgermeister: "Die meisten ziehen nicht hier hin, weil es in Dachau so schön ist, sondern weil es in München keinen Platz mehr gibt", sagt Hartmann. Auch wenn Dachau viel zu bieten habe, etwa eine "ziemlich gute Kinderbetreuung", viel Grün, ein hohes kulturelles Angebot und viele Freizeitmöglichkeiten. Aber die meisten schauten weniger darauf, wenn sie eine Wohnung suchten, sondern vielmehr auf die Entfernung zu ihrem Arbeitsplatz, so Hartmann.

Was die Studie der Postbank nicht berücksichtigt ist, dass es nicht leicht ist, eine Wohnung in Dachau zu finden. "Wir haben einen angespannten Wohnungsmarkt", sagt Riedl. "Wir haben viele Räumungsklagen, weil Mieter keine geeignete Ersatzwohnung finden", berichtet er aus der Praxis seines Vereins.