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Immobilien- und Mietpreise in Dachau:"Wir sind bereits am Anschlag"

Die Preise für Wohnraum schnellen im gesamten Münchner Umland weiter in die Höhe - so auch im Landkreis Dachau. Auch die Wirkung der Mietpreisbremse verpufft bei dem völlig überhitzten Markt. Dem Angebot steht eine viel zu große Nachfrage gegenüber

Das zu geringe Angebot an Immobilien im Landkreis Dachau kann die Nachfrage sowohl für Kauf- als auch für Mietobjekte nicht decken. Zu diesem Ergebnis kommt der diesjährige Marktbericht des Immobilienverband Deutschland (IVD) für das Münchner Umland. Mit diesem Problem ist der Landkreis allerdings keineswegs alleine. Diese Entwicklung, so geht es aus dem Bericht hervor, führt im gesamten Münchner Umland zu weiteren Preiszuwächsen, auch wenn diese im Vergleich zum Vorjahr geringer ausfallen.

Der Grund: Im August 2019 ist die neue Verordnung zur Mietpreisbremse in Kraft getreten. Die Neuregelung gilt in 162 bayerischen Kommunen und damit auch in zahlreichen Gemeinden und Städten der Münchner Region wie Dachau. "Ziel ist es, die Mietpreisanstiege mittelfristig zu drosseln", so Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Er gibt jedoch zu bedenken, dass sich derartige Maßnahmen negativ auf die Investitionsbereitschaft in Wohnungen und damit auf die im ersten Halbjahr ohnehin schwächelnden Baugenehmigungen auswirken würden. Die IVD steht der Mietpreisbremse deshalb kritisch gegenüber.

Wolfgang Winter vom Mieterverein teilt diese Einschätzung nicht. Er hält sie für eine "interessensgesteuerte Kritik". Die Mietpreisbremse sei ein "Vermietermärchen" und gelte zudem sowieso nicht für Neubauten. Die Lage sei allerorts "desaströs" und da helfe es wenig, Vergleiche mit weniger betroffenen Landkreisen zu unternehmen. "Wir sind bereits am Anschlag", so Winter.

Denn auch wenn die registrierten Wertzuwächse nicht so ausgeprägt wie noch vor ein paar Jahren sind: Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Betrachtungszeitraum Herbst 2018 bis Frühjahr 2019 sind laut IVD in allen Kreisstädten rund um München gestiegen. Nach der Kreisstadt Erding mit einem Plus von 7,6 Prozent verzeichnet Dachau mit einem Plus von 7,1 Prozent den zweithöchsten Preisanstieg. Das ist deutlich mehr als in der Landeshauptstadt München: Dort mussten im Frühjahr 2019 im Durchschnitt nur 4,3 Prozent mehr für eine Wohnung gezahlt werden als noch vor einem halben Jahr. Auch für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften wurden in diesem Frühjahr in den Kreisstädten der Region München höhere Kaufpreise aufgerufen als noch im Herbst des vergangenen Jahres. Den deutlichsten Anstieg im Segment der Einfamilienhäuser verzeichneten Dachau mit einem Plus von sechs Prozent, dicht gefolgt von Ebersberg mit einem Plus von 4,7 Prozent. In den vergangenen fünf Jahren sind in allen Kreisstädten die Kaufpreise im zweistelligen Bereich gestiegen. Dachau verzeichnet hier die zweitstärksten Wertzuwächse bei Eigentumswohnungen mit einem Plus von 75 Prozent. Nur in Erding ist der Wertzuwachs mit 99 Prozent noch stärker.

Betrachtet man die Mietpreisentwicklung seit dem Frühjahr 2014, ergibt sich ein für die einzelnen Kreisstädte uneinheitliches Bild. In Erding mit einem Plus von 45 Prozent und in Ebersberg mit einem Plus 40 Prozent fallen die Steigerungsraten mit Abstand am deutlichsten aus, München (plus 21 Prozent) und auch Dachau (plus 20 Prozent) weisen hingegen nur sehr geringe Zuwächse auf. Der Bericht bestätigt, was längst bekannt ist: Die Landeshauptstadt München und somit auch die Umlandgemeinden sind nach wie vor sehr beliebt, die Bevölkerung in diesen Regionen wächst stetig. Der Grund: Einwohner des Münchner Speckgürtels haben Zugang zu einem der größten Arbeitsmärkte bundesweit. Auch die Umlandgemeinden selbst generieren aufgrund der sich vermehrten ansiedelnden Unternehmen zusätzliche Steuereinnahmen. Vor allem die Nähe zur Wirtschaftsmetropole München sowie häufig ein vergleichsweise geringer Gewerbesteuerhebesatz ziehen immer mehr Firmen in Landkreise wie Dachau.

Als Wohnort erfreuen sich die Städte und Gemeinden rund um die Landeshauptstadt besonders bei Familien mit Kindern größter Beliebtheit. Das vorhandene Angebot an Wohnimmobilien ist meist umfangreicher, Kauf- und Mietpreise liegen vielerorts nach wie vor unter dem hohen Münchner Niveau. Dennoch sehen sich auch die Umlandgemeinden einem immer größer werdenden Siedlungsdruck ausgesetzt.

Um der wachsenden Wohnraumproblematik entgegenzuwirken, wählen die Münchner Umlandgemeinden verschiedene Ansätze. Dachau etwa gestaltet aktuell das Gelände der ehemaligen MD-Papierfabrik um. Bis 2022 soll das Gelände von allen Altlasten befreit sein, sodass mit der Errichtung eines neuen urbanen Quartiers begonnen werden kann - in Zukunft sollen hier rund 2000 Menschen leben können. Auch Flächen von Kaufhäusern werden in Dachau, wie auch anderswo, in den innerörtlichen Bereichen ganz oder teilweise mit Wohnbauten geplant.

Die Stadt und der Landkreis seien um die Schaffung von mehr Wohnungen bemüht, sagt auch Christine Gossner. "Aber das ist nur ein Tropfen auf den heißen Stein", so die Vorsitzende des Dachauer Ortsvereins "Haus & Grund". Denn: Die Nachfrage sei größer als das Angebot. "Entspannung ist nicht in Sicht", sagt Gossner. Fest stehe: Eine bezahlbare Wohnung bleibe nie lange auf dem Markt.

Das deckt sich mit der Einschätzung des IVD: Die hohe Nachfrage nach Wohnraum kann trotz solcher Großprojekte nicht einmal ansatzweise gedeckt werden, das Preisniveau steigt stetig an. Als Faustregel gilt: Je kürzer der Weg in die nächstgelegene Stadt, nach München oder zum Arbeitsplatz, beziehungsweise je besser die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ausgebaut ist, desto höher die Nachfrage - und damit der Preis. All das trifft auf viele Gemeinden im Landkreis Dachau zu. Ist die umliegende Landschaft noch dazu besonders schön, wie im Würmtal, übersteigen die Preise, die man dort für eine Wohnung oder ein Haus zahlen muss, sogar oftmals das Münchner Preisniveau.